Недвижимость латвии: строители не боятся рисковать
В июле-августе в юрмале и Риге должны стартовать как минимум два новых многоквартирных бизнес-проекта. Но до тех пор пока средние цены продажи не встанут до 1 300-1 400 евро за кв. м, нового всплеска жилищного строительства ожидать не приходится.
Латвия сейчас не избалована постройкой новых многоквартирных домов. Согласно данным Центрального управления статистики, в течение последних трех месяцев 2010 года по всей стране были сданы в эксплуатацию только 462 новые квартиры. Официально это нехороший показатель за последние шесть лет.
Но действительность еще более драматична: в самый раз сказать о том, что личный бизнес так мало не строил в Латвии в последнее десятилетие. Так как большинство (370) из упомянутых 462 квартир — это жилье в рижских многоквартирных зданиях (на улицах Илукстес, Ломоносова и Академика Келдыша), каковые за бюджетные средства возводит столичное самоуправление. в наше время с ее размахом не имеет возможности соперничать ни один личный девелопер.
Вот уже более полугода столичные госслужащие говорят о том, что затевать строить выгодно как раз на данный момент. Что это чуть ли не самое лучшее время: строительные затраты из-за кризиса низки очень. Довод наподобие честный, лишь не требуется забывать, что государственныхы служащих по большому счету не тревожит вопрос возврата израсходованных на новые многоквартирные дома средств: муниципальные квартиры в них не продаются, и вся денежная нагрузка по их возведению ложится на бюджет города — другими словами плательщиков налогов.
Объехав в мае центральную часть Риги, каталог «м2» и портал varianti.lv нашли лишь два частных строящихся объекта с жилыми функциями. К их представителям мыи обратились прося познакомить с новостройками и поведать, что же мотивирует клиентов на продолжение проектов в этих непростых экономических условиях.
Не было бы счастья, да несчастье помогло
Первая новостройка — строение на ул. Маскавас, 16, которое возводится по заказу компании «M 16». Ее соучредитель — обладатель известной латвийской сети книжных магазинов Polaris Василий Быстров.
Исходя из этого первые два этажа строящегося строения отводятся под складские и офисные потребности его компании. А вот на третьем-пятом этажах разместятся девять квартир.
«Вы были такими прозорливым, что сумели дождаться падения цен на материалы и строительные работы?» — интересуемся у него. Ответ был неожиданным.«Не было бы счастья, да несчастье помогло. Эта поговорка идеально подходит к обстановке с этим объектом, — говорит Василий Быстров. — Надел земли был куплен еще в 2002 году. Застраивать его собрались сходу.
Но процедура согласования проекта затянулась. Сначала уперлись в инспекцию по охране монументов. Та внесла предложение возвести на этом месте копию двухэтажного древесного дома, что стоял тут раньше и что за старостью лет упал прямо на проезжую часть улицы. Предлагаемые нами проекты застройки участка трижды обсуждались на совете по защите центра Риги. В итоге был одобрен сегодняшний вариант строения и в 2007 году, наконец-то, приступили к его возведению.
Начали нулевой цикл, намерено привезли дорогостоящее оборудование из Германии, разрешающее проводить фундаментные работы без вреда для соседних строений. Но обитатели дома на ул. Маскавас, 18, стали жаловаться. Они обратились вадминистративный суд с претензиями: объявили, что в следствии проводимых фундаментных работ у них стали трескаться стенки. Работы приостановили. Была проверка стройплощадки Рижской стройуправой, которая не распознала никаких нарушений.
Стройкувозобновили, а жильцы соседнего дома пошли судиться уже со стройуправой: "настойчиво попросили", дабы она отменила разрешение на проведение работ. Объект на определенное время снова законсервировали. В то время, когда узнали, что данный судебный спор нас как третье лицо напрямуюне касается, опять возобновили работы, перед этим выбрав нового главного подрядчика».
Василий Быстров, радуясь, соглашается, что с позиции сегодняшнего дня, может, и прекрасно, что строительный процесс затянулся. В противном случае квартирыв его доме имели возможность выйти на рынок в начальной стадии кризиса и, наверное, не были бы реализованы. Дабы содержать объект и переждать падение рынка, было нужно завлекать банковский кредит, и, быть может, дом уже принадлежал бы не ему, а какому-нибудь банку.
