Д. воронков: следующая активизация рынка произойдет не раньше весны
Партнер, помощник председателя совета директоров компании Contact Real Estate Дмитрий Воронков говорит в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях на рынке элитного жилья в Москве. Предлогом для беседы послужило аналитическое изучение, которое совершила компания в ноябре этого года.
Партнер, помощник председателя совета директоров компании Contact Real Estate Дмитрий Воронков говорит в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях на рынке элитного жилья в Москве. Предлогом для беседы послужило аналитическое изучение, которое совершила компания в ноябре этого года (см. инфографику).
— О чем ваше изучение?
-Это обзор рынка современных жилых комплексов ЦАО Москвы. Мы оценивали и первичный, и вторичный рынки таких домов, поскольку эти два сегмента существуют в один момент, имеют влияние друг на друга, как по количеству спроса и предложения, так и по стоимостям. В изучении проанализировано предложение, спрос (количество сделок), цены, тенденции и дан прогноз развития событий в будущем году.
— Подобные изучения вы проводите иногда? И как такие эти оказывают помощь в бизнесе?
— Такие обзоры рынка мы проводим каждый месяц, поквартально и за весь год. Изучения необходимы чтобы осознавать, что происходит на рынке, как изменяется рыночная конъюнктура, принимать верные управленческие и стратегические ответы.
— Вы реализовываете собственный изучение?
— Нет, это не коммерческий продукт. Мы его предлагаем отечественным клиентам, партнерам-девелоперам для анализа — тем, кому нужен опытный аналитический взор на рынок.
— Главная неприятность всех изучений рынков недвижимости в Российской Федерации в том, что они основаны на цене предложения, а не на цене конечной сделки…
— Изучение, вправду, основано на публичных офертах, другими словами на стоимостях предложений, заявленных продавцами. Рынок остается закрытым, и собирать данные достаточно сложно. Действительно, сбор информации по строящимся зданиям был для нас намного проще, поскольку мы сотрудничаем со всеми девелоперами и у нас имеется возможность приобретать актуальную данные от них фактически в реальном времени.
В случае если мы говорим про вторичный рынок, то отечественные специалисты ориентировались не только на базу данных компании. Цены предложений на "вторичку" приведены с экспертной актуализацией.
В большинстве случаев, в то время, когда консалтинговая компания проводит аналитическое маркетинговое исследование недвижимости,сборщиками информации выступают не участники рынка, а аналитики. В отечественном обзоре частично учавствовали личные брокеры — специалисты, каковые практически реализовывают эти же самые квартиры. Это разрешает собрать данные более совершенно верно, осознавать полный количество рынка.
Так, мы с некоей погрешностью можем утверждать, что цены отечественного изучения близки к настоящим.
— Что вы осознаёте под элитным жильем в Москве? И разве возможно мелкий метраж, что на данный момент популярен, элитным?
— Начну со второго вопроса. В некоторых элитных зданиях имеется полная линейка квартир- от маленьких студий до просторных пентхаусов на последних этажах. Запрещено назвать одну квартиру в этом доме элитной, а другую — не элитной. Причем обладателем и той и второй в один момент возможно одинаковый человек.Мы думаем, что "элитность" зависит не от размера квартиры.Приведу пример: в Монако, где одни из самых больших цен на жилую городскую недвижимость, целый город застроенмногоэтажками.
В том месте имеется апартаменты и по 80 кв. м,по цене40 тыс. евро за 1 кв. м. Что такое на данный момент? Отделка, инженерия, круг состоятельных соседей? Запрещено сказать огульно: в случае если квартира маленькая, значит она не элитная.
Многие коллеги-риэлторы много копий сломали, обсуждая вопрос об элитном жилье в Москве. Я считаю, что нет четкой границы между бизнес-элитным жильём и классом. Как раз исходя из этого у разных компаний имеется сегментация и собственные формулировки: премиум, люкс, А-класс и т. д. В случае если отодвинуть в сторону все это многообразие названий, возможно заявить, что агентство Contact Real Estate занимается дорогой недвижимостью — это верхний сегмент бизнес-класса и целый элитный класс, что со своей стороны мы делим на подклассы: нижний (10-15 тыс. долларов за 1 кв. м.), средний (15-20 тыс.) и верхний (более 20 тыс.).
Элитным мы именуем современный дом с подземным паркингом, расположенный в ЦАО Москвы либо в некоторых местах за пределами центра, имеющий около развитую инфраструктуру или собственную современную инженерию, средневзвешенная цена которого (при условии 100%-ной готовности дома) выше 10 тыс. долларов за 1 кв. м. Цены в доме смогут различаться вдвое за счет видов и этажей.
В случае если кто-то из отечественных сотрудников сообщит, что "элита" — это все, что выше 20 тыс. за 1 кв. м, мы с ними согласимся, но уточним, что это элитное жилье верхнего ценового сегмента. Это такие проекты, как "Гранатный, 6", "Гранатный, 8", кое-какие дома на Остоженке.
