Ипотека под 1%: как девелоперы борются за покупателя в условиях кризиса
Из-за снижения покупательной способности на квартиры девелоперы готовы на каждые ухищрения — от субсидирования ипотечной ставки до компенсации затрат на обучение детей клиентов в близлежащих к новостройкам элитных школах
Фото: Photoagency Interpress / Russian Look
Вконце апреля ЦБ понизил главную ставку до 12,5%, льготная ипотека, субсидируемая страной, выдается на данный момент под 12% годовых. Но в сети и на рекламных плакатах возможно отыскать много значительно более удачных предложений от застройщиков. РБК выяснял, как предлагаемые ими условия приобретения жилья настоящи.
Подозрительно дешево
В мае на столичных улицах показались рекламные баннеры с заманчивым предложением от компании «Самолет Девелопмент». Застройщик предлагает приобрести квартиру в ЖК «Люберцы», забрав долгосрочный кредит под 1% годовых. «Акция: ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро» — гласят объявления. Сбербанк выдает кредиты под приобретение жилья по данной акции под 11,9%, уточнил РБК сотрудник отдела продаж компании.
Но девелопер предоставляет клиенту субсидию, за счет которой переплата по кредиту в первые 28 месяцев составит всего 1%, утверждает он (детальные расчеты собеседник РБК дать не смог).
Имеется и другие оговорки: акция распространяется лишь на однокомнатные площадью от 39 кв. м и на двух-трехкомнатные квартиры от 50 кв. м. «Однушек» в продаже осталось лишь три, уточнил сотрудник отдела продаж «Самолет Девелопмент». С учетом скидки цена квадратного метра на однокомнатную квартиру площадью 46,3 кв. м составит 100,9 тыс. руб. (неспециализированная цена квартиры — 4,6 миллионов рублей.). Заселение в ЖК «Люберцы» планируется в сентябре этого года.
У компании ПИК похожее предложение в Люберцах без всяких скидок практически не отличается по цене: однокомнатная квартира с заселением в октябре и площадью 44,2 м будет стоить 4,2–4,6 миллионов рублей.
Маркетинговые ходы со ставкой в 1% — уникальность, но взять ипотеку под 8–9% на данный момент в полной мере реально, говорит менеджер кредитного брокера «Содействие». Отличие между ставкой для клиента и банковской, он утвержает, что в большинстве случаев, покрывается за счет застройщика.
В прошедшем сезоне девелоперы увеличили цену на жилье, так что у них имеется возможность субсидировать ипотеку, растолковывает собеседник РБК, но льготы распространяются на наименее востребованные квартиры. Требования к заемщику в таких случаях ужесточаются: у него должна быть хорошая кредитная история, а начальный взнос, в большинстве случаев, обязан составлять не меньше 50%. Наконец, подобные условия распространяются не на целый срок кредитования, додаёт специалист.
Один из примеров — кредитная программа «Группы ЛСР» и банка «Открытие». Партнеры предлагают купить квартиры в ЖК «Новое Домодедово», «Нахабино Ясное» и «Донской Олимп» в долг под 9%. Действительно, эта ставка действует лишь в течение первого года. Дальше она возрастает до 11,55–11,95% — в зависимости от срока кредитования. Большая сумма кредита обязана не быть больше 8 миллионов рублей., а начальный взнос не может быть ниже 50%, уточнил РБК представитель застройщика Константин Верюжский.
ЛСР сама субсидирует заемщика, говорит он: «За счет таких акций компания завлекает дополнительных клиентов».
Столичный кредитный банк обещает ипотеку по ставке в 7,77% в жилом комплексе «Новое Медведково» застройщика «Осенний квартал». Продажей квартир тут занимается риелторское агентство «Домус Финанс». Его сотрудник уточнил, что такая ставка кроме этого распространяется лишь на первый год кредитования, а после этого поднимается до 12%.
