Элиты за мкадом быть не может
Ожидать ли скачка стоимостей, и как дальше будет развиваться элитный сегмент жилья в Москве, порталу "РБК-Недвижимость", говорит глава департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
Рынок элитной жилья традиционно стабилен и не подвержен колебаниям и сильным потрясениям: пул объектов без шуток ограничен, новые появляются на рынке редко, и клиенты начинают к ним присматриваться, в большинстве случаев, еще до начала продаж. Тем более что любой элитный объект создается "от кутюр", и в случае если клиент сделал вывод, что ему нужна квартира либо апартаменты как раз в этом доме, то ожидать смысла не имеет: второго для того чтобы точно не будет.
Моменты, в то время, когда рынок быстро оживает, также достаточно предсказуемы: "маячком" может служить, например, нестабильность сырьевых рынков и рынков ценных бумаг. В этом случае качественная недвижимость остается фактически единственным инструментом сохранения капитала.
на данный момент рынок недвижимости "атакуется" с двух сторон: с одной стороны, уменьшается предложение, а также за счет трансформации градостроительной политики Москвы, с другой — новости с фондовых рынков лишены оптимизма, и на первое место по стабильности вложений опять выходит недвижимость. Ожидать ли нам скачка стоимостей, и как дальше будет развиваться элитный сегмент, порталу "РБК-Недвижимость", поведала глава департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
— Ирина, всем известно, как вели себя цены в острой фазе кризиса — падали. Но сейчас «вести с полей» гласят, что стоимости начинают расти, причем не только в самом волатильном сегменте экономкласса, но и на элитном рынке?
— Вы правы, лишь за весну 2011 года цены на жилые проекты класса de luxe и business в Москве выросли в среднем на 20%, и возможно прогнозировать следующий виток роста цен на 15-20% в осеннюю пору этого года. Но этот тренд дифференцирован: цены на проекты, находящиеся на начальном этапе строительства, растут по мере возведения строений и сейчас удерживаются в рамках 10-15% за полугодие. Одновременно с этим скорость увеличения цены готовых проектов довольно большие.
Мы видим это на примере проекта МФК "Легенда Цветного", где весной 2011 года в связи с резким повышением темпов продаж цены значительно выросли.
— В Москве запрещаеться постройку в традиционно "элитном" центре. Выходит, что элитного жилья больше по большому счету строиться не будет, соответственно, цены на оставшиеся объекты смогут взлететь?
— Число новых проектов в сегменте элитного жилья уменьшается, и сейчас их значительно меньше, чем было еще 3 года назад. Нельзя сказать, что новых проектов не так долго осталось ждать не будет совсем, но они начнут появляться далеко не в том количестве, что имел возможность бы сдержать хороший ценовой тренд. И все же рост стоимостей связан не только с сокращением количества предложения.
Имеется и вторая объективная обстоятельство — невозможность уверенного осуществления инвестиций в рамках привычных денежных схем. Все, что сейчас предлагают банки, фонды, подразумевает через чур высокие риски в условиях неспециализированной всемирный нестабильности. В это же время люди зарабатывают деньги, каковые им необходимо куда-то вкладывать, и недвижимость делается единственным предсказуемым и стабильным объектом инвестирования.
Последний кризис еще раз подтвердил: максимум через год цены на недвижимость восстанавливаются и возобновляют собственный рост.
— Продолжая разговор о моратории на постройку в центре — как вы вычисляете, сможет ли сегмент преодолеть сложившееся вывод о том, что "не в центре элита не растет"? Вероятно ли формирование новых элитных анклавов?
— Для элитной недвижимости размещение в центре столицы принципиально и не зависит от внешних тенденций. Самая дорогая недвижимость во всем мире расположена как раз в центре городов.
Это определяется множеством неповторимых факторов: исторической архитектурой "ветхого города", культурным и инфраструктурным окружением, близостью к театрам и музеям; как раз в историческом центре города традиционно сосредоточены лучшие рестораны, магазины. не меньше серьёзная составляющая элитной недвижимости — виды из окон. Шикарные виды на достопримечательности центра города — это красиво, респектабельно и дорого!
