Личный опыт: покупка трех квартир в берлине. германия
Германия всегда была стабильной страной с сильной экономикой. Кроме того глобальный экономический кризис не пошатнул ее позиции. Как раз исходя из этого инвесторы со всех стран с наслаждением вкладывают деньги в германскую недвижимость.
Лариса из Москвы не стала исключением. Она не только инвестировала в берлинские квадратные метры, но еще и купила квартиру лично для себя. Чем ее покорила Германия, конечно, какие конкретно особенности имеется на местном рынке жилья, просматривайте в отечественном тексте.
 | Досье Prian.ru Клиент: Лариса из Москвы Риэлтор: L&B Immobiliya Регион: Германия, Берлин Объект: три квартиры Цена: €59000, €68000, €60000 Сделка: 2013 год, вторичный рынок |
* Мы пологали, что это будет отечественный «первый блин комом», но все выяснилось совсем не так. Оказалось успешное капиталовложение.
* За метр мы заплатили около €1100. Таких стоимостей сейчас в Берлине нет кроме того в самых отдаленных районах.
* Агент помогла мне опустить цену квартиры на €7000 и сделала скидку на собственные услуги.
-какое количество вы купили квартир?
-Три квартиры я приобрела за один год. В январе — одну, в марте — вторую и в сентябре — третью. Первые две — это инвестиционные вложения, а последнюю приобрели для себя легко вследствие того что она нам весьма понравилась.
— Давайте сейчас по порядку. Из-за чего решили брать недвижимость в Берлине?
— Германия нас в далеком прошлом интересовала. В том месте живут мои родные приятели, к каким я езжу с 1997 года.
Побывав в каждом уголке Европы (мой супруг есть директором туристические агентства), мы осознали, что Германия самый привлекательна для нас во всех отношениях. Нам в том месте комфортно. Нравятся магазины, еда, цены, люди да и то, что тут большое количество русских. Нравится порядок, что царит во всем.
Мы с мужем уже давно сделали вывод, что будем медлено переправлять отечественные деньги в Германию.
Мы переживали о том, как будет протекать процесс сделки. Исходя из этого начали бережно, с первой маленькой квартиры, чтобы выяснить, как все происходит. Пологали, что это будет отечественный «первый блин комом», но все выяснилось совсем не так.
Оказалось успешное капиталовложение.
Приобрели квартиру в центре. В этом смысле громадное благодарю агенту, с которым мы трудились. Мы не знали Берлина, поскольку все наши друзья живут на юге Германии, исходя из этого спросили, какой район города самый перспективен с позиций роста цены недвижимости.
Агент дала нам однозначный ответ.Мы воспользовались советом и, в следствии, отечественная квартира за год подорожала на 30%.
— какое количество вы заплатили за первую квартиру?
— €59000. Площадь квартиры — 50 квадратных метров. Приобрели недорого, возможно вследствие того что продажа была срочная. Нас весьма торопили.
Оказалось, что за метр мы заплатили около €1100. Таких стоимостей сейчас в Берлине нет кроме того в самых отдаленных районах.
на данный момент квартира оценивается минимум в €85000. А с учетом того, что евро вырос на 20%, в рублях она подорожала фактически вдвое.
Вторую квартиру мы приобрели вследствие того что у нас появились деньги. Недвижимость была с арендатором, как и первая. В Германии фактически все квартиры с арендаторами, пустую отыскать сложно. Она кроме этого находится в центре, в 50 метрах от метро Шарлоттенбурга, около одноименного замка. Прекрасное место.
Квартира расположена на первом этаже, а с балкона имеется выход в личный садик — терраса порядка 10 квадратных метров. Квартира однокомнатная, но громадная — 52 «квадрата». Просторный холл имеет необычную нишу, из которой легко возможно сделать детскую помещение, кухня, нестандартная ванная -обычно в Германии они узенькие и мелкие.
Мы приобрели это жилье за €68000. Сейчас оно оценивается минимум в €100 000.
