Дешевле, проще, удобнее. как подобрать офис для начинающей компании
Умелые брокеры коммерческой недвижимости Москвы поведали о тонкостях подбора офисного помещения для молодых компаний
Фото: ТАСС/ Владимир Астапкович
Первый офис для юный компании — серьёзная стадия в бизнесе. Многие компании начинают выбор офиса в тот момент, в то время, когда возможности предстоящего развития еще не ясны: в таковой ситуации легко совершить ошибку с подбором верного помещения и заключить заведомо невыгодный контракт.
«Крайне важно понимать, готова ли компания к регулярным и продолжительным тратам на аренду офиса. Компания, которая в первый раз снимает офис, не всегда может корректно оценить собственные денежные возможности и осознать, сколько готова тратить на аренду», — предотвратила директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Дабы оказать помощь начинающим предпринимателям выбрать по-настоящему подходящее помещение для офиса, редакция «РБК-Недвижимости» обратилась за советом к ведущим брокерам, трудящимся с коммерческой недвижимостью в Москве.
С чего начать?
Начинающим предпринимателям нужен маленький офис, что не будет потребовать через чур много денег на регулярную оплату аренды, уверены брокеры, к каким обратилась «РБК-Недвижимость». «Во многих строениях имеется маленькие офисные блоки от 100 кв. м, каковые достаточно ликвидны. По большей части маленькие блоки предлагаются в состоянии «с отделкой», — поведала помощник директора отдела офисных помещений CBRE Элина Степная.
Самое сложное в подборе помещения — определиться с размерами офиса, считает главный директор отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield Елена Колесникова. «К сожалению, совсем маленькое количество качественных офисных центров дробит этажи на мелкие блоки, — констатировала специалист. — Возможно нанять опытного консультанта либо собрать максимум информации из всех дешёвых источников».
Дабы верно сформулировать личный запрос на аренду офиса, необходимо ответить на пара главных вопросов.
Как осознать, какой офис вам нужен?
Чек-лист для начинающей компании от главы департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрия Жидкова:
- Каким бюджетом для аренды помещения располагает компания и какую арендную ставку вы сможете платить ежемесячно?
- Какая площадь вам в действительности нужна? Речь заходит о 150 кв. м либо хватит 50 кв. м? Учитывайте, что, в соответствии с санитарным нормам, при применении жидкокристаллических мониторов в офисе на одно рабочее место должно приходиться не меньше 4,5 кв. м. Для начала возможно 4,5 на количество сотрудников, каковые всегда будут трудиться в офисе.
- Серьёзен ли территориальный фактор? есть для вашего бизнеса необходимостью размещение в историческом центре города (данный фактор серьёзен, к примеру, для юридических компаний) либо вас устроит офис в районе МКАД?
- Каков предполагаемый срок аренды: месяц, два, полгода, год либо больше?
- Готовы ли вы закладывать в бюджет затраты на ремонт, мебель и оргтехнику? В случае если ответ «нет», то логично разглядеть вариант размещения в коворкинге. Не забывайте, что затраты на ремонт не вернуть ни при каких обстоятельствах, но мебель и технику возможно будет забрать с собой при переезде.
По окончании получения ответов на все пять вопросов возможно переходить к изучению рынка офисных помещений. «Взять представление о диапазоне арендных ставок в месте, которое вас интересует, окажут помощь объявления на популярных сайтах-агрегаторах», — посоветовал Дмитрий Жидков.
Куда заезжать?
Выбор расположения офиса обязан зависеть от того, на чем специализируется юный бизнес, считают в Knight Frank. «К примеру, консультанты сидят в отличных строениях в центре Москвы. К ним приезжают клиенты, и принципиально важно продемонстрировать статус компании, выделить ее имидж. А вот IT-индустрия ориентируется, первым делом, на своих сотрудников и бюджет.
Для таких компаний серьёзнее всего комфорт работников, их удовлетворенность рабочим местом — в данной сфере высокая борьба за кадры, — поведала Мария Зимина. — Компании из ретейл-сегмента занимают конторы не в премиальных локациях, поскольку бюджет на аренду у них, в большинстве случаев, небольшой».
Самую громадную сложность воображает сам поиск, поскольку мелкие качественные помещения очень востребованы, и предложения, размещенные в сети, не всегда актуальны, предотвратила Елена Колесникова из Cushman & Wakefield. «Сейчас несложно сэкономить на аренде офисного помещения, поскольку на рынке отмечается кризис перепроизводства офисных квадратов — пустует около 20% офисных помещений. Ставки на конторы находятся на дне, так что все зависит от требований арендатора к помещению и его вкуса», — вычисляет Дмитрий Жидков.
