К чему приведут новые правила застройки промзон в москве
Александр Николаев, управляющий директор в Российской Федерации и СНГ Valartis Group говорит в собственный колонке о возможностях развития промышленных территорий в русском столице. Столичные промзоны создатель сравнивает с объектами редевлопмента в Нидерландах и Германии.
Фото: Depositphotos/Violin
Александр Николаев, управляющий директор в Российской Федерации и СНГ Valartis Group
ВластиМосквы готовят закон о новых правилах застройки промзон, что обяжет обладателей недвижимости инвестировать в реконструкцию объектов. В обратном случае актив перейдет городув обмен на финансовую компенсацию.
Сейчас промзоны — самый громадный резерв для девелопмента в близи к центру Москвы. Они занимают 15% всей муниципальный почвы и наряду с этим, лишь добрая половина, согласно данным НИиПИ Генерального плана, — около 7,5 тыс. га — употребляется фирмами науки и промышленности, другая территория либо застроена ветхими строениями, каковые сдаются как склады и дешёвые офисы, либо является пустырём .
Мэрия и горсовет Москвы деятельно обсуждают возможности развития этих территорий совместно с бизнесом по принципу mixed-use, как это делается в развитых государствах, -где присутствуют конторы с громадным числом рабочих мест, жилье, социальная и развлекательная инфраструктура, рекреационные территории. Так, территория бывшего морпорта HafenCity к 2020г. превратится в благоустроенный район Гамбурга, рассчитанный на 12 тыс. обитателей и 40 тыс. рабочих мест. Тут возводят современные жилые и офисные строения в футуристическом стиле, обустраивают парковые территории и набережную, а бывший промышленный комплекс Шпайхерштадт дан под галереи и музеи современного мастерства.
Воплощению в судьбу амбициозных замыслов мэрии и горсовета Москвы и крупных инвесторов сегодняпрепятствует много сконцентрированных в рамках одной промзоны небольших собственников. Для примера — в промзоне Южное и Северное Очаково — более 300 собственников, в Калошино- более 100. Они приобретают стабильный доход, сдавая объекты под низкокачественные конторы, склады, автомастерские, автомойки, истимула инвестировать в реструкуризацию собственного объекта либо территории у них нет.
В следствии, целые районы в историческом центре города будут в запущенном состоянии. Каждые переговоры страны либо бизнеса с этими собственниками о продаже объекта либо соинвестировании в развитие территории бесплодны.
В центре Гамбурга сейчас реализуется, пожалуй, самый большой и амбициозный в Европе градостроительный проект. На территории площадью155 га создается район «Хафенсити», что увеличит территорию Гамбурга практически на 40%. Наряду с этим речь заходит не о создании большого жилого района на периферии либо города-спутника, а о расширении исторически сложившегося центрального ядра с развитой инфраструктурой(Фото: © Marcus Brandt / Globallookpress)
Новые правила застройки промзон поменяют расстановку сил. Большая часть собственников строений, требующих важного ремонта, будут не могут заниматься развитием объектов благодаря отсутствия денежных средств, опытного опыта либо жажды.
Но не пологаю, что обладатели таковой недвижимости будут нормально ожидать, пока объекты перейдут стране в обмен на минимальный размер компенсаций. Скорее объекты будут выставленына торги заблаговременно и выкуплены большими инвесторами, в замыслах которых — комплексное развитие территорий самостоятельно либо совместно с страной. Сокровище тут скорее воображает почва, нежели сами постройки.
Большая часть строений будут в аварийном состоянии, их удачнее снести, если они не имеют исторической сокровище, и выстроить на их месте новые качественные объекты, чем инвестировать в существующие строения.