У компании «Мортон» имеется программа совместно с ВТБ: в первые три года заемщик платит банку ипотеку по ставке в 10%, дальше — 12%. Отличие банку оплачивает застройщик. «В ВТБ у нас аккредитовано около 15 проектов, — говорит представитель «Мортон» Игорь Ладычук. — Эта программа пользуется большой популярностью у заемщиков». Он утвержает, что квартиры с привлечением ипотеки от ВТБ и Сберегательного банка составляют на данный момент около 80% от общих продаж компании.
ЖК «Царицыно-2» от застройщика ОАО «Столичный комбинат хлебопродуктов» предлагает взять на приобретение квартиры ипотеку от Россельхозбанка под 7,5%. Начальный взнос составит 20%, срок кредитования — до 15 лет. Действительно, действует эта акция лишь в Мае. А с середины месяца компания увеличила стоимость в этом комплексе на 500 руб. за кв. м, не стал скрывать представитель девелопера.
Взять такие условия кредитования также сможет не каждый: на сайте застройщика в разделе «условия ипотеки» сообщено, что итоговая ставка определяется банком по всем клиентам лично, а «изменение условий возможно произведено банком в одностороннем порядке без уведомления компании».
| Как девелоперы борются за клиентов в кризис 1% — ставка по ипотечному кредиту, предлагаемая компанией «Самолет Девелопмент». Действует лишь в течение первых 28 месяцев 7,5%-ную ипотечную ставку предлагает застройщик «Столичный комбинат хлебопродуктов». Ставка действует целый период кредитования, но он не имеет возможности быть больше 15 лет 9% — ипотечная ставка на квартиры в некоторых жилых комплексах «Группы ЛСР». Ставка действует лишь один год 10% — ставка по ипотечному кредиту от компании «Мортон». Действует три года, после этого поднимается до 12% От четырех месяцев до полутора лет — срок беспроцентной рассрочки, предоставляемой компанией «ОПИН» 9%-ная скидка на жилье предлагается в проекте «Савеловский Сити» компании MR Group. Акция приурочена к 70-летию Победы 1,7 миллионов рублей. скидки и машино-место предлагает ФКС «Фаворит» при покупке квартиры в жилом комплексе M-House 10 лет обучения ребенка в школе оплачивает девелопер «Химки Групп» при покупке дома в жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Школа находится в том же районе, что и дом |
Программы субсидирования ипотеки застройщиком для рынка довольно новы, отмечает первый заместитель председателя правления банка «Жилищное финансирование» Игорь Жигунов. Раньше взять ипотеку по ставке в 10–12% возможно было и без национальной помощи, сейчас те же 12%, субсидируемые страной, предлагают многие банки. «У застройщиков, дабы выделиться на этом фоне, не остается выбора, как дополнительно субсидировать ипотеку», — рассуждает он.
«Субсидировать ипотеку для застройщика действеннее, чем давать скидку: для потребителя первый инструмент понятнее», — вычисляет аналитик компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Но на долю таких программ в общем количестве продаж, по оценке специалиста, пока приходится не более 5%.
По оценке главы департамента розничных операций Инвестторгбанка Эммы Пономаревой, средний застройщик может тратить на субсидирование заемщиков от 1 миллионов рублей. в месяц, для больших застройщиков эти цифры исчисляются несколькими десятками миллионов.
| Как трудится программа субсидирования ипотеки Первые кредиты по программе субсидирования ипотеки банки начали выдавать 18 марта. Всего на эту программу государство выделило 20 млрд руб. По условиям программы ставка для конечного заемщика не должна быть больше 12% годовых. Программа действует следующим образом: государство компенсирует отличие между ставкой банка и ставкой для конечного заемщика. |
рассрочки и Акции
Большая часть девелоперов так же, как и прежде предпочитает не доплачивать банкам, а делать скидки на собственные объекты либо реализовывать квартиры в рассрочку. Эти программы активизировались в начале года, утверждают сами застройщики.
По окончании увеличения главной ставки застройщики вынуждены были «без промедлений хоть как-то стимулировать быстро угасающий спрос», растолковывает глава департамента маркетинга TEKTA GROUP Вартан Погосян. Его компания внесла предложение клиентам пара вариантов рассрочки, а также беспроцентной и с минимальным начальным взносом (от 200 тыс. руб.).