«В центре Москвы возможно снять офис в ветхом доме: аренда строения площадью 2 тыс. кв. м полностью обойдется приблизительно в 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Довольно часто такие помещения дробятся на пара частей, к примеру по 500 кв. м, и сдаются по 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Выгодно всем: и хозяин при таких условиях приобретает больше, и арендаторы приобретают офис в центре Москвы, — поведали в компании S.A.
Ricci. — Технологический стартап может снять в аренду помещение в одном из столичных технопарков, но для этого ему потребуется приобрести статус резидента. Исходя из этого таковой вариант подходит далеко не всем начинающим компаниям».
самый логичный вариант для молодого бизнеса это офис за МКАД, заключили брокеры. В этом случае арендатор может отыскать комфортное помещение по цене от 8 тыс. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, указали в компании CBRE. Очевидной сложностью для того чтобы сценария станет вероятная удаленность офиса от метро.
Платить в долларах либо в рублях?
Долларовые ставки практически провалились сквозь землю с офисного рынка Столичного региона, заявили брокеры, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Долларовые ставки на сегодняшнем рынке — это редкое исключение, которое видится в высокобюджетном сегменте, — заявил обладатель компании «Экоофис» Андрей Ковалев. — Рынок, занимательный малому, среднему стартапам и бизнесу, всецело перешел на рубли. В случае если арендодатель предлагает долларовые ставки маленькому арендатору, с ним определенно что-то не так».
«Очевидно, что те арендодатели, каковые предлагают доллары США либо евро, не готовы будут поменять собственный видение для одного раздельно забранного маленького арендатора, — отметила Елена Колесникова. — В случае если речь заходит о многих тысячах метров — думаю, имеется возможность поменять точку зрения арендодателя. Довольно спроса — он существует как на рублевые, так и на долларовые проекты, это зависит от бухгалтерии арендатора».
какое количество стоит?
Офисный рынок Столичного региона принято дробить на классы А, В и С. Класс А — это самые дорогие и респектабельные бизнес-центры в самые удобных локациях. Класс С — экономвариант в морально устаревших строениях на большом растоянии от метро и главных магистралей. Класс В — промежуточное звено, которое довольно часто дробят на условно дешёвый В- и более дорогостоящий В+.
«В конторах класса А самая низкая арендная ставка (с отделкой, НДС и затратами на эксплуатацию) образовывает 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В классе В+ речь заходит о 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В- это 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — перечислил Дмитрий Жидков. — Все объекты, предлагающие офисные помещения по таким ставкам, находятся в районе МКАД или за его пределами. Низкая ставка разъясняется удаленностью объекта от центра города и от метро.
Тут отмечается громаднейшее количество свободных площадей. Спросом такие помещения пользуются у арендаторов, для которых локация не имеет значения».
На какой срок заключать контракт?
В случае если сказать о маленьких компаниях, другими словами суть заключать кратковременные соглашения — на месяц, два, год и полгода, считают в S.A. Ricci. «Такую возможность предоставляют коворкинги, каковые, кроме этого, предлагают эластичные условия аренды, — посоветовал Жидков. — В случае если ваш бизнес скоро отправится в гору и потребуется увеличение и расширение штата офисных площадей, коворкинг, в большинстве случаев, постоянно сможет дать такую возможность в отличие от бизнес-центра либо многофункционального комплекса. А вот в то время, когда вы осознаете, что ваш бизнес чувствует себя с уверенностью и прекрасно начинается, имеется суть поразмыслить о долговременном контракте аренды: в этом случае условия, на которых соглашение был заключен, сохранятся».
Коворкинг против офиса: минусы и плюсы
| Цена устанавливается за человека: зная число сотрудников, возможно сходу подсчитать затраты | Цена устанавливается за 1 кв. м. Арендатор сам решает, как распорядиться имеющимся пространством |
| Нет затрат на мебель, ремонт и оргтехнику: все удобства предоставляет коворкинг | Необходимо самостоятельно брать столы, стулья, компьютеры, принтеры и все другое |
| Контракт содержится на любой срок — при жажде возможно занять коворкинг на один сутки | Фиксированный срок аренды. В большинстве случаев контракты заключаются на три — пять лет |
| Низкие стоимости: от 12 тыс. руб. на человека в месяц | Цена зависит от размещения. В центре — дороже, за МКАД — дешевле |
Стандартным сроком аренды хорошего офиса считается пять лет, но таковой продолжительный период вряд ли устроит новичка, думает Елена Колесникова. «Необходимо помнить: соглашение аренды — важный юридический документ, что возможно расторгнут лишь по тем условиям, каковые в нем прописаны», — отметила главный директор отдела корпоративных одолжений Cushman & Wakefield.
