Европа в кредит
Недвижимость была и остается одним из самых приумножения денег и популярных способов сохранения. на данный момент все больший интерес россияне проявляют к зарубежным квадратным метрам. Оно и ясно: цены в том месте ниже, а инвестиционный потенциал — больше. Да и оформить долгосрочный кредит в зарубежных банках возможно по ставкам в пять раз ниже российских.
Российские банки пока не готовы кредитовать вложения в зарубежные квадратные метры, не готовы кроме того зарубежные "дочки", каковые представлены в Российской Федерации. Единственный выход — забрать кредит под залог столичной квартиры либо коттеджа (что при нынешней ситуации не так легко) и отправиться за присмотренным домиком с наличными.
Действительно, брать кредит придется по русским ставкам — 15-17% годовых в валюте. Зарубежные банки готовы предложить кроме того отечественным соотечественникам более приемлемые ставки — 3-5% годовых в валюте. Но необходимо осознавать, такие недорогие деньги предполагают тщательную диагностику заемщика со стороны кредитных организаций.
Тем более на данный момент. В большинстве случаев, чужестранцам банки выдают кредит на 10-15 лет. В случае если годом ранее они готовы были кредитовать 70-80% стоимости недвижимости, то на данный момент уже не больше 60-70%.
По заверениям специалистов, сейчас россияне предпочитают европейские государства — Францию, Италию, Испанию. Легче всего оформить ипотеку в Испании — фактически 50% всех объектов были куплены как раз таким методом. Как поведали "Деньгам" в компании Costa Esperanza Consulting S.L., главное внимание испанские банки уделяют платежной способности клиентов, исходя из этого им приходится основательно подтверждать собственные их источники и доходы.
В перечень требуемых документов входят: действующий загранпаспорт, справка 2-НДФЛ за последний год, справка с места работы (занимаемая должность, оклад), трудовой договор, документы о наличии собственности (предприятие, квартира, дом, почва), каждые другие документы, подтверждающие доходы кроме главных: поступления от арендной платы, платы, барыши по акциям и др. Приветствуются рекомендательные письма от банка, выписки с банковских квитанций, и справка с отметкой о погашенных кредитах, если они были. Все главные документы должны быть переведены на испанский язык и заверены апостилем.
По окончании того как объект недвижимости выбран, раскрывается банковский счет, подписывается контракт о задатке и выплачиваются резервные €4-6 тыс., в течение 7-10 банковских дней клиент переводит на счет продавца 10% цены объекта (за вычетом резерва). После этого подписывается контракт купли-продажи. С этого момента хозяин не имеет права реализовывать недвижимость, а вдруг все же реализует, то ему нужно будет вернуть клиенту деньги в двойном размере.
Клиент же при отказа от сделки теряет 10%. Позже направляться подать документы на NIE (аналог отечественного ИНН), по окончании чего проверяется чистота сделки, оценивается цена недвижимости банком и оформляется кредитный контракт.
Долгосрочный кредит нерезидентам готовы дать, к примеру, банки BBVA, Bancaja, Banco Santander, Banco Popular. Они смогут выдать 50-60% от цены недвижимости на срок до 30 лет. Кредит возможно оформить под фиксированную и плавающую ставки.
Плавающая Euribor1Y (на данный момент 1,25%) + 0,7-1,2%, фиксированная же будет, в большинстве случаев, на 1-1,5% больше.
Взять долгосрочный кредит в Испании возможно и более недорогим методом, что и предпочитают россияне. Уже действующую у продавца ипотеку возможно переоформить при помощи передачи прав на кредит от продавца на себя. Продавец возможно как строителем, так и частным лицом.
В этом случае кредитный соглашение легко переоформляется, причем заемщик экономит на банковской рабочей группе (1% от суммы запрашиваемого кредита).
Во Франции при помощи ипотеки нерезиденты покупают 25-30% объектов — значительно меньше, чем в Испании. Громаднейшей популярностью у российских заемщиков пользуются квартиры ценой €200-400 тыс. на Лазурном берегу (Ницца, Канн) и в Париже. По окончании достижения договорённости и выбора объекта о цене клиент вместе с агентом идут к нотариусу и подписывают контракт о намерении с указанием объекта и заблаговременно оговоренной ценой.
После этого нотариус на протяжении семи дней готовит пилотный контракт и отправляет его по e-mail клиенту. Клиент переводит, печатает в двух экземплярах любой вариант — на французском и русском языках. Все четыре экземпляра подписывает на каждой странице и отсылает курьерской почтой нотариусу, в случае если он согласен с контрактом.
