Фотографии, креатив и цена: как продать квартиру на падающем рынке
Реализовать квартиру в Москве в 2017 году — непростая задача. на данный момент предложение намного превышает спрос: риелторы именуют таковой рынок «падающим». Это указывает, что цены на вторичное жилье в столице неуклонно падают, а клиент делается все более избирателен при подборе квартиры. В случае если десять лет назад квартиры в Москве легко раскупались в любом состоянии, то сейчас для этого требуются особенные упрочнения.
Необходимо понимать: 95% от цены квартиры — это площадь и местоположение. Другие факторы — наличие мебели, состояние объекта — воздействуют только на 5% настоящей цене. Отыскать клиента окажут помощь креативное объявление, качественные фотографии, грамотная подготовка объекта к показам и, само собой разумеется, обоснованное определение цены.
Сделайте качественные фотографии квартиры
Две-три фотографии квартиры в объявлении — частая ошибка продавцов жилья. Дабы привлечь интерес клиента, необходимо сделать не меньше шести кадров каждого помещения с различных ракурсов. Не требуется пользоваться актуальным на данный момент эффектом «рыбьего глаза», при котором создается чувство подглядывания в дверной глазок. Вместо этого лучше сделать снимки опытным фотоаппаратом с широкоугольным объективом.
Оптимальным временем я считаю вторую половину дня — с мягким естественным светом за окном. Так возможно избежать бликов и продемонстрировать квартиру в натуральном освещении.
Не требуется фотографировать против света — картина окажется размытой и невыразительной. Совершенная высота для съемки находится на уровне груди, около 140–150 см над полом: это разрешит снять все стенки ровно вертикально. Из кадра необходимо убрать все индивидуальные вещи и домашних питомцев.
При необходимости стоит обновить кое-какие подробности интерьера перед фотосессией — к примеру, столешницу на кухне либо переднюю панель посудомоечной машины. Это не потребует громадных затрат, но создаст благоприятное чувство. В громадных помещениях лучше повесить шторы с большим рисунком — небольшой принт теряется в просторной помещении.
Дабы сделать привлекательной спальню, возможно положить в постель недорогой надувной матрас и застелить его постельным бельем с нейтральным рисунком.
Самое нехорошее, что возможно сделать, — выставить квартиру без фотографий. на данный момент практически все клиенты ищут квартиры на сайтах, где в строчке поиска возможно поставить опцию «не показывать без фото». В случае если в объявлении не будет иллюстраций, вы машинально лишите себя клиентов, каковые не рассматривают объявления без фотографий.
Верно оцените квартиру
Разбирать рынок непросто — но это нужно чтобы выставить корректную цену. Процесс подбора цены возможно начать с элементарного отбора похожих объявлений. Зайдите на специальный сайт, отыщите десять квартир с похожими параметрами в вашем районе — и покиньте лишь те, что были размещены за этот месяц.
Расположите отысканные квартиры в порядке убывания цены и сходу вычеркните объекты на первом и последнем местах — это крайности, каковые не воздействуют на неспециализированную картину.
По окончании того как у вас останутся лишь квартиры из середины перечня, сложите их цена и поделите на количество объявлений. Так вы выясните среднюю рыночную цену на подобные квартиры в вашем районе.
Необходимо понимать, что не все квартиры на сайтах продаются в действительности. В совершенстве вам лучше самостоятельно договориться о просмотрах квартир из вашего перечня под видом клиента. Так вы определите, с чем будет сравнивать ваше жилье потенциальный клиент — соответственно, сможете готовиться к его вопросам а также предугадать кое-какие из них.
Очевидно, придется честно отметить преимущества и недочёты вашего жилья. Неправильно оцененная недвижимость «висит» на рынке: в 2017 году квартиру по завышенной цене нереально реализовать.
Выставляйте минимально приемлемую цену
Кроме средней цены на рынке недвижимости имеется диапазон цены за объект — «от» и «до». К примеру, вы совершили независимое маркетинговое исследование и установили, что ваша квартира может стоить от 6 млн до 6,3 миллионов рублей. Выясните цену за квартиру по нижней границе.
В нашем случае это 6 миллионов рублей. Показывать предельно вероятную цену — значит содействовать продажам соперников.
На рынке существует практика намеренного выставления цены от 20 до 40% ниже рынка. Около объекта недвижимости создается ажиотаж, но на протяжении просмотра квартиры клиентам информируют, что это аукцион. Они будут вынуждены торговаться и повышать цена наровне с такими же претендентами на эту недвижимость.
Подобная схема возможно оправдана при с бизнес-элитной недвижимостью и классом — такие объекты реализуются не легко, а потому у продавцов имеется суть проводить аукцион среди самые мотивированных на приобретение участников. В случае если же вы реализовываете квартиру экономкласса, в аукционе ненужно.
