Инвестиции в стиле мини
Многие риэлторы обожают повторять, что думать о жилье за границей возможно только в том случае, если у вас на руках не меньше 100 тыс. евро. В действительности порог входа на рынки недвижимости некоторых государств куда ниже, чем на тот же столичный. Однако недорогие объекты возможно брать только для себя, не рассчитывая на прибыль от аренды либо перепродажи.
Скромные клиенты
Большая часть риэлторов не вычисляют клиентами тех, кто приходит к ним с суммой меньше 50 тыс. евро, и в ответ на вопрос, что возможно купить за такие деньги, скептически пожимают плечами. «В случае если это деньги последние, лучше их не тратить. В случае если покупатель и начало инвестирования предполагает, что в будущем будет стабильно получать, стоит расширить сумму, воспользоваться рассрочкой платежа либо кредитом, но приобрести что-то хорошее», — рекомендует начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.
Однако посещение выставок зарубежной недвижимости убеждает в обратном. Хитом продаж у россиян остается Болгария — по количеству сделок болгарский рынок в фаворитах. И данный феномен имеет весьма простое объяснение — цена.
Причем клиенты отнюдь не британцы, каковые занимались скупкой местной недвижимости только с инвестиционным прицелом. До сих пор большая часть россиян берут жилье за границей или по мере необходимости (бизнес, учеба в этом государстве), или для постоянного проживания.
Так, одна из покупательниц присматривала себе квартиру в Болгарии в обмен на помещение в питерской коммуналке. Почитала данные в сети и прикинула, что на пенсию она сможет в том месте жить намного лучше, чем на родине. Плюс еще и внука на каникулы забирать в утепленные края.
А цена ее помещения именно была приблизительно равна цене полноценных апартаментов с отделкой. Подобный пример — не исключение: достаточно почитать отзывы в Сети.
Пенсионеры — одна из категорий, которым смогут быть увлекательны такие варианты. Вторая — граждане, имеющие маленькие накопления в банке. Так, 20–30 тыс. евро — сумма, которая предоставляет мало возможностей для инвестиций, не считая депозита. Приобретение ценных бумаг — через чур рискованное мероприятие для неспециалиста. Квадратные метры — что-то более надежное и понятное практически всем людей.
Но для приобретения недвижимости в Российской Федерации таких средств хватит разве что на гараж. Исходя из этого многие как раз в кризис задумались о недорогих зарубежных рынках, где цены ниже, а обеспечений, по крайней мере на первый взгляд, больше.
Еще одна категория потенциальных клиентов — это «дачники». Другими словами граждане, обладающие маленькой суммой свободных денег и желающие иметь собственный жилье где-нибудь в теплых краях у моря. В случае если забрать российские курорты, то цены в том месте ненамного уступают столичным. Исходя из этого с этими скромными накоплениями в том направлении не имеет смысла и заглядывать.
Более того, за 20–30 тыс. евро сейчас очень затруднительно будет приобрести кроме того приличную дачу — не на море, а в Столичной области. Разве что на самых дальних пределах.
Наряду с этим в той же Болгарии, Турции и Египте с таковой суммой на руках уже возможно выбирать. Очевидно, если вы не имеете особенных запросов и рассчитываете именно на бюджетный вариант жилья для отдыха. «Непременно, ожидать большого качества, хороших видов из окон, респектабельного размещения не приходится. Для сдачи в аренду подойдет недвижимость в Чехии, для отдыха — в Болгарии либо Турции», — вычисляет Ю. Титова.
Управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев кроме этого даёт предупреждение, что цена только номинально возможно низкой. «Реально приобретение обойдется в 40 тыс. евро, поскольку будут затраты на ее ремонт и оформление недвижимости. Более того, подобные объекты иногда владеют низким качеством. Реализовать их в будущем очень проблематично. За эти деньги вы имеете возможность приобрести не квартиру, а проблему. При таком бюджете я советую обратить собственный взгляд на Крым.
В том месте возможно купить однокомнатную хрущевку в 1–2 км от моря. При наличии аналогичной суммы это самая разумная приобретение», — резюмирует эксперт.
Хороша страна Болгария
Рынок Болгарии достаточно очень сильно просел во время кризиса. Цены тут начали уменьшаться позднее, чем в других государствах, но их падение длилось целый прошедший год. В итоге на побережье цена жилья снизилась приблизительно на 30–40%.
И приблизительно кроме этого — на горных курортах. Фактически не изменилась цена на недвижимость в Софии, но в том месте она и не была особенно высокой, а жилье пользовалось популярностью только у местных жителей.
на данный момент курортный рынок недвижимости в Болгарии затоварен. Средняя цена 1 кв. м образовывает около 700 евро. Возможно отыскать и дешевле, цены на прибрежном рынке колеблются.
