Что ждет азиатские метры?
Сингапур, Таиланд, Вьетнам — данные государства для россиян ассоциируются больше с отдыхом, нежели с инвестициями, тем более в недвижимость. Но, учитывая, что в старухе Европе цена квадратных метров падает, на данный момент самое подходящее время изучить настоящее и посмотреть в будущее доселе незнакомых рынков азиатских жилья
Азия как рынок для приобретения недвижимости по многим параметрам проигрывает Европе, которая нам и ближе, и понятнее. Иначе, ближе она лишь для обитателей Центральной России. А вот тем же сибирякам уже практически без отличия, где брать дом — в Болгарии либо Таиланде. Для них отдых на тайском побережье обойдется дешевле, потому, что из больших сибирских городов в том направлении имеется чартерные рейсы.
Наряду с этим цены на курортную недвижимость в том же Таиланде либо ставшем актуальным сейчас Вьетнаме все еще значительно ниже, чем на европейском побережье.
Вьетнам: дешево, но мало
Рынок недвижимости Вьетнама официально открылся для чужестранцев совсем сравнительно не так давно. Лишь в мае Национальное собрание Вьетнама приняло резолюцию, разрешающую приобретение недвижимости на территории страны зарубежными гражданами (вступит в силу 1 января 2009 года. — Прим. D ). Но разрешение дано не без ограничений и оговорок.
Так, чужестранцы есть в праве покупать квартиры, но не дома либо почву. Помимо этого, квартира может приобретаться не более чем на 50 лет, по окончании чего должна быть реализована либо подарена. Приобретённое жилье должно употребляться для проживания самим обладателем.
Но, согласно точки зрения специалистов, возможности для приобретения недвижимости во Вьетнаме значительно шире, и никаких значительных препятствий не было и нет. «Ограничения существуют, но их необходимо разглядывать в каждом конкретном случае. К примеру, беря виллу при гостинице, чужестранец, вероятнее, станет хозяином не почвы с домом, а пая компании-застройщика, к которому прикреплен данный участок. Кстати, во Вьетнаме это достаточно распространенный вариант продажи недвижимости.
Беря такую виллу, клиент приобретает и полный отельный сервис — охрану, питание, уборку», — растолковывает помощник генерального директора АН «Бекар» Николай Лавров. Другими словами, как и большая часть подобных ограничений в Европе, местные законы при жажде легко обходятся. Еще один вариант стать хозяином жилья во Вьетнаме — зарегистрировать тут компанию, которая будет кроме этого наделена правом владения недвижимостью.
Исходя из этого, пожалуй, основная неприятность вьетнамского рынка сейчас — не юридические препоны, а ограниченный выбор увлекательных с позиций инвестиций проектов. «на данный момент главный количество предложения приходится на самый недорогой сегмент жилья, что самый подвержен ценовым колебаниям. Особенно ощущается дефицит качественного жилья бизнес— и элит-уровня. Такие объекты в стране возможно пересчитать по пальцам», — говорит управляющий директор компании «Сentury 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Недостаток предложения и возрастающий интерес инвесторов к местной недвижимости стал причиной большому росту стоимостей в последние два года: в случае если несколько лет назад в Ханое и Хошимине возможно было приобрести жилье в новостройке за $70–80 тыс., то в конце прошлого года квартиру дешевле $150–200 тыс. отыскать было фактически нереально. В целом жилье в прошедшем сезоне подорожало на 50%, средняя цена 1 кв. м образовывает $2,07 тыс. Хорошую виллу на побережье возможно купить за $195 тыс.
Как раз виллы и апартаменты в курортных территориях самый увлекательны для инвестиций, тем более что популярность вьетнамских курортов растет среди чужестранцев, в частности у россиян. Одновременно с этим кое-какие специалисты уверены в том, что пик роста вьетнамским рынком уже пройден и дальше его ожидает маленькое инерционное удорожание, в противном случае и вовсе понижение стоимостей.
Это, но, не пугает больших русских девелоперов: Mirax Group недавно открыла собственный представительство в Ханое для «разработки и подбора проектов». Это наводит на идея, что возможности страны еще далеко не исчерпаны.
