Как демографическая ситуация изменит рынок недвижимости россии
Рынок в ближайщее время поменяют совсем не экономические факторы, стоимость бареля нефти либо недорогая ипотека. Его поменяет демография, в этом уверен начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков
За счет чего рос рынок жилья в русских мегаполисах в последние 10–15 лет? Многие ответят, что за счет ипотеки и реального роста доходов. А данный рост был обеспечен благоприятной конъюнктурой на внешних рынках.
Это правда. Но имеется еще один главный фактор, выяснивший стремительное развитие многих рынков, — демография. Количественный рост рынка в прошлые периоды стал вероятен благодаря бессчётным клиентам, рожденным в 70–80-е годы прошлого века.
Как раз активная молодежь, которая ехала делать карьеру в региональные центры и Москву, обеспечила громадной части сегментов и территорий стремительный рост.
Сейчас многие девелоперы проецируют собственный "стаж работы" с данной группой клиентов на будущие проекты. Значительные неприятности с реализацией заставляют умелых девелоперов концентрироваться на самом ликвидном товаре — однокомнатных и квартирах-студиях. Опыт прошлых проектов подсказывает: спрос в этом сегменте бесконечен.
Но это не верно.
Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек(Фото: УПН согласно статистике)
Во-первых, повторение прошлого успеха трудится до той поры, пока это только твой успех. В то время, когда компании не создают, а тиражируют, это путь к стремительному насыщению. Исходя из этого рынок жилья многих городов уже в скором будущем столкнется с избытком компактных квартир.
Но основная обстоятельство, которая вынудит девелоперов развернуться на 180 градусов, не в этом.
Много лет главной группой, формировавшей большой количество спроса, были юные семьи, каковые получали собственный первое жилье. Зависимость рынка от данной категории населения сейчас всегда повышалась. Предложение во многих городах смещалось в сторону экономкласса и окраинных территорий и уже стало причиной важным диспропорциям в территориальном развитии.
Главными клиентами, утверждают девелоперы, являются семьи в возрасте от 20 до 45 лет. Это люди, появившиеся в 70–80 годы прошлого века. Причем громаднейшую активность сейчас проявляли клиенты до 35 лет, каковые получали собственный первое жилье. Сейчас в Российской Федерации около 34 млн людей в возрасте от 20 до 35 лет (около 23% от всего населения). Согласно расчетам Росстата, к 2020 году эта несколько сократится до 29 млн, а к 2025-му — до 24 млн человек (только 16% от всех граждан).
И это по среднему варианту прогноза, что предполагает, что естественная убыль населения будет компенсирована миграционным притоком.
Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата(Фото: УПН согласно статистике)
Девелоперам несложнее трудиться с молодыми клиентами — самой мобильной категорией с низкими требованиями к качеству продукта. Как раз юные семьи стали главными клиентами банков и с радостью брали ипотеку, что и обеспечило взрывной рост рынка. Наряду с этим сам рынок сейчас быстро упрощался, уменьшались площади квартир, возрастала часть однокомнатных. Таковой процесс характерен для большинства больших русских городов.
Сейчас многие девелоперы уверены, что именно этот сегмент разрешит им переждать кризис и поддержит динамику продаж. Их прошлый опыт подсказывает — спрос в этом сегменте бесконечен. Исходя из этого часть компактных квартир увеличивается во многих городах.
Но процесс смены поколений уже начался, и девелоперам не удастся перенести собственный успех работы с бессчётным поколением 70–80-х годов на маленькое поколение 90-х.
Разумеется, что первым под удар попадает сектор однокомнатных квартир и квартир-студий, что быстро насыщался во многих городах. Рынок, многим казавшийся глубоким, начнет испытывать неприятности и из-за избыточного предложения. К примеру, в Екатеринбурге квартиры-студии и однокомнатные еще в 2010 году составляли 39% от всего предложения, сейчас их часть выросла до 54% — и борьба обострилась.
Постепенное сокращение числа потенциальных клиентов будет обострять эти неприятности.
Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата(Фото: УПН согласно статистике)
Само собой разумеется, неспешно девелоперы смогут перестроить структуру предложения и переориентироваться на потребности семей, нуждающихся в расширении жилплощади (люди в возрасте 30–45 лет). Но процесс будет непростым. Сложность содержится в том, что эти трансформации неизбежно коснутся территориального развития рынка.
Перемещение рынка в сторону пригорода и окраин разъяснялось высокой мобильностью молодых клиентов, которую уже не смогут обеспечить семьи с детьми школьного возраста. Опыт говорит, что с возрастом клиенты менее склонны не только к смене города, но и района проживания; обрастая «привычками и» социальными якорями, семьи оседают в конкретном районе.
территории и Отдельные города смогут сохранить миграционный приток, талантливый частично компенсировать понижение числа местных молодых клиентов. Но мы говорим о том, что база для миграции в Москву, Петербург и большие региональные центры значительно сократится. К тому же, в отличие от прошлых лет, поток молодежи в столицу уже не столь устойчив.
Еще одна серьёзная догадка, которую сложно подкрепить статистикой: квартира неспешно прекратит быть основной денежной целью семьи. Абсолютная сокровище недвижимости для людей, рожденных в Советском Альянсе, стала причиной тому, что многие семьи сейчас брали второе жилье не для инвестиций, а для детей. Такая практика стала нормой, как было нормой в СССР брать облигации и копить деньги на совершеннолетие детей либо внуков.
Квартира считалась совершенной заменой таким накоплениям — бетон не бумага, до нуля не обесценится. Но жилье, массово скупаемое про запас, достаточно скоро устаревает морально, а дети, рожденные в современной России, значительно мобильнее собственных своих родителей. Повзрослев, они смогут не воспользоваться подарком своих родителей, и тогда эти метры пополнят вторичный рынок жилья вместе с квартирами старшего поколения.
Естественная убыль населения — еще один неизбежный демографический тренд, что кроме того в оптимистичном сценарии прогноза Росстата начнется не позднее 2021 года.
Все эти качественные трансформации, которые связаны с демографическими факторами, окажут глубокое структурное влияние на рынок. Экономика, ипотека и нефть смогут скорректировать объем рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайщее время начнет быстро уменьшаться. Эта несколько уже не сможет определять перемещение рынка.
Драйвером рынка станут семьи, каковые будут улучшать жилищные условия.
Специфика демографических факторов в том, что они воздействуют на рынки медлительно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит тщетное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения и, в итоге, сделает рынок более гармоничным. И будет лучше, в случае если девелоперы увидят эту руку, не ждя подзатыльника.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Михаил Хорьков Уральская палата недвижимости Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Пресс-конференция «Рынок недвижимости: до и по окончании 1 июля 2018 года»