Имеется предложения апартаментов по 80–100 тыс. евро, а имеется за 20–30 тыс. евро.
Неприятность в том, что как правило это объекты, расположенные в строящихся комплексах, сдачу в эксплуатацию которых планируют в 2011–2012 гг. С одной стороны, такие предложения смогут смотреться достаточно аппетитно: первая береговая линия, бассейн, хороший метраж и т. п. С другой — на данный момент приобретение недостроя в Болгарии достаточно рискованно. Около 30–40% проектов заморожено из-за неприятностей строителей с финансированием.
Действительно, на некоторых объектах работы понемногу возобновляют. Но тяжело предугадать заблаговременно, повезет ли вам и какое количество времени проект будет пребывать в стадии заморозки. Исходя из этого все специалисты сходятся в одном: брать на данный момент имеет суть лишь готовое либо находящееся на финальных стадиях жилье — при условии, что строительство деятельно ведется и вы убедились в этом сами.
А вдруг присмотреться к готовым проектам, то стоимости окажутся немного выше. Но, за 30–35 тыс. евро варианты найдутся. «Подобные объекты расположены по всему побережью, по большей части на Солнечном Берегу. Действительно, метраж таких апартаментов не превышает и 50 кв. м», — говорит Юлия Тишкова, консультант компании AVC Real Estate.
Остается еще вторичный рынок. Риэлторы его не обожают, исходя из этого искать возможно по большей части по объявлениям в блогах. В том месте попадаются предложения и за 25 тыс. евро, а также в Бургасе, Варне и других популярных курортных городах.
Но стоит учесть, что значительно чаще это жилье низкого качества — типа отечественных хрущевок. И появляется вопрос: имеет ли суть в него вкладывать, зная, что оно будет скоро ветшать?
Куда занимательнее обстановка на лыжных курортах. Тут цены изначально были ниже, потому, что местная недвижимость пользовалась все-таки меньшим спросом у инвесторов. По окончании падения средняя цена 1 кв. м держится на уровне 600 евро. Но имеется и совсем недорогие варианты.
Так, в Банско за 22 тыс. евро возможно приобрести студио площадью 42 кв. м, что образовывает 540 евро/кв. м. На сайтах различных компаний предлагают как строящиеся, так и уже готовые комплексы с стоимостями за апартаменты в пределах 25–30 тыс. евро.
Очевидно, ежедневно от Банско либо Пампорово к морю не наездишься. Но не следует думать, что эти места подходят лишь для зимнего отдыха. Тут существует множество туристических маршрутов, проложенных через горы, красивые озера, водопады, деревни и старинные городки. Из года в год летний поток туристов в эти места растет — по мере развития экологического туризма.
К примеру, Банско и окружающие его деревни известны целебными минеральными источниками, а в национальном парке «Пирин» существуют хорошие возможности для пешего туризма.
Провинциальный домовладелец
Еще одно направление в Болгарии, которое доступно наименее состоятельной категории клиентов, — это, как ни необычно, рынок домов. Само собой разумеется, речь заходит не о коттеджах на морском берегу, а всего лишь о скромных домиках в бессчётных болгарских деревнях. Их цена колеблется от 10 до 20 тыс. евро. Кое-какие из них требуют ремонта, другие реализовывают в хорошем состоянии. Не следует пугаться слова «деревня». Болгарские села совсем не то же самое, что российские.
Дома тут в полной мере благоустроенные, улицы чистые.
Большинство сёл, где возможно приобрести дом по указанной цене, находится на удалении от столицы и моря, но в весьма красивых местах, на протяжении Дуная. Такие предложения в первую очередь подходят пенсионерам (особенно любителям рыбалки), каковые собираются перебраться в Болгарию на постоянное место жительства. Это недорогой вариант, что значительно чаще снабжает дружественное окружение и уютное проживание.
Более молодым и активным в болгарской глуши, само собой разумеется, делать нечего.
Но имеется одна загвоздка. По болгарскому законодательству зарубежное физическое лицо не имеет возможности стать хозяином почвы. Исходя из этого для приобретения дома с участком применяют умную схему. Сперва оформляют юрфирму, соучредителем которой делается клиент.
Позже на имя данной компании берут недвижимость.
Схема неоднократно опробованная и в полной мере законная, тем более что с осени 2009 г. процесс регистрации компаний существенно упростился — отменен необходимый уставной фонд. Раньше основателю предприятия нужно было положить 5000 левов в банк на накопительный счет и позже, взяв справку из банка, ходить по инстанциям. на данный момент необходимо внести всего лишь 1 евро.
