Аижк планирует сформировать арендный фонд на сумму около 100 млрд руб.
Управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова сообщила журналистам «РБК-Недвижимости» о создании первого паевого фонда недвижимости, куда вошли пилотные проекты арендного жилья, и о возможности развития рынка съемного жилья в Российской Федерации
Управляющий директор УК АИЖК Ирина Балкарова
— Какими вы видите возможности развития рынка арендного жилья в Российской Федерации?
— Арендное жилье — сложившаяся мировая практика, которая разрешает улучшить жилищные условия. В Российской Федерации сейчас этот рыночный сегмент образовывает около 150 млн кв. м арендных квартир, это всего 4% жилищного фонда в стране. Сдаются такие квартиры в основном частным образом, арендатор живёт без зарегистрированного соглашения, а налоги в экономику с этого бизнеса не поступают.
Другими словами это серый сегмент бизнеса.
Исходя из этого в Российской Федерации необходимо развивать институциональную аренду, которая была бы лишена аналогичных недочётов: соглашения должны регистрироваться и защищать арендодателя и арендатора, а налоги с этого бизнеса — идти в бюджет. Арендатору нужно осознавать, что он защищен законом, его не выселят, и он может взять регистрацию по месту жительства. Это соответствует всемирный практике: 30–50% жилья сдается внаем как частным, так и институциональным образом.
Самое основное преимущество для арендатора — это увeренность, что если он четко выполняет условия контракта, своевременно вносит арендные платежи, то условия соглашения (арендная плата) не смогут быть поменяны произвольным образом, а выселение до окончания срока соглашения — нереально. Это разрешает надежно планировать собственную жизнь на долгий период и всецело страхует от неприятных неожиданностей.
Роль АИЖК — создать пилотные проекты и продемонстрировать, как способен трудиться данный сегмент, какие конкретно смогут быть новые прибыльные дома, инфраструктура и сервисы для обитателей. Так, предполагается формирование новых стандартов для данного типа жилья.
В больших городах арендное жилье начинается активнее. К примеру, в Нью-Йорке либо Берлине до 80% жилья есть арендным. Люди, живущие в мегаполисах, мобильны, они готовы поменять собственный место проживания в зависимости от работы, трансформации состава семьи, места учебы детей.
Таковой рынок должен быть и у нас, поскольку он пользуется спросом.
— Поведайте, какие конкретно идеи вы собираетесь внедрять в первые пилотные проекты?
— АИЖК на данный момент запускает пара пилотных проектов в Москве. Первые арендные квартиры будут дешёвы уже в 2017 году. На этих проектах мы реализуем отечественные стандарты, правила, мировой и новые идеи опыт. К примеру, выбираем проекты в территориях рабочий активности города, каковые будут пользуются спросом потенциальными арендаторами.
Мы наблюдаем на объекты, талантливые а также сократить маятниковую миграцию в городе. Кроме этого в отечественных проектах необходимы разные сервисы, комфортная среда и инфраструктура.
Людям необходимо в пешей доступности, а лучше у себя дома либо квартале приобретать все нужные сервисы: химчистку, доставку продуктов и готовой еды, кафе, рестораны и прочую инфраструктуру. Задавая такие стандарты, мы продемонстрируем, каким должно быть современное арендное жилье не только для арендаторов, но и для реализации аналогичных проектов девелоперами. К примеру, мы делаем квартиры с оптимальными планировками, готовой отделкой, встроенной мебелью и в целом комфортными для проживания.
— Для каких категорий граждан прежде всего будут вычислены прибыльные дома?
— При покупке объекта мы прежде всего обращаем внимание на предлагаемую продуктовую линейку — она должна быть максимально широкой. В одном из комплексов, каковые мы перепроектируем с девелопером, сделали шесть типов планировок. Арендаторам будут предложены квартиры от 22 до 80 кв. м. Так, отечественные объекты станут дешёвы и пользуются спросом различными группами населения — как одинокими людьми, так и семьями с детьми.
Мы даем возможность улучшить жилищные условия в текущий момент, наряду с этим оставаясь мобильными.
— Арендное жилья для АИЖК есть социальным проектом либо это бизнес?
— Отечественные проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды (ПИФ), каковые покупают такие проекты. Прежде всего — это бизнес. Фонд потом будет предлагать паи инвесторам. Основная задача — создать экономически действенный инструмент привлечения инвестиций в арендное жилье, сделать так, дабы это рынок развивался без бюджетной помощи.
Мы видим громадную потребность в надежных долговременных инвестиционных инструментах.
В Российской Федерации вклады больше 1,4 миллионов рублей. не защищены совокупностью страхования, исходя из этого необходимо предлагать дополнительные инвестиционные возможности для населения. Отечественный продукт разрешит приобретать текущий доход и защитит вложения от инфляции. Мы предлагаем альтернативу на денежном рынке и думаем, что данный продукт будет пользуется спросом.
— Как вы видите развитие для того чтобы инструмента, как ПИФы? Так как они не взяли широкого развития?
— Имеется мировая практика, которая говорит о том, что рыночная капитализация фондов недвижимости образовывает около $1,5 трлн. Эти фонды а также инвестируют в такие арендные проекты и жилую недвижимость. Средства каждого второго американца размещены в аналогичных фондах. В Российской Федерации таких инструментов до тех пор пока мало. Мы вычисляем, данный рынок может развиваться в Российской Федерации, время для таких инструментов настало.
Это, по нашим расчетам, перспективный продукт, самый прозрачный и извлечения доходности привлечения и доступный способ средств, среди них и для частных инвесторов. Мы отбираем проекты, в возможности привлекательные для инвесторов.
