Как кризис изменит рынок коммерческой недвижимости
Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, говорит в собственный экспертной колонке о смене власти на рынке коммерческой недвижимости
В Российской Федерации наступил очередной финансовый кризис. Для участников русского рынка недвижимости на данный момент принципиально важно не то, что послужило обстоятельством этого события, а как глубоко кризис повлияет на его показатели, поскольку еще свежи воспоминания о прошлом кризисе, случившемся в 2008г. Нынешнюю обстановку возможно охарактеризовать такими словами, как "растерянность" и "утрата ориентиров".
В низших рынках коммерческой недвижимости отмечается относительная стабильность. К примеру: а) с конторами класса "С" либо "В-"; б) с маленькими торговыми строениями; в) со складами, каковые не относятся к категории "А". Ставки аренды по ним постоянно фиксировались в основном в русских рублях, исходя из этого не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару.
Единственное, что с ними случилось, это понижение стоимостей продажи из-за повышения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, увеличения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее приобретение (процентов по кредитам) под залог таковой недвижимости.
Совсем другая обстановка отмечается в верхних сегментах — во всем, что принадлежит к категории "А" и "В+", и в современных торговых комплексах. Тут собственники борются за каждого арендатора, стараясь сохранить заполненность помещений на максимально большом уровне и идя на все вероятные уступки. Что же произошло с данной категорией недвижимости?
Дело в том, что с момента зарождения сегмента качественной коммерческой недвижимости в Российской Федерации цены продаж и ставки аренды фиксировались в американских долларах. Обстоятельством этому служило то, чтопо мнению многих, эта валюта убережет собственников недвижимости от негативных влияний вероятных кризисов в будущем. В случае если в прошлые кризисы цены на все росли с таким же темпом, как обесценивался рубль, то на данный момент для того чтобы не происходит.
Рубль по отношению к американскому доллару обесценивается намного стремительнее, чем растут цены на товары. Помимо этого, начиная с 2004г., по окончании публикации соответствующего закона, все ценники должны быть установлены лишь в русских рублях, и большая часть участников рынка уже привыкли думать и планировать в рублях.
Падение курса рубля повлекло за собой шквал обращений о пересмотре контрактов аренды. Главное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу Одними из первых от таковой обстановки пострадали ретейлеры, торгующие одеждой. Заказы на пошив, в большинстве случаев, размещаются за границей и в валюте, поскольку в Российской Федерации швейное производство слабо развито и неконкурентоспособно. А цены на товары выставляются в рублях.
В случае если их увеличивать, то выручка торговых сетей значительно упадёт. Иначе, растут затраты на аренду помещений, зафиксированную в долларах в современных торговых комплексах. Рентабельность бизнеса, как следствие, катастрофически понижается.
Кое-какие из них начинают разглядывать варианты по сокращению количества точек продаж, в случае если собственники недвижимости не отправятся им навстречу и не снизят арендную плату либо не переведут ее в рубли по докризисному уровню.
Падение курса рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре контрактов аренды. Главное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу. При несогласия многие из них грозятся съехать к сопернику.
Под натиском арендаторов и при наличии свободных площадей в подобных объектах недвижимости самые типичные соглашения сводятся к следующему:
- фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за американский доллар;
- срок данной фиксации устанавливается на один год с вероятным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, каковые сложатся через данный период времени.
Так, "рынок хозяина" стал "рынком арендатора". Арендаторы влияют на показатели рынка и договорные отношения коммерческой недвижимости. Как продолжительно это продлится, продемонстрирует лишь время.
Под давлением арендаторов настоящая ставка аренды, номинированная в американском долларе, сократилась на 20-30%. Соответственно, на 30-40% должны упасть долларовые стоимости продажи на качественную коммерческую недвижимость. Факт этого понижения пока не подтверждается, поскольку на рынке отсутствуют сделки — рынок замер в ожидании.
Верно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на кое-какие уступки арендаторам? Ответ однозначный: верно. Лучше приобретать чуть меньший долларовый рентный доход, чем лишиться арендатора.
Помещения будут пустовать, а это очень плохо отражается на репутации для того чтобы класса объектов недвижимости.
На мой взор, русским собственникам коммерческой недвижимости, каковые ведут взаимоотношения с арендаторами в американской валюте, стоит перейти на рубли. Для этого имеется последовательность обстоятельств:
- Денежная и налоговая отчетность ведется в русских рублях.
- Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, в то время, когда экономика оперирует рублевыми стоимостями.
- Все взаимоотношения с субподрядчиками и подрядчиками ведутся в основном в рублях (с управляющими компаниями, клининговыми, эксплуатирующими и т. п.).
- Как продемонстрировал очередной кризис, привлечение и финансирование сделок заемных средств в России лучше осуществлять в национальной валюте. Как пример возможно привести тот факт, что девелоперы жилья в далеком прошлом заместили займы и долларовые кредиты на рублевые. Их денежное состояние более-менее стабильное. В противном случае, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознанно.
В текущей ситуации для увеличения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности я бы советовал, к примеру, следующие действия:
- Перевести арендные ставки в российские рубли, поскольку вся внутренняя экономика оперирует рублями.
- Производить перерасмотрение ставки аренды через 6 и/либо 12 месяцев, в случае если уровень годовой инфляции в Российской Федерации будет на уровне более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой судьбой вместе с общеэкономической обстановкой в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на вероятные кризисные обстановки.
- Для расчета арендной ставки завлекать свободного специалиста (консультанта, оценщика), превосходно разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего хорошую репутацию. Кое-какие собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, действительно, это были единичные случаи. В качестве для того чтобы специалиста может выступить интернациональный бренд либо участник интернационального сообщества с хорошей репутацией на рынке. Подобное воздействие окажет помощь снять вероятные претензии либо подозрения со стороны арендаторов.
Сергей Чемерикин специально для "РБК-Недвижимости"
Об авторах
Сергей Чемерикин Cushman&Wakefield Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Коммерческая недвижимость. Рынок коммерческой недвижимости.
