Цена возрождения: в москве растет интерес к старинной недвижимости
Емкость рынка исторических объектов Москвы с учетом домов, прибыльных домов, бывших церковных строений, усадеб исчисляется миллиардами долларов. Однако потенциал данного сегмента раскрыт очень слабо: ограничения накладывает недостаток ликвидного предложения. Преодолеть его окажет помощь вовлечение ветхих строений в рыночный оборот.
Это дорого, но на данный момент на рынке появляются игроки, каковые видят в исторических объектах хорошие возможности и готовы идти на затраты
Фото: Depositphotos/glassbear
Суммарная цена домов, продаваемых лишь в центре Москвы, оценивается в $1,35 млрд. Это сопоставимо со средним ежегодным оборотом в сегменте премиальных новостроек столицы, подсчитали специально для «РБК-Недвижимости» в консалтинговом агентстве IntermarkSavills. Вместе с тем на рынке сейчас мало предложений на продажу, каковые устраивали бы клиентов и по цене, и по потребительским чертям.
Девелоперы меняют отношение к старине
В Москве если сравнивать с практикой Лондона, Парижа, Берлина, Вены проектов премиальной реновации не так много.
Но участники столичного рынка недвижимости уверяют, что подход бизнеса к историческим объектам если сравнивать с нулевыми годами XXI века в целом на данный момент изменился. Многих девелоперов стали интересовать объекты-раритеты, а не площадки в центре, где возможно снести ветхие постройки и возвести на их месте как возможно больше новостроя.
Показалась категория девелоперов, каковые расценивают приобретение исторических строений с их реставрацией и последующей реконструкцией как привлекательный метод для инвестиций. Самые активные игроки в Москве — компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties.
По словам директора по формированию лофт-проектов компании KR Propertis Александра Подускова, предложение исторической недвижимости от профильных девелоперов, каковые решили на ней специализироваться, показались на рынке в 2012 году. К таким проектам, например, относится Дом Гельриха, где в 2013 году была заключена одна из самых больших сделок на рынке элитной недвижимости — пентхаус был реализован практически за $15 млн.
Успешными примерами, согласно точки зрения управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, могут служить Дом со львами (в котором жил Алексей Толстой), Пречистенка, 13 (дом, в котором жила семья Фаберже), St. Nickolas (дом графа Шереметьева около Кремля), Поварская ул., 28, и другие.
председатель совета директоров компании Vesper Борис Азаренко уверен в том, что интерес к исторической недвижимости как к особому премиум-сегменту — показатель развитости рынка. Это видно на примере многих городов Европы, где реставрация архитектурных памятников поставлена на поток, придуманы особые разработки, каковые смогут оснащать ветхие дома современной инженерной начинкой, не затрагивая полезные исторические элементы.
| Цели, с которыми приобретаются исторические строения
Дома, по версии экспертов IntermarkSavills, — это раздельно стоящие малоэтажные строения (до пяти этажей) в историческом центре города ориентировочной площадью от 200 до 5–6 тыс. кв. м, значительно чаще с собственной территорией, каковые предлагаются для продажи полностью (для одного хозяина). Как правило это монументы русской архитектуры финиша XIX — начала XX века. |
предложение и Спрос не сходятся
Востребованными сейчас остаются столичные дома под реконструкцию, расположенные в Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы, по цене до $3 тыс. за кв. м. Но таких вариантов на рынке на данный момент нет. Имеющиеся предложения оцениваются не меньше чем в $5 тыс. за кв. м, говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. Сделки по домам отличаются длительностью подготовки торга — поиск подходящих вариантов и переговоры смогут вестись годами.
К примеру, Росэнергобанк, что в 2010 году для размещения собственной штаб-квартиры приобрел у «Дрезднер Банка» офис в Подсосенском переулке — усадьбу Прохоровых-Хлудовых, шел к данной покупке пара лет. «Древнее строение многие расценивают не только как предмет для инвестиций, на возвратность которых смогут пригодиться десятилетия, а как раритетную коллекционную вещь, имеющую хороший имиджевый эффект», — говорит первый помощник главы Росэнергобанка Марк Шрайбер.
Росэнергобанк в усадьбе Прохоровых-Хлудовых
В каких домах возможно приобрести квартиры и апартаменты • «Пречистенка ул., 13» (бывший прибыльный дом Я. А. Рекка, сейчас один из самых дорогих домов с квартирами на рынке элитного жилья)
• Mon Cher (прибыльный дом начала XX века, архитектор Ф. Кольбе)
• St. Nickolas (прибыльный дом Шереметьева, 1900 год, архитектор Мейснер)
• «Дом на Добрынинском» (прибыльный дом 1914 год, архитектор Назарова)
• «Рахманинов» (прибыльный дом Гинзбург, 1914 год)
• «Полянка/44» (прибыльный дом Малышева постройки 1915 год, архитектор Гельрих)
По оценкам аналитиков компании Blackwood, в Москве насчитывается порядка 600 домов (совокупным количеством 600–800 тыс. кв. м), применяемых по коммерческому назначению. На данный момент в продаже находится 254 дома неспециализированной площадью 285 тыс. кв. м. Более 80% предложения сосредоточено в ЦАО.
Главная часть предложения находится в районе Якиманка — Замоскворечье, где насчитывается порядка 18 объектов, растолковывает начальник мониторинга рынка и отдела анализа IntermarkSavills Анатолий Довгань. Помимо этого, в этом районе выставлен на продажу один из самых дешёвых среди исторических домов лот — монумент древесного зодчества, дом Крицкого площадью около 300 кв. м, цена которого образовывает $2,6 млн.
