Мнение: начинать ли стройку в кризис
В авторской колонке глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев рассуждает о социальных и экономических мотивах для начала девелоперского проекта
Сконца 2014 года чиновникови, девелоперы и инвесторы в русского недвижимость стали чаще задаваться вопросом: строить либо не строить? А в 2016 году Медведев по большому счету заявил, что строительство новых строений для органов власти на данный момент не по карману. «Это, само собой разумеется, занимательная тема, — увидел господин Медведев, — но траты эти далеко не всегда действенны. На данный момент направляться от всего этого отказаться».
Анализ рынка недвижимости в Российской Федерации показывает переизбыток предложений готовых площадей во всех сегментах — офисном, торговом, складском, индустриальном, жилом. Отдельным пластом высвечивается гостиничная недвижимость. Согласно данным одной из ведущих консалтинговых компаний по коммерческой недвижимости Colliers International, в течение 2015 года в Москве было введено 715 тыс.
кв. м офисных площадей, что говорит о сокращении в два раза темпов прироста предложения если сравнивать с 2014 годом, в то время, когда на рынок вышло более чем 1,4 млн кв. м. Наряду с этим, согласно данным брокерской компании ILM, в 2015 году свободными остаются 3,15 какое количество кв. м офисных площадей Москвы.
Этот преизбыток организован под давлением двух факторов. Первый — сокращение емкости рынка недвижимости за счет понижения платежеспособности снижения и населения платежной способности организаций. Второй — непомерные строительные амбиции девелоперов и главных подрядчиков, каковые ежегодно наращивали ввод готовых объектов.
Наравне с происхождением перепроизводства случился резкий рост себестоимости строительства благодаря девальвации русском валюты в 2014–2015 годах. К примеру, в 2010–2014 годах цена финальной отделки офисного пространства составляла 21–28 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2015-м такая цена начинается от 50 тыс. руб. за 1 кв. м.
Девелоперы и инвесторы ищут нетривиальные дороги «пристроить» затоваренные проекты. Так, на проходившем сравнительно не так давно в Москве саммите PROFin-Real Estate Finance Summit председатель совета директоров ООО «Магистрат» Алексей Болдин объявил, что несколько компаний «Интеко» совместно с Агентством по ипотечному кредитованию (АИЖК) собирается запустить проекты арендного жилья в собственных кварталах в Ростове и Москве-на-Дону.
Это позвано перепроизводством в Российской Федерации жилья экономкласса и отсутствием «долгих» банковских кредитов. До 2016 года подобные рентные жилые проекты не рассматривались из-за их низкой доходности (до 5% годовых в рублях).
В данной связи может появиться вывод, что строительство нужно уменьшать, сосредоточиваться на «заселении» уже выстроенных площадей, вкладывать силы и средства в достройку начатых проектов, находящихся в высокой степени готовности, а земельный банк девелоперов применять по его прямому назначению, к примеру для сельскохозяйственного производства.
Но в случае если дать согласие с тем, что строить не нужно, то без ответа остается последовательность не меньше ответственных для русского общества вопросов. Что делать с ветхими строениями либо строениями, каковые в ближайщее время обветшают? Эти сооружения воображают опасность для человека, устарели, не соответствуют требованиям СЭС и противопожарной безопасности и т. д. Недавний инцидент с пожаром, что случился в апреле 2016 года в историческом строении Минобороны России на ул.
Знаменка, — броское тому подтверждение. Я уже не говорю про их эстетику и влияние на чувство от архитектуры городов. Сравните современные жилые комплексы и жилые дома 60–90-х годов XX века.
Без ответа остается и вопрос, что делать с рабочими и производственными мощностями местами, каковые участвуют в строительных работах. Сокращение таких рабочих и предприятий мест чувствительно скажется на экономике как в кратковременной, так и в долговременной возможности. Это выразится в сокращении налоговых поступлений от фирм, сокращении потребления со стороны работников данной сферы (эффект возврата денег в бюджет), социальных и демографических показателях.
Приведу два хороших примера того, как социальные задачи начинают превалировать над экономическими. По окончании вывода на рынок Lada Vesta и Lada X-Ray по требованию акционеров было решено, что Бу Андерссон покидает пост президента «АвтоВАЗа». Главными обстоятельствами стали некорректная, согласно точки зрения акционеров, работа Андерссона с поставщиками (переход на зарубежных поставщиков) и массовое сокращение персонала (с 105 тыс. чел в 2008 году до 50 тыс. чел. на данный момент).
