Мнение: девелоперы пока еще живут за счет старых кредитов
О том, как девелоперы выживают в кризис, в интервью «РБК-Недвижимости» говорит председатель совета директоров девелоперской компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин
[FL]— В[/FL]ы уже почувствовали кризис?
— Само собой разумеется почувствовали — американский доллар стал вдвое дороже, наряду с этим у нас часть займов в валюте, а продажи в рублях.
— Как он отразился на вашей компании?
— Мы переживали кризис 2008 года, и опыт имеется. Существуют стандартные меры по борьбе с кризисом — это, первым делом, понижение затрат. Мы пересмотрели структуру управления и всецело отказались от начальников проектов, другими словами перешли к функциональной структуре управления, где имеется подразделения земельно-имущественных взаимоотношений, согласования и проектирования, строительства, коммерческий отдел.
Обязан подчернуть, что в то время, когда у вас до семи проектов, то, на мой взор, эта структура разрешает добиться большой эффективности. Это помогло снизить численность сотрудников на 20%, что со своей стороны повысило эффективность компании. Кроме этого мы уменьшили занимаемую площадь, передоговорились с обладателем строения и опустили ставку аренды. Не полетели на MIPIM в текущем году.
Это, конечно же, болезненные и тяжелые процедуры (имеется в виду увольнение сотрудников), но мы вынуждены были пойти на такие меры, дабы сохранить костяк компании и пережить сложное время.
Но имеется и хорошие моменты: стало больше времени, и наконец-то занялись НИОКР. Планируем строить дома из металлокаркаса. Желаем без шуток продвигать это направление в жилищном девелопменте, поскольку видим в таковой технологии строительства последовательность неоспоримых преимуществ.
Во-первых, это скорость. Вместо простых восемнадцати строительство занимает девять месяцев, а это на данный момент очень принципиально важно, поскольку меньше людей сейчас берут новостройки на этапе котлована и все больше выбирают уже готовые дома. Во-вторых, заводское изготовление. Каркас многоэтажного дома изготавливается на заводе с высокой точностью, а на площадке идет несложная сборка — это как конструктор LEGO.
В-третьих, экологичность. Из-за того что стройка преобразовывается в сборку, мы приобретаем меньше пыли и шума на самой площадке. Наконец цена. Строительство домов из металлокаркаса дешевле на 5–10% благодаря тому, что строение получается вдвое легче, плюс экономия на кредите за счет срока. Причем чем выше строение, тем экономия больше.
Так, как ни необычно, кризис заставляет взбодриться и искать более действенные ответы в ходе управления компанией и в девелопменте в целом.
— Как очень сильно просел сегмент коммерческой недвижимости?
— Сделок стало меньше, но цены в рублях не просели. Собственники строений вычисляют по-ветхому в долларах и незначительно уступают в цене, в то время как клиенты уже переориентировались на стоимости в рублях. Помимо этого, растет борьба среди офисных центров, что прекрасно для потребителя, что стал более разборчив.
Клиент устраивает тендер среди продавцов, пользуется моментом.
Проекты без конкурентных преимуществ, выстроенные в расчете на то, что рынок все съест, испытывают трудности. Не легко приходится и тем, кто еще лишь строится.
Но парадокс в том, что хороших готовых строений не так много и они все равно востребованы.
К примеру, один из отечественный объектов коммерческой недвижимости находится на Рублево-Успенском шоссе на пересечении с МКАД. Интерес к нему проявляют кроме того западные компании. Так, одна из них проводит тендер на приобретение строения на западе Москвы. Осталось два финалиста — отечественное и еще одно строение.
И это не обращая внимания на санкции.
Помимо этого, выстроенное строение — это готовые метры. И у хозяина постоянно остаётся вариант «нарезки» на маленькие конторы по 250–500 кв. м. Это, с одной стороны, трудозатратно, но с другой — стремительный метод выйти в кэш.
— А какая сейчас «температура» у рынка жилья — кризис уже догнал его либо самое нехорошее в первых рядах?
— Нет, еще не догнал. Рынок девелопмента в силу длительности многих процессов не так скоро реагирует на кризис, как рынок готовой продукции. Исходя из этого на данный момент девелоперы до тех пор пока еще живут за счет ветхих кредитов и денежной подушки, организованной от бума продаж финиша 2014 года.
Вопрос — на какое количество этого хватит?
Стройка требует денег ежедневно, и если ты остановился, в особенности в жилье, то теряешь доверие клиента и попадаешь в «порочный круг». Нет стройки — нет клиента — нет денег — нет стройки и без того по кругу. Исходя из этого некое время девелоперы еще продержатся нормально. Но кончится ли за это время кризис, геополитические неприятности, обучимся ли мы жить в новых условиях?