Третью квартиру купили для себя. Нам весьма нравится ее расположение. В то время, когда мы первый раз приехали в Берлин, остановились в гостинице на юго-западе города в элитном районе Штеглиц и позже постоянно брали апартаменты и отели как раз тут.
В то время, когда стало возмможно купить жилье в этом районе, мы с мужем сходу взглянули квартиру и конкретно решили — берем!
Район аккуратненький, в основном застроен виллами и особняками. Многоквартирных домов всего два либо три, и они малоэтажные. Мы приобрели жилье на первом этаже для того чтобы трехэтажного дома.
Всего в нем около 9 апартаментов, любой из которых имеет собственный личный вход.
Дом находится рядом с ботаническим садом и лесом. Открываешь квартиру и сходу выясняешься на природе. тишина и Красота.
Для нас было принципиально важно появляться в таковой культурно-эстетической среде, где нет приезжих: арабов, турок… А их в Берлине много. В этом же районе их нет.
Кроме того малообеспеченных немцев не отыскать. Лишь состоятельная культурная публика.
— Район хороший. А что возможно сообщить о его инфраструктуре?
— Тут все нужное имеется. И, к тому же, имеется такая особенность, рядом находится основная шопинг-улица Берлина. Исходя из этого рядом магазины продуктовые, промтоварные, брендовые рестораны и магазины одежды.
— Вы обладаете германским?
— Учим. По-английски я говорю вольно, а вот германский мы всей семьей деятельно изучаем. В Германии говорим лишь по-германски.
До тех пор пока, само собой разумеется, с неточностями, но общаемся. Можем поддержать разговор с соседями и с почтальонами.
— Как вас приняли?
— Замечательно. Понимаете, все зависит от человека. Вывод о том, что русских не обожают, ошибочно.
Относятся превосходно, с нами все здороваются. Никто ни разу не задал вопрос, откуда мы приехали, как здесь появлялись. Легко все заметили, что мы тут живем, познакомились, задают вопросы, как дела, какая погода.
— Может к чему-то все-таки было нужно привыкать либо перестраиваться?
— Привыкать мало к чему было нужно. Жизнь в Германии идет по устоявшимся стандартам, которым много-много лет. Тут ничего не изменяется, в необходимый магазин возможно зайти с закрытыми глазами и приобрести все нужное.
Единственная неприятность, с которой мы столкнулись, это коммуникации. Вопрос данный до сих пор не решен. В Российской Федерации единый ЖЭК, где мы за все платим и можем проконсультироваться по любому вопросу. А тут любая компания отвечает сама за себя. За свет необходимо платить в одной организации, за воду — в второй, за газ — в третьей, интернет — в четвертой, ТВ — в пятой. Нужно общаться с огромным числом коммерческих структур, дабы обеспечить собственную квартиру всем нужным.
К примеру, у меня до сих пор не работает телевизор. Лишь сравнительно не так давно отыскала компанию, причем благодаря отечественному садовнику, которая разблокирует мне антенную розетку.
— Получается, при покупке квартира всеми коммуникациями обеспечена, но их необходимо «разблокировать».
— Да, в то время, когда квартира продается, она всецело обесточивается, временно отключаются все коммуникации. В Германии, в случае если обладатель жилья изменяется, то все структуры об этом знают и соглашения расторгаются. Новому хозяину необходимо заново их заключать.
— Вас об этом предотвратили?
— Нет. Я кроме того агенству, через которое брала квартиру, дала совет ввести такую услугу. Дабы не только давали предупреждение, но и помогали все переподключить.
Имеется и еще особенности, каковые для нашей страны не характерны. К примеру, мы приобрели квартиру, всегда жить в ней не планируем. Все организации знают, что в квартире гипотетически будет жить четыре человека. Эксперты в эксплуатирующих компаниях вычислили, что это количество людей в месяц должно потреблять электричества на €100.
И выставили нам таковой счет.
Я снимаю показания со счетчика, предоставляю им, говорю, что мы не живем в данной квартире и тратим значительно меньше. Мы и €10 в месяц не тратим. На что мне говорят, что нужно оплачивать вычисленную сумму.