Но в данной схеме имеется собственные риски. Как дают предупреждение консультанты, адреса, по которым зарегистрированы предприятия, контролируют шепетильно — и юридический, и фактический. И фиктивную компанию смогут со временем прикрыть. «В случае если выбирать в Болгарии, что именно приобрести — квартиру в новостройке либо домик в провинции, то направляться отталкиваться от цели. Домик в провинции прежде всего подойдет для отдыха с семьей.
А вот квартиру в новостройке легче будет в будущем сдать», — утверждает Ю. Тишкова.
Недорогая Европа
Кроме Болгарии, стать хозяином жилья за 20–30 тыс. евро возможно в Венгрии. У данной страны нет выхода к морю, но имеется красивые озера — Балатон и Хевиз. Первое есть одним из наибольших в Европе и в полной мере подходит для отдыха.
Хевиз — это известное термальное озеро, воды которого владеют лечебными особенностями. А столица Венгрии Будапешт есть признанным городом-курортом благодаря громадному количеству термальных источников. Само собой разумеется, в самом Будапеште за такие деньги нереально ничего купить. Но вот в венгерской провинции, неподалеку от озер уже видятся дешёвые предложения.
Так, на западе страны, в области Зала (13 км от озера Хевиз), реализовывают деревенский дом площадью 66 кв. м, с наделом земли 26 соток, где растут плодовые деревья. Цена сельской идиллии — 17 тыс. евро. А вдруг поискать, то возможно отыскать варианты конкретно рядом с озерами.
К примеру, за 27 тыс. евро предлагали деревенский, но благоустроенный дом в 200 м от озера Балатон.
От Латвии до Италии
В большинстве государств-членов Евросоюза, даже в том случае, если брать провинциальные рынки, ценовая планка уже существенно выше. Но имеется исключения. К примеру, Латвия. По окончании кризиса цены на недвижимость в стране упали более чем на 40%. Нерезиденты по большей части покупают объекты в юрмале и Риге. Так, за 25 тыс. евро возможно приобрести однокомнатную квартиру в Риге площадью 35 кв. м на седьмом этаже 12-этажного дома, расположенного в районе Кенгарагс.
Дополнительные затраты составят всего 850 евро (налог, нотариус, оформление соглашения купли-продажи). Сумма от аренды таковой квартиры, по подсчетам специалистов, составит 200 долл./мес., либо 2400 долл./год, что соответствует 9,6% годового рентного дохода.
Второй вариант — Чехия. В мелких чешских городах часто видятся варианты в пределах 30 тыс. евро. К примеру, в красивом городе Теплице — ветшайшем чешском курорте, где большое количество минеральных источников, что расположен всего в 90 км от Праги. «Метраж, само собой разумеется, не превысит и 40 кв. м, но многие инвесторы берут не для получения дохода, а для собственного отдыха.
В большинстве случаев, в Теплице покупают недвижимость те, кто всегда посещает Чехию», — комментирует Юлия Тишкова, консультант компании AVC Real Estate.
Но стоит трезво взглянуть на подобные предложения. В большинстве случаев, это панельные дома на окраинах городов либо не в самых лучших районах. Сами квартиры смогут быть в обычном состоянии, но такое жилье уже не годится для сдачи в аренду — далековато от Праги.
Совершенно верно так же мало кто из туристов, приезжающих в Москву, захочет селиться где-нибудь в Алтуфьево либо Марьино, разве что совсем ограниченные в средствах гости столицы.
Еще одно направление, которое может заинтересовать инвесторов, — это германская провинция. В мелких городах Германии в полной мере возможно купить маленькую однокомнатную квартиру за 20–30 тыс. евро. Причем время от времени эти квартиры уже сданы в аренду, другими словами гарантируют обладателю стабильный доход.
К примеру, за 18,5 тыс. евро предлагают двухкомнатную квартиру в городе Ордруф, округ Гота. Дом 1900 года постройки, но строение прошло полную санацию в 90-х гг. и, по заверениям продавцов, будет в хорошем состоянии. Квартира сдана в аренду и приносит 2232 евро/год.
В случае если вычесть из данной суммы затраты, каковые несет обладатель недвижимости (558 евро), то чистый доход составит 1674 евро в год. Второй вариант за 20 тыс. евро — однокомнатная квартира в городе Бад-Гризбах, известном баварском курорте с термальными источниками. Квартира сдана в аренду и приносит около 9,7% годового дохода.
Действительно, подобные стоимости, как и уровень прибыли, с одной стороны, приводят к подозрению, потому, что средняя доходность аренды в Европе — 5–6%. Иначе, риэлторы, подавшие объявления, готовы дать оригинал доклада об оценочной цене.
Недорогие предложения видятся, как ни необычно, и в Италии. Но, само собой разумеется, не в Лигурии либо Тоскане, а в самая дешёвой Калабрии. Особенно большое количество аналогичных вариантов в Скалее.