В пилотном контракте нотариус показывает все степени и риски собственной ответственности. "В большинстве случаев он несёт ответственность за все, но время от времени не редкость, что имеется что-то, что он не имеет возможности обеспечивать. К примеру, у нас имеется контракт с обладателем резиденции, у которой постфактум (т. е. уже по окончании постройки) через суд было забрано разрешение на постройку.
Это не формирует полностью никаких настоящих неприятностей клиенту, но однако он (клиент) обязан о данном факте знать. Но ни агентство, ни обладатель не заинтересованы в предоставлении данной информации — вот для этого и нужен нотариус",— говорит председатель совета директоров компании "Совокупность-риэлти" Максим Пантелеев. Часть сделок совершается без агентств, т. е. напрямую между покупателем и владельцем. В этом случае соглашение о намерениях подписывается у нотариуса.
Наряду с этим агентское вознаграждение в большинстве случаев приобретает нотариальная контора.
Ипотеку во Франции нерезиденты, в большинстве случаев, оформляют в BNP Paribas. Но специалисты рекомендуют присмотреться к специальным ипотечным банкам, каковые готовы предложить лучшие условия. "Принципиально важно, дабы в банке был русскоговорящий менеджер — на данный момент кроме того в Париже не во всех банках они имеется.
От русских клиентов французские банки требуют открытия безотзывного депозита на €8 тыс. и выдвигают условие: клиент не имеет возможности забрать деньги, пока счет есть рабочим. А счет придется всегда пополнять, поскольку с него снимают оплату коммунальных платежей и налогов. Потому, что кое-какие клиенты берут объекты за €100 тыс., таковой счет для них — очень большая сумма",— говорит Максим Пантелеев.
Кое-какие агентства недвижимости предлагают оформить кредит в банках-партнерах. К примеру, специальный ипотечный Banque Patrimoine et Immobilier (сотрудничает с компанией "Совокупность-риэлти") ориентирован на русских клиентов и предлагает в долг 70% цены объекта на 5-30 лет под 4,35-5,15% годовых и на 5-20 лет под 3,05% годовых (плавающий процент). "на данный момент ставки по ипотекам во Франции находятся на достаточно низком уровне.
Но в скором будущем ожидается увеличение ставок — быть может, уже с ноября-декабря,— поведала менеджер банка Анара Назарова-Беларди. Увеличение межбанковской ставки — это рычаг действия центробанка на инфляцию, рост которой ожидается благодаря постепенного выхода из кризиса, налаживания экономики".
Не обращая внимания на повышение цены кредитования, от увеличения ежемесячных платежей заемщики застрахованы. "Дабы снять риск непогашения кредита, и предложить конкурентоспособный продукт, французские банки ограничивают верхний предел плавающих ставок. К примеру, в отечественном банке при повышении ставки ежемесячные выплаты по кредиту не смогут увеличиться больше чем на ежегодное повышение уровня инфляции.
К примеру, в случае если в году N инфляция будет на уровне 3%, а в году N+1 — 3,2%, то ежемесячные платежи заемщика в году N+1 увеличатся не более чем на 0,2%. В случае если ставка возрастает так, что превышает начальный ежемесячный платеж плюс рост инфляции, то кредит возможно продлен еще максимум на пять лет.
При в то время, когда объект недвижимости приобретается с целью сдачи в аренду, с учетом того факта, что во Франции арендные платежи пересматриваются ежегодно с учетом роста уровня инфляции, повышение ставки банка компенсируется повышением арендной платы",— говорит Назарова-Беларди. В этом случае пересчет плавающей ставки производится по формуле Еuribor3М + маржа (1,5%), и в случае если Euribor3М увеличится с 1,3 до 3%, то ставка составит 4,5%, а банк будет ограничивать ежемесячные платежи за счет повышения длительности кредита.
Как поведали в банке, главные клиенты-чужестранцы — американцы и англичане (не смотря на то, что их часть и уменьшилась с началом кризиса), русских намного меньше. Значительно чаще заемщики банка — это служащие больших компаний, обладатели бизнеса. При изучении досье и определении платежной способности клиента банки принимают к сведенью сферу деятельности потенциального заемщика и не финансируют тех, кто занят в сферах, самый пострадавших от кризиса, к примеру в строительных работах.
Принципиально важно все: как велико предприятие, в котором трудится заемщик, сколько лет оно существует на рынке, сколько насчитывает служащих, какой у предприятия оборот. Нужно, дабы на последнем месте работы заемщик проработал как минимум два-три года, хорошим показателем будет последовательность и логика в карьере заемщика.