Таиланд: распробованная экзотика
Рынок недвижимости Таиланда, пожалуй, один из самый освоенных отечественными соотечественниками в Азии. Этому содействует устойчивый поток русских туристов в безвизовый режим и страну. К тому же Таиланд предлагает большой ассортимент жилья на продажу: самого различного качества и разных ценовых категорий.
Сравнительно не так давно возвратившаяся из данной страны сотрудник говорила о том, что ее впечатлили строительства — и масштабы, и объявлений о продаже, последние виделись везде.
«Недвижимость Таиланда делается все более востребованной у отечественных соотечественников, — подтверждает Евгений Скоморовский. — По большей части речь заходит о приобретении вилл и бунгало на тайских островах, в основном на Пхукете. Но, востребованы и апартаменты в новых многоэтажных комплексах Паттайи».
Согласно данным компании Doki, около 65% приобретений в Таиланде совершается россиянами прежде всего в личных целях — для отдыха, и только во вторую — чтобы получить доходы, как от аренды, так и от последующей перепродажи. «Действительно, сейчас возросло количество как раз инвестиционных приобретений. Купить дома и виллы возможно уже не только при помощи тайских риэлтеров, но и через столичные риэлтерские агентства», — говорит ведущий специалист агентства недвижимости Doki Алла Аксенова.
Схему приобретения недвижимости в Таиланде нельзя назвать простой: как и во Вьетнаме, зарубежные граждане не имеют права становиться собственниками почвы. Но возможно оформить земельный надел в долговременную аренду на 30 лет с большим продлеваемым сроком до 90 лет. Вторым вариантом являет регистрация местной компании и приобретение недвижимости на ее баланс. квартиры и Апартаменты в кондоминиумах чужестранец может приобрести на собственный имя, не прибегая к созданию резидентной компании (при условии, в случае если в доме 51% квартир принадлежат тайцам).
При жажде зарубежный клиент может воспользоваться и ипотечным кредитом, обратившись в банки, к примеру в Bangkok Bank либо HSBC. Кредитуется до 70% оценочной стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет. «При покупке квартиры в строящемся доме конкретно у застройщика вероятна рассрочка платежа. Сперва вносится 50% цене, а оставшаяся часть выплачивается без процентов равными долями поквартально впредь до окончания строительства», — говорит Евгений Скоморовский.
В случае если сказать о возможностях тайского рынка, то прошедший год не был самым успешным: стоимости сократились на 0,8%. Более того, кое-какие местные специалисты кроме того поспешили заявить, что спад продолжится и в 2009–2010 годах. Не додаёт оптимизма потенциальным инвесторам и политический кризис, разразившийся в августе нынешнего года.
Российский МИД кроме того советовал гражданам РФ воздержаться от поездок в Таиланд. Одновременно с этим любой кризис непременно заканчивается. Быть может, стоит уже сейчас начать присматривать увлекательные объекты для инвестиций. Как показал опыт мировых столиц — Москвы, Лондона и т. п., — самая устойчивой к любым потрясениям остается самая дорогая недвижимость в респектабельных районах.
Такие объекты растут в цене, кроме того в то время, когда все остальные дешевеют. В Таиланде самые перспективными выглядят вложения в качественное и достаточно дороге жилье в центре Бангкока и на береговой линии в Паттайе.
При выборе жилья необходимо принимать в расчет не только цену, рекомендуют специалисты. «Отправляясь отдыхать в Таиланд, выбирая в том месте недвижимость, русские клиенты прежде всего примеряют дом либо апартаменты на себя. Вычисляют себя и собственных родственников лучшей фокус-группой по оценке привлекательности объекта для потенциальных арендаторов либо клиентов.
Частенько такая оценка не редкость ошибочной, в особенности в случае если дело касается новостроек, расположенных в районе Паттайи», — говорит Алла Аксенова. К примеру, апартаменты в жилом комплексе, расположенном на первой линии моря, смогут стоить в несколько раз дороже, чем жилье, находящееся в отдалении от моря, за городом. «Многие россияне рассуждают так: у моря дорого, а вот тут, за городом, на равнине, недороже, приобретём лучше тут.
Но найдется ли через год либо пять лет клиент на апартаменты? Спорный вопрос», — говорит Алла Аксенова.