Оплатимгод — это окажется €1200, а отличие вернут обратно значительно позднее. Необычная совокупность учета. С ней нужно бороться.
У меня на данный момент третий месяц проходит, я приношу показания и любой раз отмечаю, что пользуюсь электричеством на сумму на порядок меньше.
И без того за все — вода, свет, газ. Любая организация «прикидывает», какое количество вы должны платить и выставляет счета. Причем отличие вернут не в конце этого года, в то время, когда сделают пересчет, а лишь в конце следующего. Другими словами пересчет будет в конце 2014, а деньги я возьму в конце 2015.
Переплачу я около €2000.
— на данный момент во какое количество вам обходится квартира каждый месяц?
— В €253.
— Поведайте о самой квартире подробнее
— Квартира маленькая — всего 30 метров. Это студия. Входишь в нее — мелкий коридорчик, из него — дверь в весьма комфортную метровую комнату и 25-маленькую ванную — это зал с «закуточком» под кухню.
Проводим тут каждый месяц минимум семь дней. На Новый год, на шопинг-семь дней, позже на майские праздничные дни отправимся, может, летом.
Недвижимость мы брали с чистым германским ремонтом. Это белые потолки, белые выкрашенные стенки, а на полу или ковролин, или ламинат. Больше ничего.
— Всю мебель и технику вы сами брали?
— Да. Где-то за €3000 мы всю квартиру обставили. Меблировали ее не в Икее, а в более дорогих магазинах.
И это с холодильником, микроволновкой, стиральной машиной и посудомойкой!
В Германии цены низкие. При жажде возможно было уложиться в €1000. Тут имеется красивые порталы типа отечественного Avito, где возможно отыскать новые вещи совсем дешево а также безвозмездно. В стране дорого обходится техники и вывоз мебели.
К примеру, холодильник возрастом два-три года, отдают безвозмездно.
Немцы весьма аккуратные, исходя из этого вещи выглядят, как новые. Мы, действительно, брали все новое, лишь велосипед купили у людей за €70. Но он был в хорошем состоянии.Кстати, во всех квартирах имеется филлеры, такие кладовочки-подвальчики — весьма эргономичная вещь, причем немаленькие.
-Не собираетесь переезжать в Германию на постоянное жительство?
-Нет. В Германии мы отдыхаем, а в Российской Федерации трудимся и получаем. К тому же, до Берлина легко добраться. Наилучшая автомагистраль — это Москва-Берлин. За 17 часов мы доезжаем от дома до дома.
Летом ездим на машине.
Мы уже знаем, в какое время необходимо проходить таможню, дабы и с той и иначе выйти за полчаса. Это комфортно и скоро. Если не машина, то заблаговременно покупаем билеты на самолет. Уже на данный момент мы купили билеты на декабрь 2014-го.
Билет «туда-обратно» забрали за €120. И рейсов — «миллион».
— Какие конкретно у вас отношения с арендаторами ваших инвестиционных квартир? Вам оказывает помощь какая-то управляющая компания?
— Мы сходу обратились в особое домоуправление, которое забрало отечественную недвижимость на обслуживание. Сперва первую квартиру, а позже вторую и третью. Получается, что я ничего не плачу, ничего не делаю.
А прибыль от квартир гасит услуги агентства и платежи по отечественной личной квартире. Живых денег я не приобретаю.
В Берлине самая низкая прибыль от аренды по стране. Цены на недвижимость высокие, а арендная плата приблизительно однообразная по всей Германии. За две отечественные квартиры со всеми вычетами выходило бы максимум €250 в месяц.
Несравнимо с Москвой.
— Вы должны с прибыли платить налоги в Германии, как у вас это происходит?
— Я еще ни разу не платила. У меня лишь прошел первый год, я обязана до первого мая подать декларацию. Еще ее не составляла, но знаю, что в случае если прибыль меньше €4000, то налогом она не облагается.
А у нас намного меньше. Исходя из этого я легко аккуратненько все заполню, подам декларацию, а платить ничего не придется.
— Домоуправление, с которым вы трудитесь, нашли сами?