У меня до тех пор пока нет ответов на эти вопросы. Время продемонстрирует.
— Возможно, самое больное место девелопера — банковское финансирование, которое существенно подорожало. На каких условиях сейчас трудятся банки? Кто на данный момент может и не имеет возможности претендовать на проектное финансирование?
— Вправду, без банковского финансирования девелоперского бизнеса нет, поскольку это весьма емкий бизнес по деньгам. К примеру, нам банки в конце 2014 года подняли ставки на 3% в рублях по уже выданным кредитам, это терпимо. А вот новые проекты начиная с декабря 2014 года банки по большому счету не финансируют. Кредиты до тех пор пока никому не выдают, а если бы и выдавали, то брать деньги под 20% годовых — значит остаться без штанов. У девелоперов нет таковой маржи.
Лишь на данный момент банки начинают разглядывать новые заявки, причем только по проектам в Москве.
В марте ЦБ 2015 года понизил главную ставку с 17% до 14%. Хотелось бы верить, что в скором будущем будет понижение ставок и для девелоперов. Помимо этого, у банков и девелоперов на данный момент громадные надежды на новые ставки по ипотечному кредиту. Как мы знаем, с марта государство субсидирует ипотечные ставки — хорошая мера для помощи рынка. Ожидаем, как на это отреагирует клиент.
Осознаем через два месяца, оживит это спрос либо нет. На отечественном примере могу заявить, что за первые 14 дней работы государственные программы мы уже заметили повышение спроса вдвое.
— Ожидаете ли вы банкротств и замороженных строек? Кто сейчас находится в зоне риска?
— Банкротства, к сожалению, будут, поскольку ликвидности стало меньше. Девелоперы живут от входящего финансового потока клиента, а он с этого года уменьшился. Имеется второй источник финансирования – банки, но они, как я уже сообщил, денег до тех пор пока также не дают.
Соответственно, компании скоро начнут испытывать проблемы с ликвидностью, прекратят строить и утратят доверие клиентов, что приведет к отсутствию финансового потока и банкротству. Прежде всего это коснется небольших компаний с точечной застройкой, у которых нет за спиной больших банков и капиталов.
— Ясно, что на рынке жилья самый уязвимый — первичный сегмент. Как сейчас рискованно вкладываться в «первичку»? Как выбирать проекты, дабы не прогадать?
— «Первичку» брать будут, и ее необходимо брать, поскольку цены на данный момент в новостройках хорошие. Но тут направляться быть более внимательным. Надёжнее брать квартиры на высокой стадии готовности.
Придется переплатить, но и рисков меньше. И необходимо определить побольше про застройщика, не лениться.
— Имеется ли в текущей обстановке шансы у инвесторов? Либо о таком виде инвестирования сейчас лучше забыть?
— на данный момент хорошее результат инвестировать для тех, кто верит в рынок и, основное, у кого имеется деньги. Нам предлагается большое количество проектов, о которых мы раньше кроме того не грезили, ведем переговоры по их покупке. Но прежде всего мы сосредоточены на том, дабы достраивать уже начатые объекты.
— В каких мерах господдержки сейчас испытывает недостаток строительная отрасль?
— В случае если брать конкретно столицу, то многие в курсе, что сейчас смена ЛГИ (вид разрешенного применения) в Москве подорожала, плюс процесс перевода его из одного в вида в второй стал значительно сложнее. И не всегда предусмотрена рассрочка по оплате смены ЛГИ. К примеру, у нас имеется проект с почвой в собственности и с запретом на постройку.
Плата за снятие и смену запрета образовывает 1,2 млрд руб., а рассрочки нет. Было бы весьма здорово, если бы хорошие трансформации коснулись данного вопроса. Это упростит жизнь на данный момент.
Уже принятое стимулирование ипотеки со стороны страны — весьма своевременная помощь. Но глобально, на мой взор, государство не имеет возможности и не должно извлекать рынок. Рынку нужно самому отыскать ответ и точку равновесия.
Основная задача страны — создать условия для ведения бизнеса и избежать важных потрясений в стране.
на данный момент мы большое количество говорим о кризисе, вспоминаем «золотой» 2007 год и ропщем, что стало хуже. А из-за чего бы не отыскать в памяти 1980-е, 1990-е, в то время, когда очереди, карточки, 4 сотки под ЛЭП? Исходя из этого в целом жить стало лучше, а рынок приспособится и отрегулирует все сам.
К тому же кризис — явление временное, он совершенно верно пройдет.
Игнат Бушухин
Об авторах
Григорий Ваулин «Ферро-Строй» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Банковская афера длиной в 26 лет!!! Кредитов не существует!!!