На предприятии нужно новое должностное лицо, в круг работы которого войдут социальные задачи, решаемые наравне с председателем совета директоров. Они стали ответственнее, чем продажи машин и прибыль предприятия. Второй пример — длящаяся санация девелопера СУ-155. Основная неприятность на данный момент — достроить квартиры для участников компании (около 39 тыс. человек).
Для этого необходимо запустить стройки. В частности, Минстрой РФ информирует, что в 2016 году на достройку объектов СУ-155 направят практически 12 млрд руб.
Так, имеется нюансы, не меньше значимые, чем затоваренность рынка и себестоимость строительства. Нужно сделать вывод, что ответственнее с позиций публичных заинтересованностей. Для общества серьёзен экономический подьем, понижение инфляции, стабильные налоговые поступления.
В случае если взглянуть вперед хотя бы на десять лет, посчитать затраты на содержание ветхих объектов, потерянную пользу от их неэффективного применения, потенциальный резкий рост затрат в будущем на неминуемую массовую модернизацию объектов инфраструктуры, таких как электроснабжение, теплоснабжение, переработка и очистка отходов ТБО и т. п., — все это ляжет и на простых людей, и на инвесторов, банкиров, федеральный и муниципальные бюджеты. В Российской Федерации существуют десятки кинутых городов, таких как Хальмер-Ю, Ветхая Губаха, Промышленный, Юбилейный, Иультин.
Отсутствие целенаправленной программы модернизации, понижение результата моногорода стали причиной их опустению. Неприятность эта не только русский. Такие примеры имеется во многих государствах мира.
Кроме этого остро вопрос «строить либо не строить» стоит у обладателей капитала. Примером выбора в пользу «строить» есть стратегия развития инвестиционной группы «Ташир», которая, согласно данным Forbes, выстроила одних лишь торговых площадей по всей России 829 тыс. кв. м по состоянию на 2015 год. И это не обращая внимания на очень консервативный подход к локации (они выбирают лишь центральную часть региональных городов России либо самые респектабельные районы Москвы), обуславливающий сложности с поиском свободных пятен под строительство.
Менталитет современного общества медлительно, но неуклонно изменяется. К примеру, интерьеры советской эры — линолеум, ковер на стене и мебельная стена, в которых еще живёт большинство населения, для многих современных людей выглядят как архаизм. Изменяется сам формат судьбы, люди больше выполняют времени в публичных местах, что снижает актуальность кухонно-гостиного пространства в жилых зданиях.
Учреждения и фирмы централизуют администрирование, и это повышает актуальность громадных деловых центров с открытой планировкой, а ветхие строения НИИ становятся негодными. В недалеком будущем предстоит отказ от проводных разработок, в связи с чем поменяется бизнес-модель многих организаций, поскольку не будет привязки к месту. Уже на данный момент набирают популярность мобильные рабочие места и коворкинги.
Одним из фаворитов для того чтобы сегмента бизнеса есть интернациональная компания Regus, клиенты которой имеют возможность разместить собственный офис на любой срок (от часа до нескольких лет) в любой из 104 государств в 850 городах мира. Кстати, данный демократичный юный формат — еще один из способов борьбы с затовариванием на рынке офисной недвижимости.
Изменяющийся менталитет общества может пагубно сказаться на существующих объектах недвижимости, часть из которых станет достопримечательностью, а вторая большинство по большому счету прекратит быть актуальной, подлежит забвению либо сносу. Как пример достопримечательностей приведу семь высотных строений Москвы, выстроенных в 40-х годах прошлого века. В зарубежных путеводителях они время от времени именуются «семь сестер», а мы, россияне, именуем их сталинскими высотками.
Эти признанные вершины послевоенного советского ар-деко формируют вид Москвы и являются его неотъемлемым элементом. Они являются примером для современных строителей, к примеру — вдохновили архитекторов одного из самых известных жилых комплексов Москвы «Успех Палас» (строительство в 2001–2005 годах).
Но это исключения. В целом же строительство новых объектов оказывает помощь поменять менталитет общества в сторону прогресса. Чем больше новых качественных объектов, тем заметнее недочёты ветхих строений.
