Мнение: до 2017–2020 годов на загородном рынке вряд ли появятся новые проекты
Рынок загородной недвижимости Столичного региона переживает непростые времена. на данный момент на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения. А транспортный коллапс в столице и низкая рентабельность загородных проектов сделали данный сегмент малопривлекательным как для клиентов, так и для девелоперов, говорит в собственной авторской колонке на «РБК-Недвижимости» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Пик интереса инвесторов и девелоперов к рынку загородной недвижимости пришелся на 2007 год. В это время деятельно покупались земельные наделы под строительство, разрабатывались концепции проекта, оформлялась документация на постройку. Рынок пребывал в стадии активного роста.
Сегментация рынка загородной недвижимости по классам выглядела следующим образом. К экономклассу относились объекты в бюджете до $500 тыс., к бизнес-классу — в пределах $0,5-2 млн. Объекты ценой более чем $2 млн принадлежали к классу де-люкс.
Часть экономкласса в загородной недвижимости до 2009 года составляла не более 10%. Это разъяснялось тем, что девелопментом в данном сегменте было очень невыгодно заниматься. В случае если норма рентабельности у девелопера, строящего поселок бизнес- либо элитного класса, составляла 30–40%, то на проектах экономкласса возможно было получить не более 10–15%.
Экономкласс был представлен по большей части недорогими дачами ценой от 5 миллионов рублей. в 100–150 км от Москвы (по меркам того времени это считалось недорого) или земельными наделами ценой $3–5 тыс. за сотку, расположенными в 50-километровой территории от МКАД.
Другими словами рынок загородной недвижимости в частности и рынок недвижимости Столичного региона в целом до 2009 года был ориентирован на сегмент бизнес, что составлял львиную долю в структуре предложения. Главной территорией застройки была территория до тридцати километров от МКАД. Потребители данной недвижимости представляли собой оживающий класс предпринимателей, что начал формироваться с нулевых годов, или топ-менеджеров больших компаний.
Являясь состоятельными людьми и имея доступ к кредитным ресурсам, они одновременно с этим были менее «привередливыми» если сравнивать с представителями элиты. Но и те и другие получали загородный дом не столько из-за потребности, сколько для статусности. Российский бизнес в то время носил «восточный» лоск, и внешняя атрибутика была крайне важна.
Наровне с брендовой одеждой и направляться вещами загородный дом был необходимым элементом внешней атрибутики успешного человека.
В 2008 году вместе с кризисом случилась и переоценка сокровищ. Представители бизнес-класса появились в тяжелом положении — им необходимо было «выручать бизнес», перестраивать стратегии развития компаний. Иметь второе жилье в текущей обстановке стало роскошью.
А потому, что загородный дом обычно был только внешней атрибутикой, то началось массовое расставание с «ненужным», другими словами продажа таковой недвижимости.
На рынок вышел громадной количество предложения, а спрос, наоборот, опустился на низкий уровень. Для наглядности приведу пример: в случае если в 2008 году наша фирма в месяц проводила 45–50 сделок по загородным объектам, то в течение последних трех месяцев 2009 года мы совершили лишь две сделки за целый квартал. И впредь до 2011 года сделки в сегменте бизнес-класса фактически отсутствовали.
Со своей стороны девелоперы, появлявшись в сложных условиях из-за кризиса, были вынуждены поменять стратегию развития. Существовало три вероятных сценария: продажа актива, переформатирование и заморозка в более низкий класс. Первая стратегия фактически не трудилась, по причине того, что по окончании кризиса инвесторы по большому счету ничего не брали.
Большая часть тех, кто отправился по второму пути, выбрав заморозку, в итоге появились в проигрыше. Резкое снижение спроса стало причиной сокращению финансового потока девелоперов, собственных средств на исполнение кредитных обязательств было не хватает, проект замораживался, инвестор разбирался с долгами либо, что довольно часто бывало, банкротился.
А часть девелоперов, каковые пошли по третьему сценарию, осознавая, что изменяется объём и структура спроса, постарались приспособить собственные проекты под новые реалии, изменяя концепцию с переходом в более низкий сегмент. В это время на рынке показался новый для того времени продукт — участки без подряда. Стал деятельно развиваться сегмент таунхаусов и показались маленькие коттеджи на мелких земельных наделах.
Другими словами рынок загородного жилья экономкласса значительно вырос.
Начиная с 2012 года проявились другие тенденции, каковые были связаны с трансформацией самого представления о загородном жилье и стали причиной тому, что люди стали отказываться от загородных домов.
В 2012–2013 годах в Москве случился транспортный коллапс. Добраться до загородного дома стало проблематично независимо от направления. Связано это было с массовой застройкой Подмосковья жильем экономкласса. В Столичной области строились миллионы квадратных метров, транспортная инфраструктура за которыми просто не успевала.
Кроме нагрузки на транспортную сеть, высотная застройка формирует «незагородное» окружение и очень сильно удешевляет цена коттеджей. Предусмотрительные обладатели загородных домов замечательно знают, что в возможности нескольких лет они будут жить не в окружении леса, а рядом с панельными многоэтажками. Исходя из этого сейчас некогда самая востребованная клиентами вся 15-километровая территория продается.
Территория загородного жилья на данный момент — это весьма узкая прослойка между 15-м и 30-м километром, другими словами между территорией, застроенной многоквартирными зданиями, и ЦКАД.
Кроме этого, пара последних лет наблюдаются миграционные тенденции среди представителей бизнес-элиты. Соответственно, они начали реализовывать собственный загородное жилье, что содействовало росту количества предложения в сегменте де-люкс. Но потому, что обладатели не готовы были терять деньги, положенные когда-то в объект, то выставляли их задорого.
Соответственно, объекты годами находились в продаже. Только в конце 2013 — начале 2014 года в связи с неспециализированными экономическими и политическими событиями в стране обладатели таковой недвижимости стали снижать цены на собственные объекты. Причем значительно!
Дисконт доходил до 30–50%.
Исходя из всего этого, на рынке загородной недвижимости сформировался переизбыток предложения.
На сегодня рынок загородной недвижимости переживает непростые времена. Для девелоперов хорошая загородная недвижимость есть низкорентабельной, и они уходят на квартирный рынок. До 2017–2020 годов вряд ли мы заметим новые проекты.
Непременно, через какое-то время загородный рынок возродится, а переизбыток начнет уменьшаться за счет отсутствия выхода новых предложений.
Владимир Яхонтов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Владимир Яхонтов «Миэль-Загородная недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Live Production and Broadcast Update