Помимо этого, направляться трезво оценивать уровень качества конкретных объектов и их потенциальную ликвидность, это в первую очередь относится к первичному рынку. Многие проекты открыто неудачные: к примеру, класс домов не соответствует расположению (элитные виллы расположены на большом растоянии от моря) либо около объекта негативное социальное окружение. Помимо этого, рядом с выбранным домом либо виллой нет социальной и торговой инфраструктуры.
В итоге может произойти так, что никаких магазинов, кафе, рынков вблизи не окажется. Такое жилье будет сложно сдать, и нужно будет снижать цена аренды, что отразится на времени возврата инвестиций. На то, дабы отбить приобретение, смогут уйти десятилетия.
Сингапур: дорогие льготы
Рынок недвижимости Сингапура сейчас есть одним из самых дорогих в Азии. Тут ценовые преимущества перед Европой фактически отсутствуют. Средняя цена жилья — около $6–8 тыс. за 1 кв. м. База привлекательности местного рынка — не цены, а возможности.
Как раз к этому апеллируют местные девелоперы, предлагая гражданам России брать недвижимость в Сингапуре.
Стабильный рост экономики, отсутствие увеличения ставок, низкий постоянное создание и уровень безработицы новых рабочих мест, а основное, громадный приток инвестиций — все это разрешает рассчитывать на активное развитие сингапурского рынка недвижимости. Не обращая внимания на то что на данный момент цены выше, чем во многих европейских столицах, местные специалисты так же, как и прежде уверены, что они и дальше будут увеличиваться (в 2007 году квадратные метры подорожали на 31,2%).
Все дело в ограниченном количестве предложения — свободных площадок для постройки осталось не довольно много. Наряду с этим спрос остается стабильно высоким. Сейчас практически 40% сделок на рынке недвижимости совершается чужестранцами, прежде всего инвесторами из Малайзии и Индонезии, и Китая и Индии.
Неспешно все более ощутимым делается внимание европейских богатых и покупателей американцев.
Еще одно преимущество местного рынка недвижимости — отлаженная и надёжная совокупность продажи жилья. Так, застройщик при возведении нового объекта обязательно открывает «счет безопасности», куда поступают деньги инвесторов. Эти средства нереально израсходовать ни на что, не считая фактически строительства. Помимо этого, тут кроме этого превосходно развита ипотека. Возможно взять кредит на сумму до 70% стоимости объекта на срок до 35 лет. Ставки составляют всего 2–3%.
Кроме этого громадный бонус для инвесторов на местном рынке — льготный налоговый режим. В частности, в Сингапуре отсутствует налог на прирост капитала. Другими словами если вы приобрели, а позже перепродали недвижимость, то платить вам за это не придется.
Специалисты выделяют три вида жилья, каковые смогут привлечь потенциальных инвесторов. Во-первых, элитная недвижимость — шикарные дома, включающие кондоминиумы и земельную собственность. «Расположенный в жилых районах премиум-класса, этот сегмент пользуется популярностью как среди сингапурцев, так и среди чужестранцев со всех стран», — отмечает Игорь Индриксонс, начальник отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills.
Цены на кондоминиумы в данной категории начинаются с $15 тыс. за 1 кв. м и доходят до $35 тыс. Вторая категория — жилая недвижимость сегмента выше среднего. Расположенная на окраине города, она популярна и среди зажиточных сингапурцев, и среди чужестранцев. Цены на кондоминиумы начинаются с $10 тыс. за 1 кв. м. И, наконец, третья категория — жилая недвижимость среднего сегмента, размещенная в пригородных территориях.
Тут по большей части живет средний класс сингапурцев. Цены на кондоминиумы в этих районах начинаются от $5 тыс. за «квадрат».
Большие стоимости за высокий уровень качества — это как раз то, на что Сингапур делает ставку. Евгений Скоморовский додаёт, что привлекательность страны в глазах инвесторов — в стабильности: «Сингапур уже в течении долгого времени остается негромкой гаванью для интернационального капитала. Само собой разумеется, в течение последнего десятилетия наблюдались периоды понижения стоимостей, к примеру на протяжении азиатских денежных годов 1998 и 2001 кризисов.
Но кроме того сейчас падение цен на рынке недвижимости Сингапура было заметно ниже по сравнению с другими странами континента».
Создатель: Анна Шехова
«D`»
Русские узники азиатских колоний. Андрей Малахов. Прямой эфир 31.05.18