Немногим более 1,3 миллионов евро — такова сейчас ориентировочная смета возведения строения без внутренней отделки на ул. Маскавас, 16. По словам обладателя, это в несколько раз дешевле тех цифр, за каковые строительные компании соглашались делать тот же объем работ в 2006-2007 годах. «Очевидно, было нужно самим пересмотреть кое-какие расходные статьи проекта и отказаться от дорогостоящих, но ничего не дающих с функциональной и эстетической точки зрения ответов», — согласился собеседник.
Сдача дома на Маскавас, 16, в эксплуатацию намечена на конец лета — начало осени. Тогда-то Василий Быстров и планирует определиться с продажными стоимостями на квартиры.«Пологаю, что в роли девелопера выступаю в первоначальный и последний раз, — качает он головой. — Приобретённый опыт разрешил осознать, что заниматься этим больше не желаю. По окончании знакомства со строительной отраслью могу сообщить: торговля книгами — суперпрозрачный бизнес.
Никому ничего не нужно платить, никому не требуется нести откаты либо с кем-то договариваться. В строительных работах — чёрный лес» .
Продолжая начатое
Между рижскими улицами Дзирнаву, Антонияс и Заля завершается реконструкция квартала, вдадельцем которого выступает компания Larix Property. На шилде, которая висит у входа на объект, указано, что это вторая, третья и четвертая очереди Dzirnavu projects. «Вторая очередь — это уже готовый двухэтажный подземный паркинг на 173 машино-места, что был закончен в апреле, третья — завершенная в конце 2009 года реконструкция офисного комплекса площадью 5 500 кв. м, а четвертая — строительство жилого строения на 7 000 кв. м», —знакомит с новостройкой представитель главного подрядчика — компании PBLC Олег Тиханенок.
К Июню возведение корпуса строения было завершено и по окончании того, как по желанию хозяина авторы проекта совершат перепланировку инженерных сетей и помещений, продолжатся работы по внутренней и наружной отделке жилого строения. Всецело квартал обязан заблестеть новыми красками до конца ноября 2010 года, а его денежная емкость оценивается в 7,6 млн латов.
«Реализация проекта по реконструкции этого квартала центра Риги ведется с 2004 года. И к моменту начала кризиса на недвижимости и латвийском рынке строительства Larix Property положил в него важные деньги. Выждав маленькую паузу и оценив возможности рынка, они решили довести его до конца. Что мне видится более разумным, чем замораживать объект. Тем более что нынешние условия разрешают строить по приемлемым стоимостям», — уверен представитель строительного бизнеса.
Одновременно с этим он заострял внимание на то, что земли для бесед о каком-то сверхъестественном падении сметных стоимостей нет. Редкие стройматериалы снизились в цене более чем на 10-15%. А кое-какие составляющие строительства, как, к примеру, энергоресурсы, кроме того чуть дорожают. По подсчетам Олега Тиханенка, нынешние общестроительные стоимости отличаются от тех, что были в 2007 году, где-то на 20-25%.
За счет понижения цены труда строителей итого, что сами подрядные организации снизили собственную норму прибыли с прежних 10-15%до 4-5%. «В минус себе ни одна строительная компания трудиться не будет. Дешевле тогда ничего не делать», — настаивает представитель PBLC.
Пощупать рынок
Основное в вопросе вероятной реанимации отрасли жилищного строительства — соотношение ожидаемой продажной расходов и цены квартир на их возведение. Будет плюс — другими словами в случае если люди начнут покупать жилье по предлагаемым им стоимостям, каковые будут выше себестоимости строительства, дело сдвинется с мертвой точки. И, наверное, начинает сдвигаться.
По крайней мере, сходу две узнаваемые в Латвии строительные компании заявили о собственном жажде этим летом начать новые жилые проекты.
«Весной этого года мы завершили торговлю квартирами в юрмальском проекте Lielupes nams: последняя из них ушла по 1 800 евро за кв. м. Не обращая внимания на это, на многих сайтах оставалась реклама этого объекта. И вот по указанным в ней номерам телефонов нам звонили потенциальные клиенты. С учетом того, что у компании IQ Projects имеются земельные наделы в юрмале и Риге с уже готовыми проектами, мы и решили попытаться начать один из них.