— Но на данный момент принято решение о развитии новых территорий. Предполагается, что за МКАДом будет выстроен «город будущего», в том направлении переедут и бизнес и правительственные структуры, и это, без сомнений, потребует и высококлассного жилья .
— В случае если часть инфраструктуры города переедет, это, непременно, будет содействовать появлению новых тенденций в развитии рынка. Но ожидать, что в местах происхождения новых деловых центров покажется элитное строительство, на мой взор, не следует.
С позиций бизнеса вкладывать громадные средства в архитектуру, инженерные совокупности, технологии, в случае если ваш проект находится за МКАДом, попросту нерентабельно: квадратный метр в том же Сколкове, пускай кроме того это будет новый, актуальный, авторский жилой дом, по определению не имеет возможности стоить 20-25 тыс. долл. Люди, каковые готовы платить такие деньги, предпочтут жить в центре Москвы. Да, вправду, новые территории открывают дополнительные возможности для проектов бизнес-класса с собственной инфраструктурой.
— А вдруг сказать о загородной недвижимости, как бы вы охарактеризовали сейчас данный сегмент, и интерес к вашему проекту "Барвиха Хиллс" в частности?
— Сейчас рынок загородных проектов замечает новую волну покупательского интереса. Наряду с этим последние аналитические изучения рынка загородных поселков говорят о том, что, не обращая внимания на громадный количество предложения, выбор готовых и соответствующих требованиям статусного клиента проектов очень ограничен.
Многие проекты "замерли" еще во время кризиса, другие пожертвовали единой архитектурной концепцией, качеством и инфраструктурой домов для активизации продаж. Отечественный проект "Барвиха Хиллс" — один из немногих, кто сумел сохранить как докризисный уровень качества, так и очень привлекательную цену для поселка в одном из самых респектабельных направлений в 6 км от МКАД — от 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Наряду с этим строительство поселка всецело завершено, все коммуникации в рабочем состоянии, т.е. в любом из загородных коттеджей, прямо как в готовой муниципальный новостройке, жить можно сразу же по окончании окончания ремонта.
— Возвратимся в центр. Вправе ли мы утверждать, что сам факт принадлежности проекта к элитному сегменту гарантирует применение прогрессивных разработок строительства, оснащение дома по окончательному слову техники, наличие "зеленых" ответов?
— Это вправду так. Сейчас клиенту элитной недвижимости не хватает лишь location — он не понаслышке знаком с западными стандартами класса de luxe-2011 и желает иметь недвижимость, соответствующую последним трендам. Современный подземный паркинг, безопасности проживания и высокий уровень приватности, инженерные совокупности последнего поколения, консьерж-сервис, личная инфраструктура: салоны, фитнес, бары и рестораны — все это сейчас неотъемлемые требования клиента.
И как раз исходя из этого мы замечаем очевидное смещение интереса потребителей в пользу прогрессивных форматов элитной недвижимости. Наряду с этим спрос на элитную недвижимость остается высоким, и со стороны столичных, и со стороны региональных потребителей, и, исходя из этого, возможно сделать вывод, что рынок качественных высокотехнологичных предложений находится на пороге развития дефицита и существенного повышения цен.
— Capital Group фактически не сооружает легко жилых комплексов, стараясь "вписывать" жилье в комплексы многофункциональные. С чем это связано, вычисляете ли вы, что это тенденция будущего?
— Само собой разумеется, это логичная и ультраактуальная для мегаполиса тенденция. Большой спрос на МФК есть однозначным свидетельством того, что рынком таковой формат осознан и принят как максимально комфортный с позиций удобства реализации всех жизненных потребностей. Инфраструктура оказывает громадное влияние на цена предложения, поскольку есть одним из главных факторов ликвидности.
Выбирая квартиру либо апартаменты, клиент наблюдает на предложение, оценивая его а также с позиций возможности «закрыть» потребности повседневных приобретений, досуга, транспортных коммуникаций между домом и местом работы и т. д. Исходя из этого МФК — это однозначный плюс: это свойство среды, инфраструктура соответствующего класса, возможность свести транспортные коммуникации к минимуму.
— Не мешают ли друг другу арендаторы и жильцы? Не вызывает ли такое соседство вопросов у клиентов недвижимости?