Это маленький курорт в южной части Италии, цены на недвижимость в том месте начинаются от 19 тыс. евро. К примеру, за 20 тыс. евро возможно приобрести апартаменты площадью 45 кв. м на втором этаже, с видом на море. Само собой разумеется, это вторичка, скромная по качеству, но в полной мере эргономичная по размещению.
Таковой вариант — не единственный. Действительно, риэлторы дают предупреждение, что клиенты в Калабрии сталкиваются с высокими дополнительными затратами при оформлении контракта купли-продажи. «К примеру, оплата нотариуса составит не меньше 4500 евро», — отмечает Ю. Тишкова.
Восточное направление
По уровню стоимостей с Болгарией сопоставим Египет. Тут в пределах 30 тыс. евро кроме этого возможно присмотреть скромные апартаменты в новостройке. Реализовывают их в основном в Хургаде. «Имеется значительный плюс в том, что недвижимость Хургады на 72% есть первичной, к тому же около 60% всех объектов составляют апарт-отели.
В случае если клиент желает инвестировать в недвижимость Египта, то оптимальнее для этих целей подойдут как раз апарт-отели, потому, что они находятся в курортной территории, пользующейся спросом у туристов. Причем лишь 5,6% всех приезжающих в Египет для отдыха снимают недвижимость, остальные предпочитают жить в отелях», — говорит Ю. Тишкова.
Действительно, тут налицо та же неприятность, что и на вторых развивающихся рынках: самые привлекательные стоимости связаны с высокими рисками, поскольку возможно купить будущий недострой. Но, за эту сумму в полной мере реально отыскать и квартиру в завершенных новостройках, но, очевидно, не рядом с морем. И обращение будет идти не об комфортном жилом комплексе с собственной территорией, а об простом доме на улицах Хургады либо Шарм-эш-Шейха.
Однако за 20 тыс. евро удастся купить квартиру площадью 55 кв. м (действительно, без ремонта) в выстроенном доме недалеко от Эль-Каусер, в 800 м от моря. Но нужно будет пользоваться публичным пляжем и жить среди местных жителей. Но сама процедура приобретения тут несложна, а затраты на жилье минимальны.
Налогом на недвижимость облагаются лишь обладатели самые дорогих объектов.
Еще одна страна с довольно недорогой недвижимостью — Турция. Но председатель совета директоров «МИЭЛЬ Distant Property Management» Наталья Завалишина уверен в том, что приемлемых вариантов тут нет. «Цена недвижимости в курортных городах (в случае если это ликвидный в будущем вариант) начинается от 40 тыс. евро», — утверждает она. Предложения с низкими стоимостями возможно отыскать в Аланье и Анталье — самые популярных среди россиян.
Для любителей экзотики существует еще и рынок Таиланда, в полной мере доступный для клиентов с таким бюджетом. К примеру, за 18–20 тыс. евро возможно стать обладателем студии площадью 30 кв. м в Паттайе на Джомтьене. Причем это готовый комплекс с бассейнами, фитнес-залом, ресторанами, круглосуточной охраной, расположенный в шаговой доступности от пляжа.
Взор за океан
По окончании кризиса за 20–30 тыс. долл. удастся купить маленькие апартаменты в Соединенных Штатах, к примеру во Флориде и в Калифорнии, а также в Доминиканской Республике, в основном в Сосуа. Действительно, в Соединенных Штатах это будет квартира, которая испытывает недостаток в капитальном ремонте, в зданиях 60–70-х годов постройки. «В Сосуа возможно приобрести апартаменты в жилых комплексах рядом от океана, вдобавок ко всему агентства гарантируют, что в будущем будут сдавать приобретённую недвижимость в аренду», — подмечает Ю. Тишкова.
Так, выбор у инвестора со скромным бюджетом сейчас имеется. Однако клиенту недорогой недвижимости необходимо отдавать себе отчет в ее низкой ликвидности. Существует только совсем маленькой возможность, что такая приобретение принесет вам что-либо, не считая возможности и морального удовлетворения сохранить ваши деньги в «жёсткой валюте».
Сдавать недорогие квартиры достаточно сложно, в особенности при существующей конкуренции на рынках аренды. Реализовать со временем таковой объект, вероятнее, будет быть может, но без особенной прибыли.
И еще одно мелкое замечание. Выделив на приобретение недвижимости определенную сумму — 20–25 тыс. евро, стоит на всякий случай приплюсовать к ней хотя бы 5–6 тыс. на дополнительные затраты: рабочей группы, пошлины и налоги.
Создатель: Яна Казакова
Недвижимость & Цены
Бизнес-блог. Чем занимаюсь? Мои инвестиции, Ниша. Какой бизнес у меня не отправился?