У ПИК начальный взнос при рассрочке, в большинстве случаев, образовывает 10–50% от цены квартиры на момент подписания контракта, а остальные платежи выплачивает равными долями каждый месяц либо в соответствии с установленным графиком платежей, говорит представитель компании. Срок предоставления рассрочки образовывает три–шесть месяцев.
ОПИН при помощи «ВТБ Лизинг» начал предоставлять беспроцентную рассрочку в апреле, поведала советник генерального директора по продажам Наталья Немчинова. Начальный взнос обязан составлять не меньше 35%, срок выплаты — до окончания строительства (в зависимости от проекта он может составлять от четырех месяцев до полутора лет).
Второй популярный механизм привлечения клиента — скидки. В случае если в прошедшем сезоне при 100%-ной оплате квартиры скидка в среднем составляла 3%, то сейчас это 6,5–8%, говорит начальник «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. К примеру, в проекте «Западное Кунцево» размер скидки может составлять от 5 до 7%, в «Новом Тушино» и «Сколковском» — 8%, в «Новом Измайлово» — 9% (проекты ФСК «Фаворит»).
В ЖК M-House клиенты трехкомнатных квартир приобретают скидку в 1,7 миллионов рублей. и машино-место в качестве подарка. А «Химки Групп» при покупке частного дома в третьей очереди ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» компенсирует затраты на десять лет обучения одного из детей в школе, расположенной в этом же кластере.
Спрос падает
Оценить, какую часть скидок и субсидий девелоперы в действительности перекладывают на клиентов, включая их в цена кредита, специалисты не берутся. Но предлагаемые на данный момент льготы вправду значительны, считает Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». Главное подорожание квартир случилось в течение последних трех месяцев 2014 года, и сегодняшние скидки цены к уровню октября, отмечает специалист.
Но основное то, что в условиях падения спроса застройщики вынуждены по-настоящему соперничать за клиента.
По оценке генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, в мае продажи квартир в новостройках упали на 10–15% к тому же периоду прошлого года. «В мае продажи традиционно идут не лучшим образом — люди уходят на праздничные дни, в отпуска, исходя из этого какие-то акции в это время предлагались и в прошлые годы, — отмечает Лебедева. — Но сейчас девелоперам всегда приходится придумывать что-то новое, дабы быть конкурентоспособными».
Субсидированная страной ипотека не вернула обстановку на рынке. Лимит ипотечных кредитов по данной программе составил 400 млрд руб. — это лишь четверть от той суммы, которую банки выдали на ипотеку в прошедшем сезоне, говорит Калюжнова.
Согласно данным Росреестра, в апреле в Москве было заключено 3?180 ипотечных сделок с недвижимостью против 4481 годом ранее.
| Тяжёлый год для девелоперов «Мы отмечаем падение продаж в реализуемых нами новостройках на 20–25% довольно средневзвешенного количества продаж прошлого года, — говорит аналитик «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. — Помимо этого, годом ранее деятельно продавались квартиры на начальной стадии строительства, на данный момент же спрос на подобные квартиры сохранился лишь в проектах больших известных девелоперов». «В мае продажи квартир в новостройках упали с мая прошлого года на 10–15%, — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. — В мае продажи традиционно идут не лучшим образом, но текущий год в принципе тяжёлый для девелоперов, и, дабы поддержать продажи, им всегда приходится придумывать новые скидок и программы акций». «Из-за кризиса и дорогой ипотеки продажи в течение последних трех месяцев упали относительно прошлого года многократно, — комментирует первый помощник главы банка «Жилищное финансирование» Игорь Жигунов. — на данный момент обстановка такова, что спрос относительно прошлого года ниже приблизительно на 20%. В этих условиях девелоперам приходится выдумывать новые маркетинговые механизмы, дабы выделиться и реализовать собственный объект». |
Анна Дерябина (РБК)
Пресс-конференция «Ипотека в кризисное время»