Подготовьте квартиру к продаже и показам
Я рекомендую собственникам обезличивать квартиру перед показом — потенциальным клиентам ничто не должно напоминать о хозяевах. Лучше убрать все индивидуальные вещи: разбросанные по дому носки хозяина либо косметика хозяйки не добавят преимуществ при продаже, скорее напротив: в таковой квартире все практически кричит о принадлежности совсем вторым людям, и клиентам сложно представить себя обладателями.
Многие риелторы применяют стандарты работы, в соответствии с которым реализовываемая квартира обязана напоминать номер в гостинице перед заселением клиента. Замените перегоревшие лампочки, подклейте отошедшие обои, обновите крашеные поверхности. в один раз мы реализовывали квартиру с дизайнерским ремонтом в центре Москвы. До нас эта квартира довольно продолжительное время пребывала в экспозиции, но клиент никак не был.
Мы попросили хозяина сделать главную уборку, вымыть подъезд и поставить за батареями скрытые ароматизаторы. На эту процедуру он затратил два дня, и в следствии нам удалось скоро реализовать квартиру.
Имеется занимательный пример с загородным жильем: пара лет назад хозяин реализовывал дом, где продолжительное время никто не жил. Не обращая внимания на меблировку и ухоженный участок, потенциальные клиенты довольно часто отказывались от приобретения, аргументируя тем, что у дома малоприятная аура. Поменять ее удалось весьма легко — я дал совет хозяйке перед показом испечь булочки в хлебопечке.
Запах разлился по помещениям, а будущие хозяева восхищались уютом, которым наполнен дом. Продажа прошла в течение нескольких суток.
Напишите грамотное объявление о продаже
Затевать необходимо с заголовка: расположение, количество помещений — тут все стандартно. И все же для креатива найдется собственный место. Пара лет назад отечественный клиент реализовывал квартиру с турником в проходе, что нереально было демонтировать.
Оказалось, что недочёт возможно перевоплотить в преимущество: в объявлении было написано «Продается квартира для спортсмена». В недалеком будущем квартиру приобрел мужчина для собственного сына-студента.
Подзаголовок обязан побудить читателя дочитать объявление до конца и привести к интересу к объекту. Тут возможно указать год постройки и количество собственников дома. Вся другая информация идет в самом объявлении, где нужно обрисовать все приятные бонусы, каковые возьмёт будущий хозяин.
Это возможно польза в виде вишневого сада либо парка за окном — достаточно семи-восьми таких черт. Любая черта должна быть предельно конкретной и написанной без сокращений — кроме того в случае если речь заходит о капитальном ремонте в подъезде.
Креативный подход окажет помощь реализовать кроме того квартиру на последнем этаже — в случае если написать, что такое размещение избавит вас от назойливых соседей сверху. Неизменно показывайте цену: при поиске объявлений на интернет-ресурсах клиенты практически в любое время используют фильтры и сходу выставляют приемлемый для себя диапазон цены. Финиш вашего объявления обязана призывать к действию.
Возможно написать приблизительно так: «В случае если мой телефон занят, это значит, что кто-то уже решил осуществить собственную мечту».
Разместите объявление на популярных ресурсах
Объявления в газетах — прошедший век. Для стремительной продажи жилья оптимальнее подойдут специальные сайты с высокой посещаемостью. Не оставляйте без внимания и соцсети — разместите предложение у себя на страничке либо в группах наподобие «куплю/реализую квартиру».
Главные шаги сделаны, но на этом ваша работа по продаже квартиры не заканчивается. Время от времени клиенту квартира нужна безотлагательно, и от вас требуется готовься максимально скоро выйти на сделку. Нужно заблаговременно подготовить нужный пакет документов, дабы не терять времени на заказе кадастрового паспорта либо какой-нибудь недостающей справки.
В случае если все пункты были добросовестно выполнены, то клиенты будут звонить вам два-три раза в сутки. Два звонка в неделю либо по большому счету ни одного — нехороший показатель. Это указывает, что необходимо совершить анализ и распознать проблему по методу: объявление — состояние объекта — цена. В случае если на первых двух этапах все появилось в порядке, переходим к последнему показателю для пересмотра — цене. Вероятнее, цена нужно будет снизить.
Быть может, желающие приобрести вашу квартиру будут торговаться по телефону, но не следует сходу соглашаться с условиями. Идти на уступки в цене имеет суть, если они приведут хорошие доводы по окончании просмотра квартиры. К примеру, неблагополучные соседи и грязный подъезд — это веские обстоятельства опустить цену.
Но, кроме того в этом случае рекомендую сходу выяснить для себя, на какое количество как раз вы готовы понизить цена. Не устанавливая пределы торга, вы рискуете реализовать квартиру по совсем низкой цене, в случае если клиенты окажутся подкованными в переговорах.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Александр Дрягин директор бизнес-школы АН Century 21 Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как НЕ Нужно фотографировать квартиру, дабы реализовать дороже