— В случае если речь заходит о совмещении в рамках современных МФК недвижимости различных форматов, то клиенты оценивают эти проекты положительно. Это мы видим и в отечественных объектах бизнес-класса, каковые, в большинстве случаев, включают бизнес-центры и ТРЦ, и в элитной недвижимости, как, к примеру, в МФК "Легенда Цветного" либо МФК "Имперский Дом". При условии полного разделения потоков — посредством раздельных уровней паркинга, отдельных лифтов, обособленных жилых лобби с собственными ресепшн — какие-либо неудобства от соседства жилой и коммерческих составляющих отсутствуют.
— Из чего вы делаете такие выводы?
— Из общения с клиентами. Мы неизменно тесно взаимодействуем с отечественными клиентами. Так как как раз клиент дает нам познание того, что на данный момент необходимо на рынке. При разработке новых проектов департамент продаж выступает от имени клиента компании, говоря, соответствует ли проект сегодняшнему спросу, стоимостям, рынку. Это необходимый момент.
Нужно, дабы в базе каждой составляющей проекта лежали максимально актуальные эти: что имеется сейчас на рынке, каких проектов не достаточно, какие конкретно проекты и за счет чего пользуются спросом.
Сперва мы приобретаем реакцию рынка на предложение, после этого постпродажную обратную сообщение: клиенты говорят, что имело возможность бы быть сделано лучше, чего им не достаточно. У нас налажен online-контакт с клиентом как на этапе подписания контракта купли-продажи, так и в ходе применения купленной недвижимости.
— Вы деятельно продвигаете на рынке таковой формат, как апартаменты. Сверхсложный для столичного клиента формат. Это в чем-то вынужденное ответ?
Из-за чего как раз апартаменты, с чем это связано?
— Выходя на рынок с этим форматом, мы ориентировались на интернациональную практику. Кстати, формат присутствует отнюдь не во всех отечественных проектах: так, апартаменты представлены до тех пор пока в рамках МФК "Город Столиц". В МФК "Имперский дом", "Легенда Цветного" жилье строится в формате простых квартир.
Приступая к разработке проекта "Города Столиц", мы изучили опыт западных сотрудников, побывав в деловых кварталах Парижа, Нью-Лондона и Йорка. Сопоставив интернациональную практику с потребностями русского рынка, мы создали "формулу" отечественного МФК, где апартаменты заняли порядка 50% неспециализированной площади. на данный момент у нас имеется все основания вычислять стратегически верным ответ отвести две башни-небоскреба как раз под апартаменты.
Данный формат в буквальном смысле "выстрелил" — клиенты элитной недвижимости, в большинстве случаев, уже привычные с подобным форматом за рубежом, взяли возможность приобрести готовые жилые апартаменты с отделкой в небоскребах, с инфраструктурой, инженерией последнего поколения и сервисным обслуживанием у нас в Москве. И проголосовали рублем: по результатам прошлого года цена апартаментов выросла приблизительно на 20%, в текущем году уже по результатам полугодия рост составил порядка 15%. В первом полугодии 2011 года мы стабильно реализовывали 10-15 апартаментов в месяц. (Цена апартаментов в МФК "Город Столиц" — 220 тыс. руб. за 1 кв. м. За эту цену клиент получает жилье с отделкой «под ключ», с ремонтом, кухней и сантехникой).
"Город Столиц" убедил нас в правильности выбранной стратегии, и в отечественном новом проекте на 16-м участке "Москвы-Сити" кроме этого значительная часть МФК будет представлена апартаментами.
— Возвратились ли сейчас банки к кредитованию элитных объектов?
— Хороший выход очевиден уже на данный момент: мы видим это на примере раскрывающихся сейчас ипотечных программ. В частности, Capital Group совместно с банком ВТБ24 отрыли программу ипотечного кредитования, которая предусматривает скидку до 2,5% от величины базисной ставки. Развитие аналогичных программ — конкретно прогрессивная, отвечающая потребностям рынка тенденция.
Подобные качественные трансформации обещают стать залогом хорошей динамики рынка недвижимости в ближайшее время.
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
? заговор и Путин элиты: кто кого опередит?
