Компенсационный фонд: что изменится для дольщиков и девелоперов
гос дума подготавливается к решающему голосованию по проекту закона о компенсационном фонде. В случае если закон будет принят, в Российской Федерации изменится совокупность страхования одураченных участников: люди, инвестировавшие в приобретение жилья на первичном рынке, смогут претендовать на возмещение убытков. Деньги отправятся из фонда, наполнять что сейчас должны девелоперы. О важности и деталях создания для того чтобы фонда в авторской колонке поведал глава комитета Государственной думы по денежному рынку Анатолий Аксаков
По различным оценкам, каждый год застройщики завлекают в строительство квартир порядка 1,5–2 трлн руб. Конечно, появляется задача сохранить эти средства и обеспечить их целевое применение. А для недобросовестных участников рынка и вовсе исключить возможность завлекать средства населения.
Такая необходимость на рынке строительства квартир появилась в далеком прошлом, и решить эту задачу призван компенсационный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, что обязан обеспечить исполнение обязательств перед участниками, в случае если у застройщика появятся неприятности.
Если бы таковой фонд был создан намного раньше, мы бы на данный момент не имели мировой проблемы одураченных участников, в частности СУ-155. На сегодня часть просроченной задолженности компаний строительного сектора образовывает около 27,5%. Одной из наиболее значимых новелл в поправках стали требования для застройщиков, завлекающих средства граждан, что есть достаточно распространенной интернациональной практикой.
Сейчас компании с низкой денежной устойчивостью не смогут быть допущены к средствам граждан, а убытки либо кражи недобросовестных игроков — перекладываться на отрасль, а в само собой разумеется счете — на клиента.
Закон предполагает, что остаточность собственных средств застройщика в течении срока строительства должна быть на уровне 10% от планируемой цены проекта. Остаток на счете в уполномоченном банке — 10% от проектной цены на дату получения разрешения завлекать средства участников долевого строительства. Это разрешит обеспечить возможность и финансовую стабильность продолжить строительство кроме того при неустойчивом спросе.
Вводится и проектный принцип организации жилищного строительства, отделяющий долевое строительство объекта (либо нескольких объектов) от любых иных видов деятельности — о чем, по сути, говорилось уже давно на совещании Государственного совета по вопросам развития совершенствования и строительного комплекса градостроительной деятельности. Все эти требования вводятся неспешно — лишь для проектов, по которым разрешение на постройку будет получено по окончании 1 июля 2018 года.
Будем откровенны, отдельные нормы законопроекта не позвали восхищения у строительного сообщества, в особенности в части требований к остатку и собственным средствам денежных средств на дату получения разрешения на привлечение участников. Но давайте зададим несложной вопрос: может ли компания, не владеющая достаточными денежными ресурсами и сохраняющая надежду только на может быть, быть допущена к средствам граждан?
История СУ-155, да и многих вторых компаний дает очевидный ответ на данный вопрос. Согласно данным Банка России, средняя достаточность собственных средств в строительной отрасли на конец 2016 года составляла около 12%, другими словами в целом соответствует новым требованиям, начинающим действовать через год. За бортом индустрии жилищного строительства могут быть отдельные ее маржинальные представители, но от этого победят все — и участники, и сами строители.
Обсуждалось и введение так называемых проектных компаний для каждого отдельного проекта (разрешения на постройку). Такая мера — единственный метод оградить отрасль от результата домино при банкротстве большого застройщика, приводящего к утратам в десятки миллиардов рублей. Альтернативой этому служило бы включение в тариф надбавки на так именуемые катастрофические убытки, и ее величина была бы соразмерна либо превысила предусмотренный уровень взносов.
Снова же, таковой подход уже достаточно распространен — на 13,5 тыс. объектов долевого строительства в Российской Федерации приходится около 6 тыс. застройщиков — юрлиц, а в состав каждого из больших девелоперских холдингов входит пара десятков таких компаний.
Отдельного внимания заслуживают требования к органам управления застройщика. В частности, в состав органов управления застройщика не смогут входить лица, у которых имеется неснятая либо непогашенная судимость либо деятельность которых вызвала банкротство юрлица, и с опытным опытом менее трех лет. Появляется вопрос — из-за чего всего три года?
Собрал деньги участников — сделал паузу три года — и опять занялся строительством квартир. В данной части видится логичным введение постоянного запрета. Что мешает лицу через три года опять возвратиться к своим мошенническим схемам?
Государственной думой утверждена фиксированная ставка на уровне 1,2% от суммы каждого соглашения долевого участия. В ходе рассмотрения законопроекта в государственной думе было большое количество вопросов к размеру взноса застройщиков в фонд, а также от самих застройщиков. Но давайте взглянуть на зарубежный опыт.
К примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%. Но наряду с этим фонд берет на себя ответственность лишь за 20% суммы. Иными словами, при банкротстве застройщика участник может претендовать лишь на возмещение 20% положенных средств. У нас же гарантируется целый контракт долевого участия. Не через чур ли низок размер взноса? Время продемонстрирует. По окончании того как фонд получит и начнет принимать взносы, точно потребуются изменения и доработки.
Размер взноса фиксированный, но он может изменяться раз в год законом . В этот самый момент принципиально важно не допустить трансформации размера взноса до критически большого для добросовестных застройщиков.
Компенсационный фонд участников кроме этого будет аккредитовывать арбитражных управляющих, которым предстоит осуществлять конкурсное управление в деле о банкротстве. Были озвучены разные точки зрения на данный счет, а также против таковой нормы. Но в случае если обратиться к опыту Агентства по страхованию вкладов (АСВ), делается очевидным, что это разрешит обеспечить опытный подход.
Так, согласно данным ЦБ РФ, у АСВ в качестве конкурсного управляющего возврат в конкурсную массу образовывает 37,8%, а у других арбитражных управляющих — всего 15,8%.
Фонд будет создан в формате публично-правовой компании. Это значит, что он обязан раскрывать данные о собственной деятельности. Осуществлять контроль работу фонда будет Счетная палата, а представители Совета и Госдумы Федерации, войдут в наблюдательный совет.
Что касается самих участников, то, само собой разумеется, требуется большая разъяснительная работа — для чего данный фонд создан и из-за чего застройщик, у которого человек берёт жилье, отдает ему часть денег. Совокупность страхования соглашений долевого участия страховыми компаниями продемонстрировала собственную несостоятельность — малоизвестны случаи, в то время, когда страховые компании при банкротстве застройщика включались в процесс защиты прав участников.
В этот самый момент исполнителям закона принципиально важно оправдать возложенные на фонд функции, завоевать доверие граждан, как это происходило, например, с совокупностью страхования вкладов. Мы приложили все усилия, дабы исключить случаи появления новых одураченных участников.
Об авторах
Анатолий Аксаков глава комитета Государственной думы по денежному рынку Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Пресс-конференция «Рынок недвижимости: до и по окончании 1 июля 2018 года»