Обладатели строений, находящихся в хорошем состоянии, вероятнее, захотят сохранить собственные активы. При таких условиях стране принципиально важно четко обозначить, какие конкретно объекты должны быть реконструированы, как как раз будет оцениваться состояние зданияи определяться степень нужной реконструкции,дабы, с одной стороны, у собственников строения не было возможности совершить легкий косметический ремонт и покинуть объект при себе, что помешает формированию целой территории, а с другой — дабы исключить злоупотребления при проведении оценки.
"Побочным" эффектом процесса развития промзон станет оздоровление рынка офисной недвижимости. С рынка провалится сквозь землю много низкокачественных площадей. Арендаторы из промзон или переедут в более качественные, но удаленные от центра офисные строения, или снимут помещения в переоборудованных НИИ и лабораториях.
В проекте Kop van Zuid в Роттердаме власти передалывают бывший портовый район площадью 125 га в муниципальный квартал на 5 тыс. квартир(Фото: © Lenz, G. / Globallookpress)
Необходимо подчеркнуть, что государство уже пробовало вынудить собственников активов в промзонах развивать объекты и прилегающие территории. С 2014г. налог на коммерческую недвижимость начал рассчитываться по кадастровой цене, близкой к реальнойстоимости объектов, а не к номинальной, отраженной в бухгалтерской балансовой отчетности.В следствии, для обладателей ветхих строений нагрузка выросла в 5-7 раз, что вынудило многих собственников действительно задуматься о продаже активов. Но эта мера не достаточно действенна, поскольку изменение налогообложения коснулось лишь объектов площадью более чем 5 тыс. кв. м тогда как на территории промзон размещено много объектов меньшей площади. на данный момент власти собираются внести поправки в законодательство, каковые обяжут с 2015г. платить налог по кадастровой цене собственников контор и торговых помещенийплощадью от 3 тыс. кв. м.
Инициативы правительства по избавлению промзон от собственников, каковые относятся к территориям как к дойным коровам, достаточно логичны и своевременны. Но таких механизмов очевидно не хватает для их качественного развития. От города необходимо четкое познание, какие конкретно задачи он решает в той либо другой промзоне, что желает видеть на этих территориях, как будут решаться вопросы привлечения в том направлении трафика.
Чтобы выяснить, как действеннее реновировать промзоны, что именно строить и что развивать, нужно подробно изучить сильные и не сильный стороны не только этих территорий, но наблюдать стратегически – чего не достаточно прилегающим всему городу и территориям в целом. Показательна в этом замысле история бывшего портового района Kop van Zuid в голландском Роттердаме, где размешались доки, верфи и терминал для океанских лайнеров.
Программа развития промзоны целью ставила не просто преобразование бывших портовых территорий, нои была направлена на решение важных соцвопросов — понижение большого уровня безработицы,социальной разобщенности, повышение строительства квартир экономного класса. В следствии, проект был успешным в территориальном иэкономическом отношениях –из закинутого района, отрезанного от вторых частей города, Kop van Zuid был перевоплощён в развитый культурный и деловой центр с высоким качеством архитектуры и хорошей транспортной доступностью.
Но соцвопросы всецело решены не были. Социальная разобщенность толькоусилилась: растущая популярность района привела к спросу на премиальное жилье и девелоперы его удовлетворяли в ущерб строительству квартир для малообеспеченных слоев населения, под которое первоначально предназначалась большинство территории. Не стал проект реструкуризации и импульсом для развития прилегающих — более бедных районов — различия между премиальной средой Kop van Zuid и его неблагополучными окрестностями сейчас видны очень.
Управляющий директор в Российской Федерации и СНГ Valartis Group Александр Николаев специально для "РБК-Недвижимости"
Valartis Group — большая швейцарская публичная денежная компания, управляющая активами на 8,8 млрд долл.; в феврале 2014г. в прессе сообщалось, что структура Valartis Group создала новый фонд для инвестиций в недвижимость в Российской Федерации, что может израсходовать на девелоперские проекты в Санкт Петербурге и-Москве около 1 млрд долл.
Об авторах
Александр Николаев Valartis Group Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
\