«В соглашение возможно включить пункт о возможности расторжения с заблаговременным уведомлением арендодателя, — внес предложение Андрей «и» владелец Ковалев. — Это избавит от необходимости решать обстановку через суд, в случае если у арендатора появятся неприятности с бизнесом и он не сможет платить аренду. Условия досрочного расторжения — стандартная составляющая договора аренды».
При успехи удачной ставки и иных коммерческих условий арендатору лучше подписать соглашение аренды на долгий срок, считают в CBRE. «Одновременно с этим нужно предусмотреть возможность расширения при роста компании в маленький срок», — уточнила Элина Степная.
В случае если стартап сходу претендует на просторный офис площадью до 1 тыс. кв. м, то таковой компании направляться готовиться к трехлетнему соглашению, утверждает директор отдела корпоративных клиентов Knight Frank. «И арендаторам, и собственникам неудобны соглашения менее трех лет, в случае если мы говорим про метраж хотя бы в 700 кв. м. Стороны все равно будут инвестировать в офисные площади: это капиталовложения в отделку, оборудование и меблировку, каковые не отбиваются за один год, — заявила Мария Зимина. — К тому же в рамках трех-пятилетней договоренности несложнее корректировать взаимоотношения. Отечественные советы по соглашениям для размещения компании на 50–70 человек: офис от 700 до 1 тыс. кв. м на пять лет с правом выхода через три года».
Как вести переговоры?
Торговаться с арендодателем и просить дисконт — непременное условие любых переговоров, поведали в компаниях S.A. Ricci, Cushman & Wakefield и Knight Frank. «Запоминаем — торговаться необходимо неизменно, — рекомендует Дмитрий Жидков. — Наряду с этим необходимо понимать, что хозяин недорогого офиса в хорошей локации вряд ли сделает скидку, а вот обладатель не хорошо заполняющегося объекта, вероятнее, отправится на уступки. Возможно взять скидку от 5 до 10%».
«В кризис , в то время, когда наступило время глобального пересмотра соглашений, мы получали экономии на аренде до 30%, — вспоминает Мария Зимина. — Самим арендаторам на практике удается снизить уровень затрат приблизительно на 10%».
«В полной мере реально на протяжении переговоров добиться уступок в пределах 10%, — подтвердил Андрей Ковалев, что занимается сдачей контор в аренду. — Но «прогибать» хозяина жестко не рекомендуется — рынок достаточно скоро приспособился к новым экономическим условиям, и момент, в то время, когда собственники помещений готовься на важный дисконт, большие бонусы, арендные каникулы и т. п., прошел уже к середине 2015 года. на данный момент отмечается незначительное увеличение ставок для новых арендаторов».
Никому не весьма интересно быть владельцем пустующего офиса, опровергли аргументы хозяина «Экоофиса» в S.A. Ricci. «Арендодатель не желает поменять арендаторов ежемесячно: недвижимость обязана трудиться и приносить доход, — отметил Жидков. — Скидки возможно взять не только в финансовом эквиваленте: арендодатель может дать арендные каникулы, включить коммунальные платежи в арендную плату, дать бесплатные парковочные места и другое».
Опытные арендодатели не строят уловок, заключили в Cushman & Wakefield. «Им серьёзна репутация, у них, вероятнее, имеется значительного размера сумки недвижимости. Они всего лишь максимально защищают собственные интересы, — растолковала логику переговоров Елена Колесникова. — Того же принципа придерживается и арендатор, если он грамотно подкован. Для заключения успешной сделки стороны должны договориться о взаимовыгодных условиях — благо сегодняшний рынок это разрешает.
Стоит беспокоиться супердешевых предложений от неумелых игроков. В том месте уловки вправду вероятны. Но это не означает, что у специалистов неизменно дорого — легко нужно не гнаться за безотносительной дешевизной и вести переговоры с несколькими потенциальными партнерами в один момент».
Создатель: Антон Погорельский.
Услуги, Работы и Сервис в 1C:Управлении отечественной компанией