А, например, нижний и средний ценовой сегмент элитного класса — это такие проекты как жилые комплексы "Шоколад", "Итальянский квартал", "Четыре солнца" — хорошие места, уникальныеархитектурные и концептуальные ответы, хорошая инженерия, защищаемая придомовая территория. В этих проектахесть квартиры, бюджет приобретения которых соизмерим с приобретением квартиры в доме "Гранатный, 6".
Круг людей в элитном классе отсекается самой ценой, но имеется одна подробность: людям, каковые берут квартиры за 10-15 млн американских долларов,не всегда комфортно жить рядом с теми, кто приобрел квартиру за 1 миллионов долларов — тут возможно некоторый диссонанс позиций и интересов. Другими словами кроме того элитный класс делится на подклассы, как по чертям самой недвижимости, так и по потребностям клиентов.
— Из-за чего в вашу выборку изучения не вошли ветхие дома, поскольку и среди них много элитных?
— Само собой разумеется, прекрасный ветхий дом в историческом центре города при определенном уровне отделки также может именоваться элитным. Такие дома переживают настоящий ренессанс — многие из них реставрируются. Но мы не разбирали в рамках конкретногоисследования данный рынок.На столичном рынке превалируют русские клиенты, каковые желают жить всовременных новостройках.
— Учитывали ли вы таковой новый для Москвы формат недвижимости, как апартаменты? К примеру, в ММДЦ "Москва-Сити"?
— Апартаменты в том формате, как в какое количество "Москва-Сити", — этоотдельный рынок со собственными правилами. Он весьма закрыт,взять достаточно верную данные у застройщиков по количеству настоящих продаж тяжело, в особенности В первую очередь кризиса. Проекты, существующие вне "Москвы-Сити", но в ЦАО, мы учитывали.
— Каковы главные выводы обзора?
— Главный вывод: рынок остается рынком клиента. По результатам девяти месяцев этого года рынок растет — достаточное количество людей поверило и начало покупать строящиеся объекты недвижимости, среди них и на начальных этапах строительства. Показались инвестиционные сделки — их долю мы оцениваем в 15-20%.
Инвесторы, занимающиеся элитной недвижимостью, стали вторыми. В случае если до кризиса довольно часто инвестировали в квартиры площадью 200-250 кв. м, за 2-3 млн американских долларов, то сейчас — в квартиры по 80-160 кв. м, по большей части на нижних этажах в зданиях на начальной и средней стадиях строительства, за 1-1,5 миллионов долларов.
Отмечу, что спрос сместился в сторону новостроек. А на вторичном рынке из-за повышения цен опять началась миграция спроса за пределы ЦАО — на запад, юго-запад столицы: проспекты Вернадского, Ленинский, Кутузовский.
— Какие конкретно прогнозы находятся в изучении Contact Real Estate?
— Количество предложения в следующем году будет расти, как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке заявлено пара новых больших элитных проектов с комплексным освоением территорий, где количество квартир может быть около200-400. Покажутся кроме этого пара объектов в высокой степени готовности, продажи в которых лишь начнутся.
Спрос сместится, вероятнее, в том направлении, где будет существовать гармония в факторах: размещение — цена — уровень качества.
В первом полугодии мы кроме этого предполагаем стабилизацию стоимостей и, быть может, спад количеств продаж в целом по рынку. Стоимости подросли. Причем в случае если статистически это случилось всего на 10%, то я как участник рынка могу совершенно верно утверждать, что платежеспособность денег на рынке элитной недвижимости упала на 20-40%. В некоторых проектах цены В первую очередь года поднимали пара раз.
Скидки во многих минимальны или отсутствуют. В том месте, где в начале года возможно было взять 40-50%, сейчас смогут дать 10-20%.Вследствие этого по многим проектам начала пропадать инвестиционная составляющая, которая имела возможность бы стать заменой высокодоходным депозитам, заканчивающимся у большинства в конце 2010 года, или рынку акций, вероятнее, на ближайшую возможность исчерпавшему собственный деятельный рост. К чему это может привести?
К спаду количества продаж в целом.
Из-за повышения количества предложения вырастет время экспозиции квартир, выставленных на вторичном рынке.
Спрос в течение последних трех месяцев 2010 года будет волнообразным, следующая активизация рынка случится не раньше весны.
— Как вы вычисляете, какова будет средневзвешенная цена на рыке элитного жилья Москвы в 2011 году?
— На сегодня на первичном рынке элитного жилья в Москве средневзвешенная цена образовывает 15 719 долларов за 1 кв. м. По отечественным прогнозам, к концу 2011 года она увеличится на 10% — это,в принципе, находится в пределах инфляции.
Разговаривал Игнат Бушухин
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Деньги и Сокровища на карте вашей Судьбы Бацзы. Как отыскать краткий путь к деньгам по дате рождения