— В агентстве дали совет. Заявили, что имеется партнеры, компания, которая обслуживает русскоязычных клиентов. Но никто не настаивал, и нормально возможно было выбрать второй вариант.
С ближайшего лета я желаю отказаться от услуг управляющей компании и заняться всем сама. Прежде всего вследствие того что мне это весьма интересно. И экономия будет. на данный момент каждый месяц мы порядка €90 отдаем за услуги компании.
— А с арендаторами вы лично привычны?
— Само собой разумеется, мы же наблюдали квартиры перед приобретением. Квартиросъемщики — хорошие столичные немцы.
— Не опасаетесь, что будут сложности с независимым управлением недвижимостью по причине того, что вы в Российской Федерации, а не в Германии.
— Не опасаюсь, по причине того, что мы довольно часто бываем в Германии.Кроме этого у меня в стране живут приятели, каковые при необходимости окажут помощь дать добро все вопросы.
Помимо этого, так совпало, что арендатор одной из отечественных квартир – преподаватель немецкого языка. И не так долго осталось ждать мы начинаем отечественные совместные уроки. Вследствие этого мы точно станем с ней ближе, исходя из этого она мне в некоторых вопросах также окажет помощь.
— Дайте рекомендацию тем, кто лишь планирует приобретение квартиры в Германии.
— Я сама была на всех сделках, изучала контракты, желала во всем хорошенько разобраться. Исходя из этого могу совершенно верно заявить, что все зависит от типа недвижимости.
При покупке инвестиционного жилья крайне важно четко осознать, какого именно рода вложение вы собираетесь сделать: кратковременное либо долговременное. Нас кратковременное вложение не тревожило, исходя из этого приобрели квартиру в Берлине. Я знала, что не буду получать на аренде — доход минимальный.
Но сама стоимостьквартиры будет расти. Берлин есть самой недооцененной столицей Европы, и стоимости будут идти вверх.
Что касается кратковременных вложений чтобы получить прибыль с аренды, нужно прекрасно разобраться с местностью. В мегаполисах прибыли не возьмёшь. Это должны быть маленькие города Саксонии либо Северного Рейна-Вестфалии.
В тех городах, где легко сдать жилье, цены низкие, а арендная плата, если сравнивать с ними, громадная. В том месте прибыль может быть около 15% годовых.
Мы на данный момент планируем сделать вложение в дом — это уже будут кратковременные инвестиции. К тому же, с возможностью на получение ВНЖ. Планируем купить многоквартирный дом, что удачно сдается в аренду, дабы приобретать доход не от одной, а от нескольких квартир.
Разглядываем Саксонию, быть может, город Плауэн. Имеется очень большая вероятность получить от германского банка ипотеку на приобретение как раз многоквартирного дома. Ориентировочно под 4% годовых.
Для этого планируем продать отечественную первую квартиру.
У нас будет две квартиры в качестве долговременных инвестиций и дом, что разрешит приобретать ежемесячную прибыль, что окажет помощь более нормально и стабильно существовать.
При покупке жилья «для себя»нужно отлично знать местность и осознавать, что она тебя вправду радует и приносит наслаждение. Нужно приехать раз, два, и интуиция в обязательном порядке посоветует, твоя это квартира либо нет. Само собой разумеется, крайне важна жилищно-коммунальная плата. Нужно наблюдать, может у дома в скором будущем планируются какие-то важные ремонтные работы, это в обязательном порядке скажется на ежемесячных взносах.
Платеж может стать неожиданным и «колючим». К примеру, наши друзья приобрели квартиру в доме, что ожидал громадной ремонт. Бывший хозяин до этого весь год не платил нужные взносы в неспециализированную кассу, и им было нужно единовременно заплатить €24000.
Кстати, на цена может без шуток воздействовать и агент. Отечественный помог опустить цену квартиры на €7000 и сделал скидку на собственные услуги.
Разговаривала Екатерина Холодова
Фото: Prian.ru
Цены на однокомнатные квартиры в Германии | какое количество стоит недвижимость в Германии