Минимальный по площади дом (230 кв. м) предлагается в Среднем Кисловском переулке недалеко от Арбата (цена $2,7 млн), большой — на Волхонке — более 6,36 тыс. кв. м ($100 млн).
По полному количеству объектов лидируют Пречистенка и Остоженка, но большая часть из них находится в собственности — продается всего восемь домов. Цены предложения в данной локации, по оценке IntermarkSavills, самые высокие — от $9 млн до $36,5 млн.
Кроме этого большой количество предложений приходится на Тверскую улицу и Арбат — по 13 и 14 объектов соответственно, у Чистых прудов продается девять домов. В остальных районах центра имеется единичные предложения. Большая часть из них находится в категории нежилой недвижимости и предлагается в основном под конторы.
Сейчас показались инвесторы, каковые устраивают в исторических строениях музеи, художественные салоны, галереи и открывают доступ для их визита(«Галерея Жиро», усадьба Прохоровых-Хлудовых, усадьба Зубовых).
«Дом на Добрынинском» (прибыльный дом 1914 год, архитектор Назарова)
На Арбате имеется два дома, каковые продаются под жилье. Это достаточно редкое предложение. «В случае если сказать о жилых домах, — отмечает Анатолий Довгань, — то предложений в экспозиции на всю Москву — не более 100 квартир и апартаментов». Цена большинства лотов образовывает около $16,5 тыс. за кв. м (924 тыс. руб.), что приблизительно на 6% выше цены кв. м на всем первичном рынке элитного жилья.
В среднем приобретение квартиры либо апартамента в реконструированном прибыльном доме будет стоить клиентам $1,7 млн, либо около 95 миллионов рублей.
Топ-5 самых «недорогих» домов в открытой продаже
| 295 | 2,6 |
| 510 | 2,6 |
| 232 | 2,7 |
| 472 | 2,7 |
| 427 | 4,0 |
Топ-5 самых дорогих домов в открытой продаже
| 6364 | 100 |
| 3300 | 75 |
| 3785 | 58 |
| 2158 | 55 |
| 3291 | 52 |
Таблицы: IntermarkSavills
Выше кризиса
Количество инвестиций зависит от состояния объектов. Кое-какие из них находятся в аварийном либо полуразрушенном состоянии и требуют громадных вложений.
В целом реконструкция исторической недвижимости — это один из самых затратных видов девелоперского бизнеса. В среднем по рынку реставрация и реконструкция домов оценивается от $3,5 до $10 тыс. за кв. м. По словам реставратора, генерального директора компании РСК «Восстановление» Андрея Ивлиева, проектные предреставрационные работы стоят в среднем $200 за кв. м. Труд реставратора на объекте обойдется клиенту в $3,5–5 тыс. Для сравнения, возведение добротного загородного коттеджа под ключ, включая затраты на оплату и материалы работы строителей, согласно данным «Инком-Недвижимости», стоит от 30 тыс. руб. за кв. м. Другими словами за однообразные деньги возможно отремонтировать маленькую помещение в древнем строении либо выстроить 60–180-метровый коттедж.
Помимо этого, масштаб средств, каковые пригодятся на реконструкцию исторических объектов, часто бывает тяжело спрогнозировать. По словам Александра Подускова, девелопера-реставратора постоянно могут ожидать неожиданные сюрпризы, очень сильно повышающие цена проекта. «На протяжении работ по реставрации в доме «Галерея Жиро» под штукатуркой была обнаружена древняя роспись, на восстановление которой было нужно тратить дополнительные средства», — говорит он.
В следствии реконструкция «Галереи Жиро», включая работы по реставрации, обошлась KR Propertis в $5 тыс. за «квадрат». Затраты были выше рассчетных, а также из-за увеличения валютного курса. По словам Александра Подускова, до 80% затрат при редевелопменте смогут быть номинированы в валюте.
Дом «Галерея Жиро» до и по окончании реставрации
Компании Vesper проект реконструкции «Шереметьевское подворье» на Никольской улице (элитный комплекс St. Nickolas) стоил дороже — $10 тыс. за кв. м. Объем вложений в ревитализацию строения (не учитывая его приобретения) составил $55 млн. «В то время, когда мы купили данный объект, он был в весьма нехорошем состоянии, — поведал председатель совета директоров компании Vesper Борис Азаренко. — Наряду с этим на нас были возложены важные обязательства по восстановлению».
В проект было нужно привлечь умелых экспертов и зарубежных архитекторов, каковые имели опыт реконструкции целых исторических районов в городах Европы, обладали нужными инновационными разработками. «В частности, германские эксперты помогли нам выстроить подземный механизированный паркинг, не затронув ни одной стенки исторического строения», — говорит Борис Азаренко.
Но, инвестировать в исторические объекты не редкость выгодно кроме того тогда, в то время, когда они имеют статус монумента истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на клиента важные ограничения в плане проведения реконструкции. Обращение в этих обстоятельствах может идти лишь о реставрации и восстановлении воображающих сокровище элементов строения.
«Инвестиции при таком варианте кроме этого окупаются, но в долговременной возможности — за срок не меньше пяти-семи лет цена «квадрата» может вырасти на 20–50%», — растолковывает директор по формированию бизнеса департамента элитной жилья Knight Frank Ольга Тараканова. Для таковой схемы инвестиций возможно совершить аналогию с вложениями в антиквариат либо предметы мастерства. Для сравнения, в новостройках на рынке массового жилья сопоставимый большой рост цены приходится на первые два-три года В первую очередь строительства.
Владимир Миронов
Сущность ДЕЛА — Закон Ломоносова Лавуазье и цены недвижимости
