Какие проблемы ждут владельцев таунхаусов
Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы. Для российского клиента эти западные термины не весьма понятны. Отечественные законодатели также не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяются как блокированные жилые дома.
Вследствие этого и у застройщиков, и у будущих жильцов смогут появиться неприятности.
Фото: РБК-Недвижимость
Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Подмосковья и Москвы.
Несложнее говоря, таунхаус — небольшой жилой дом муниципального типа с маленьким земельным наделом. на данный момент это наименование объединяет различные виды домов, соединенных между собой неспециализированной стеной (стенками) в линию разной конфигурации.
В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы. Таковых в Подмосковье большая часть. По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, каковые на данный момент находятся в продаже, около 300 застраиваются среди них и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.
Согласно данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе образовывает порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже. Наряду с этим на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Столичном регионе, поведал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
В большинстве случаев поселки с таунхаусами относятся к экономклассу В случае если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то в том месте возможно сказать о бизнес- а также элит-классе.
Значительно чаще таунхаус — это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом. Значительно менее строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах — 90-130 кв. м. В бизнес-классе — 180-250 кв. м. В элит-классе — от 250 до 1000 кв. м. В большинстве случаев одно строение вычислено на 6-10 блокированных секций (квартир).
Большая часть мультиформатных поселков с таунхаусами на данный момент ориентированы на два сегмента рынка — бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).
На сегодня предложение таунхаусов по большей части распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, и Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов. Непременно, поселки, где представлены таунхаусы, видятся и на вторых направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.
image_2 (original)(Фото: Depositphotos/dudakov)
Приблизительно в 75% от общего числа проектов, выставленных на данный момент на продажу, предлагается сблокированное жилье, поведал Дмитрий Власов.
СПРОС РАСТЕТ
"На данный момент спрос на таунхаусы большой и существенно вырос если сравнивать с 2008-2010 годами. Но предложение превышает спрос на 10-20%",- сказал глава департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
(Фото: Blackwood)
По оценке экспертов рынка загородной недвижимости, на данный момент растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, например, тем, что жилье за городом начало конкурировать с столичным. "Люди на данный момент все чаще покупают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще делается не вторым, а единственным.
Для таких клиентов характерно желание снизить бюджет приобретения за счет уменьшения площади", — отмечает Дмитрий Власов.
Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе муниципальному жилью и начали деятельно реализовывать подобные проекты.
По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, в особенности на территории Новой Москвы с возможностью получения столичной прописки.
Потому, что спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса всегда растёт, возможно высказать предположение, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.
РАЗБРОС СТОИМОСТЕЙ Велик
Максимум цены приходится на проекты в коттеджных поселках, каковые позиционируются как элитные либо как премиум-класс. Минимум — в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.
Согласно данным компании Blackwood, бюджет приобретения таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 миллионов рублей. Средняя цена таунхауса образовывает 9 миллионов рублей. В зависимости от готовности и качества поселка цены колеблются от 6 до 16 млн.
В случае если сказать о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, согласно данным Penny семь дней Realty, цена в выстроенных поселках начинается от 25 миллионов рублей., в строящихся — от 15 миллионов рублей. В среднем по области цена таунхауса образовывает 10 миллионов рублей.
Согласно точки зрения Дмитрия Власова, в течение 2013 года возможно ожидать сохранения главных трендов — роста числа проектов экономкласса и недостатка отличного предложения. Самый востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности. Рост стоимостей за весь год вероятен в самые ликвидных проектах — не выше уровня инфляции, прогнозирует специалист.
РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ТАУНХАУСОВ
В случае если с рынком таунхаусов все более-менее ясно, то в отечественном законодательстве существует громадная путаница.
Как пояснили в комитете Столичной области по долевому жилищному постройке, ветхому и аварийному жилью, на данный момент продаются таунхаусы на почвах для ИЖС, садоводства, огородничества и дачного строительства, кроме того на почвах сельхозназначения, это недопустимо.
"При покупке таунхаусов необходимое условие — проверка документов на землю. Участок обязан относиться к категории "почвы населенных пунктов" и иметь вид разрешенного применения "жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "блокированные жилые дома". В случае если принят генеральный план, почва должна быть предназначена для постройки блокированных домов", — поведали "РБК-Недвижимости" в комитете.
Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику нужно взять разрешение на постройку со всеми сопутствующими документами, предусмотреть нужную инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.
По сути, в Российской Федерации законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома. Из-за существующих нормативных актов оказалось, что застройщики таунхаусов фактически вытеснены с легального рынка
По оценке специалистов, вследствие этого получается, что большая часть поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно. С Новой Москвой обстановка несложнее. Отметим, что по окончании присоединения новых территорий все земли машинально поменяли статус на "почвы населенных пунктов".
Сейчас застройщику необходимо разрешение на постройку и включить проект в территориальные замыслы развития муниципалитетов.
В Столичной области обстановка куда сложнее. Большая часть поселков возводятся на почвах для ИЖС, садоводства, огородничества и дачного строительства. А время от времени кроме того на почвах сельхозназначения.
В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.
Необходимо подчеркнуть, что в Столичной области существует перечень личных жилых домов с показателями многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории городов региона. В этом перечне имеется и пара поселков с таунхаусами. Все не забывают историю со сносом дома в Новых Вешках, что стала причиной громадной публичный резонанс.
Власти затем забрали паузу, на данный момент на носу выборы губернатора Столичной области, такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, на данный момент не своевременны. У правительства и так много забот с одураченными участниками, расселением ветхого жилья и т. д. Но, как анонимно сказал источник в администрации Столичной области, сносы незаконных строений, среди них и таунхаусов, смогут возобновиться уже в осеннюю пору этого года.
Как ранее заявлял глава комитета Столичной области по долевому жилищному постройке, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, "нужен контроль со стороны администраций городов за постройкой многоквартирных домов на почвах ИЖС. Необходимо без промедлений реагировать, когда покажется реклама продажи таких квартир".
Кроме этого, согласно точки зрения Александра Когана, нужно совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на почвах ИЖС и почвах, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.
Сергей Велесевич
Таунхаус на продажу. Вывод. СтройХлам.