Главными направлениями развития денежного рынка на 2016–2018 годы Банком России предусматривается расширение видов денежных продуктов. Собственную задачу мы видим в развитии рынка, предложении денежных продуктов, каковые основаны на недвижимости, защищены от инфляции и приносят текущий доход.
Проекты, каковые мы получаем, рассматриваются нами как вложения, формирующие текущую доходность за счет арендных платежей. Данный арендный фонд будет накапливаться в портфеле АИЖК. В целом замыслов по ротации портфеля проектов нет.
Прежде всего для нас принципиально важно реализовать пилотные проекты в следующем году, дабы ощутить рынок, арендаторов, их спрос на инфраструктуру и сервисы в прибыльных зданиях.
— Какие конкретно проекты вы уже купили?
— 20 дней назад мы закрыли две сделки по приобретению проектов в Москве. Первый — это квартиры в ЖК «Лайнер» на Хорошевском шоссе, второй — Match Point на ул. Василисы Кожиной. В обоих проектах предполагается, что арендаторы воспользуются инфраструктурой и сервисами объектов.
Неспециализированная арендная площадь апартаментов в этих проектах образовывает около 60 тыс. кв. м. Комплексы находятся в территориях рабочий активности: недалеко от метро «Белорусская», на ленинградском направлении, и рядом с деловым центром «Москва-Сити».
— По какой схеме происходит выкуп квартир у девелоперов?
— Эти проекты вошли в ЗПИФ «Кутузовский», размер его фонда составил около 15 млрд руб. на данный момент 100% фонда находится в собственности АИЖК: агентство организовало ЗПИФ, что потом стал клиентом двух объектов и держателем этих активов. Паи фонда будут предлагаться инвесторам, сами проекты останутся в фонде. Продажа паев не повлияет на целостность актива в портфеле активов ЗПИФН.
— Какой количество арендного жилья собирается выкупить АИЖК и в каких сегментах?
— Прежде всего мы сосредоточены на запуске отечественных первых проектов, хорошо трудимся с девелоперами над планировками, меблировкой и отделкой апартаментов. Отечественная задача — создать качественный продукт, удобный для арендаторов. Все проекты АИЖК планируется покупать у застройщиков готовыми к проживанию в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
АИЖК на данный момент наблюдает на разные проекты, каковые реализуются на столичном рынке, в деловых локациях, где высокий потенциальный спрос. Рынок сейчас лишь формируется, исходя из этого сообщить, какие конкретно проекты будут пользуются спросом через пять лет, достаточно сложно. Мы видим спрос на данный продукт и собираются тестировать отечественные пилотные проекты на столичном рынке аренды.
Для начала Агентству необходимо продемонстрировать успешность реализации первых проектов, осознать, как скоро они будут заполняться арендаторами. Новые проекты мы продолжим покупать, проекты в стадии переговоров.
на данный момент, согласно нашей точке зрения, время покупать объекты. Для нас принципиально важно среди них и инвесторам предложить продукт в верное время: до тех пор пока цены на недвижимость не на пике. В течение следующих пяти лет АИЖК собирается сформировать арендный фонд на сумму около 100 млрд руб.
— Как инструмент коллективных инвестиций со стороны физических инвесторов и лиц оправдан в нынешней экономической обстановке?
— В арендном фонде принципиально важно, дабы он генерировал текущий доход. Каким он должен быть, дабы заинтересовать инвестора? Отечественная задача — создание нового продукта для широкого круга инвесторов, основанного на недвижимости. Таковой продукт предусматривает достижение хорошего спреда к премии инфляционных ОФЗ (облигации федерального займа) за счет текущей доходности. На горизонтах более 30 лет цена недвижимости во всем мире растет стремительнее инфляции.
Рынок в данной части пока не организован, нет распространенных продуктов, каковые предполагали бы защиту от инфляции и наряду с этим давали текущую премию к ней. Населению предлагаются депозиты, а паи фондов недвижимости АИЖК стали бы увлекательной дополнительной возможностью инвестирования, которая предполагает защиту от инфляции. Для опытного инвестора нужно организовать метрики, по которым будет рассчитываться доходность этого нового инструмента.
Сумма минимальных вложений в ПИФы определяется Банком России, на сегодня минимальный порог входа образовывает 300 тыс. руб.
— какое количество должна быть равна арендная плата, дабы это было выгодно для граждан?
— Мы разбираем востребованность рынком отечественного продукта. Арендные ставки будут ориентированы на рынок в отечественных локациях: в первых объектах планируем предложить рынку привлекательные ставки, на данный момент разглядываем продуктовую линейку, включающую предложения в районе 45 тыс. руб. в месяц. Рассчитываем прежде всего на арендаторов, каковые снимают на долгий период и которым серьёзны инфраструктура комплекса, качественный и стандартизированный продукт.
— На какую окупаемость вы рассчитываете?
— Срок судьбы ПИФа рассматривается исходя из 30-летнего периода. У ПИФа имеется срок формирования — на 15 лет, еще на 15 лет его возможно продолжить. Мы обращаем особенное внимание на метрику текущего дохода, так именуемого чистого операционного дохода.
Нам принципиально важно предложить инвестору новый инструмент на базе понятного актива — недвижимости с защитой от инфляции, дать текущую прибыль с пая в ПИФе и создать ликвидный продукт, дабы его было легко реализовать на открытом рынке.
Создатель: Сергей Велесевич.
Совещание Государственного совета по вопросам развития совершенствования и строительного комплекса градостроительн