Это мотивирует людей развиваться, переселяться, расширяться, создается еще больший количество рынка потребления новых объектов недвижимости.
Действительно, имеется одно событие, которое осложняет утвердительный ответ на этот вопрос и голосует в пользу того, что строить не нужно. Это нынешняя обстановка, в то время, когда инвестиционная себестоимость строительства приблизилась к стоимостям продажи готовых объектов.
Но в случае если более пристально присмотреться к демпинговым объектам, возможно подметить у них неспециализированные черты: в большинстве случаев, они неудачно расположены, имеют маловостребованную площадь, плохую архитектуру, неэффективные планировки, недоделки и низкое качество строительства, мешающие их применению, к примеру отсутствие финальной отделки и сетей кроме того неспециализированных территорий. Наряду с этим страно, но кроме того в кризис качественные объекты продолжают удачно строиться, продаваться и заселяться. Посмотрите хотя бы на «Москва-Сити» — пример востребованного объекта.
Развитие строительства содействует ответу еще одного вопроса — импортозамещения. Необходимо повышать уровень качества отечественных материалов, налаживать их производство, не забывая про успешную формулу «цена-качество». В январе 2016 года в Москве в рамках выставки «Отечественные стройматериалы — 2016» было представлено большое количество аналогов зарубежным строительным материалам.
Так что процесс уже отправился.
Солидным вкладом в увеличение шансов на успех есть качественный, опытный опыт управления проектами, что используется в Российской Федерации с середины 2000-х годов, а в 2012 году в Российской Федерации официально веден «ГОСТ Р 54869-2011. Проектный менеджмент. Требования к управлению проектом».
Появляются опытные управляющие компании в данной области.
В пользу строительства новых объектов должны проголосовать и грядущие нерадужные возможности собственников устаревающих объектов недвижимости, кроме того частных лиц — обладателей квартир. Взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками квартир, являются необходимыми, их величина зависит от состояния жилого дома.
В отличие от частных лиц, большие собственники недвижимости имеют возможность совершить денежно-экономическое моделирование с целью выбора наилучшего сценария владения активами. В некоторых случаях таковой анализ окажет помощь сделать неординарные выводы, впредь до отказа от актива, если он несет убытки, каковые будут лишь расти, и передачи его стране, что, к примеру, разрешит сэкономить на налоге на имущество, база начисления которого также из года в год растет.
В некоторых случаях актив возможно морально устаревшим, но нести доход, находится в успешном месте. Это разрешает хозяину начать разрабатывать концепцию нового объекта, приобретать и согласовывать исходно-разрешительную документацию на новый объект на том же месте, функционировать на ход вперед, что капитализирует существующую недвижимость и нивелирует указанные риски.
Раздельно стоит упомянуть о гос собственности в сфере недвижимости, которая в большинстве собственном уже морально устарела, несет низкий доход в казну, затраты лишь растут, клиентов нет, возможности туманны, и содержится широкий штат персонала на эксплуатацию.
В данной деятельности необходимы решительные шаги, потому, что страдают не только имущественные и денежные интересы страны, но и создается ущерб экологии, препятствия для развития предпринимательства, предпосылки для злоупотребления бюджетными затратами. Выше я уже упомянул про опытное управление проектами. Быть может, стоит создать программу, которая целенаправленно, централизованно урегулирует вопросы гос собственности, используя новые инструменты (к примеру, ГОСТ Р 54869-2011) и новые подходы к управлению имуществом. направляться сформулировать задачи и цели, признать моральное устаревание, ввести механизм безвозмездного отказа страны от убыточных активов, наладить единый бизнес-процесс, создать мотивации менеджеров и эффективную систему набора для ответа данной задачи.
В совершенстве на балансе страны должны остаться или реально трудящиеся активы, приносящие доход либо делающие соцвопросы, или площадки, у которых имеется потенциал развития и прописанная стратегия. В следствии объем работы в строительной отрасли может лишь увеличиться, поскольку разрешит сфокусироваться на достижимой, осязаемой цели и будет мотивировать на действенную работу всех участников строительства от несложных рабочих до высших национальных лиц.
Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Стоит Ли Затевать Бизнес В Кризис? [#ЕстьОтвет | Выпуск №52]