председатель совета директоров агентства "Алеф" Георгий Исаков сейчас подмечает изменение отношения к русским заемщикам во французских банках. "Сейчас мы сталкиваемся со сложностями при оформлении ипотеки для россиян во Франции. Сравнительно не так давно отечественный клиент оплатил 60% цене квартиры, оставшиеся 40% попросил у банка в долг. И не смотря на то, что он соответствовал требованиям банка, ему отказали.
Как нам позже растолковали в банке, дело лишь в том, что клиент — русский",— говорит Георгий Исаков.
Максим Пантелеев, наоборот, уверен, что главная неприятность — требовательное отношение зарубежных банков к документам. "Сложность состоит лишь в сборе документов. Самый несложный вариант — подтвердить ежемесячный доход по справке 2-НДФЛ (большие банки кроме того не потребуют переводить ее на русский язык), которого хватило бы на погашение ипотечных выплат. Многие пробуют договориться с бухгалтером о завышении заработной плата, но это не работает.
А вот заемщик рискует попасть в тёмный перечень французских банков и по большому счету остаться без кредита. В случае если у заемщика собственный бизнес, набор бумаг будет значительно больше, впредь до уставных документов, и собирать его возможно три месяца",— говорит Максим Пантелеев.
В случае если клиент желает сэкономить и наряду с этим рассчитывает жить в собственной зарубежной резиденции всего пара месяцев в году, возможно обратиться к схеме leaseback. Другими словами новый обладатель недвижимости в праве жить в ней до 40 дней в году, в другое же время квартира находится в ведении управляющей компании. Она сдает ее в аренду, перечисляя каждый месяц хозяину оговоренную сумму — в большинстве случаев, до 5% в год от цены объекта.
Чем более привлекательно место, где находится недвижимость, и чем меньше времени клиент захочет в ней проводить, тем больше будет доход. Намерено выстроенные под leaseback объекты находятся, к примеру, в Париже, на Атлантическом и Средиземноморском побережье Франции. Экономия при покупке пребывает в том, что клиенту будет возвращен VAT (НДС), что образовывает 19,6% стоимости недвижимости.
Тяжелее всего оформить ипотеку в Италии. "Ипотеку в Италии сложно оформить по двум обстоятельствам,— говорит Георгий Исаков.— Во-первых, схема выдачи ипотечных кредитов нерезидентам в итальянских банках не отработана. Другими словами она отработана законодательно, но из-за маленького применения на практике появляются сложности у банковских работников по части грамотных правил и консультаций оформления.
Частенько клиенты перенаправляются в головные либо региональные конторы банков, трудящиеся с нерезидентами. Пять лет назад клиенты при покупке недвижимости были ориентированы по большей части на верхний ценовой сегмент (от €1 млн) и не прибегали к ипотеке. Два-три года назад стали деятельно застраиваться южные области Италии как раз для нерезидентов, и по сей день главные приобретения в долг приходятся на строящиеся объекты.
Наряду с этим банки, кредитующие такие объекты, требуют от застройщика обеспечений: в случае если клиент прекратит погашать кредит, за него выплачивать долги обязан застройщик. Во-вторых, в Италии налог на приобретение недвижимости на 6-7% выше для нерезидентов, чем для коренных обитателей (НДС при покупке недвижимости для нерезидентов — 10%, для резидентов — 4%). Исходя из этого многие клиенты стараются сперва оформить вид на жительство, а уж позже занимаются получением ипотечного кредита".
Для получения вида на жительство возможно пройти регистрацию в качестве личного предпринимателя либо создать компанию. Это обойдется в €7-10 тыс. за адвокатские услуги, и вдобавок нужно будет предъявить счет на €60-70 тыс. По плану итальянских правительства таковой запас средств на счете разрешит нерезиденту сносно жить два-три года, в случае если его бизнес окажется убыточным.
Приобретая вид на жительство, человек делается налоговым резидентом страны и обязан платить в Италии налоги с доходов, взятых и за ее пределами (за редкими исключениями, оговоренными в межправительственных соглашениях об избежании двойного налогообложения). В случае если человек только что зарегистрировал бизнес и оформил вид на жительство, значит, доходов у него на территории Италии до тех пор пока нет.
В то время, когда доходы покажутся и о них заявят, налоги на доходы сделают всю эту схему невыгодной. В следствии при покупке объекта от €1 млн экономия на НДС составит от €60 тыс., но затраты на налоги и открытие фирмы с доходов сведут экономию на нет.
Создатель: Юлия Погорелова
Издательский дом "Коммерсантъ"
Вот из-за чего в Сбербанке в Европе низкие кредиты, а в Сбербанке в Российской Федерации кредиты высокие!