Так сообщить, дабы прощупать рынок», — растолковывает начальник жилых проектов IQ Projects Александра Бочарникова. Следующей новостройкой их компании будет девятиквартирный дом на юрмальской улице Калею, 39. Резервации в нем ведутся.
При этомеще до начала лета девелоперу удалось заключить с потенциальными клиентами два протокола о намерениях.
«Сейчас в Юрмале имеется спрос на разумное по планировкам и площади недорогое жилье экономного класса. Вот его мы и попытаемся удовлетворить, продумав собственный проект. У нас трехкомнатные квартиры имеют площадь 62,3 кв. м, а продажная ценадля квартир на первом этаже начинается с 1 250 евро за кв. м. И это с кухней и полной отделкой», — продолжает представительница IQ Projects.
направляться признать, что кроме того с учетом того, что дом будет пребывать на речной стороне главного курорта Латвии, цена выглядит привлекательной. «Мы сами и строим, и реализовываем. Плюс решили уйти от таких удорожающих любую новостройку ответов, как подземный паркинг», — раскрывает секреты формирования конкурентоспособной цены Александра Бочарникова.
Она сохраняет надежду, что цены на новое жилье в Латвии больше падать не будут: «Последняя отечественная квартира в Lielupes nams стоила более 100 000 евро. Прошедшей весной к нам приходили клиенты, предлагавшие за нее 50 000 евро, позже — 70 000. Был один клиент, хотевший обменять квартиру на свойPorsche Cayenne (радуется. — «м2»).
Но на данный момент эта волна сошла на нет. Здоровые девелоперывыстояли и давить на них подобными предложениями больше не удается».
В случае если продажи на Калею, 39, будут идти прекрасно, то в 2011 году IQ Projects может взяться за реализацию еще одного юрмальского проекта — 60-квартирного дома в Булдури.
YIT подготавливается освоить сходу два участка
В июле-августе обещает начать собственный рижский проект на Кипсале и компанияYIT Celtnieciba SIA. За этим в осеннюю пору придет очередь стартовать стройке на улице Залениеку.
«на данный момент YIT проектирует пара жилых домов. Как неизменно, применяя скандинавский опыт, стараемся предложить продуманные квартиры в хороших местах с площадями и рациональной планировкой, техническими ответами и, само собой разумеется, хорошей ценой, — говорится в комментарии, предоставленном нам главой правленияYIT Celtnieciba SIA Андрисом Боже. — Уже этим летом, в июле-августе, начнем строительство нового проекта в одном из неповторимых и известнейших мест Риги — на Кипсале.
В ходе проекта на ул. Кипсалас, 4, планируется выстроить два отдельных четырехэтажных строения. Предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью 33-63 кв. м. Всего будет 74 квартиры.
А уже в осеннюю пору готовься начать собственный следующий проект в Зиепниеккалнсе, на улице Залениеку, которая находится в прекрасном месте у ветхого Эбельмуйжского парка. Тут планируется выстроить пять трехэтажных многоквартирных домов на 85 квартир. В этом проекте предусмотрены 1-, 2- и 3- комнатные квартиры площадью 35-65 кв. м. Они кроме этого будут предлагаться с полной отделкой».
Какими будут цены на квартиры в этих зданиях? Начальник отдела продаж YIT Celtnieciba SIA Оксана Педеле заявила, что их более подробный просчет на данный момент ведется. Окончательные цифры будут названы ближе к моменту начала строительства.
Поживем — заметим
В случае если стараться быть оптимистом, то направляться признать: первые предвестники возобновления хоть какой-то активности на рынке частного жилого девелопмента в юрмале и Риге уже стали появляться. Но о какой-то особенной массовости этого процесса кроме того не следует заикаться. Нынешние продажные цены на новые спрос и проекты на них так же, как и прежде низки. «Себестоимость строительства кроме того на данный момент все еще выше цен на новые проекты, по которым идет распродажа имеющегося фонда», — настаивает Олег Тиханенок.
С ним согласен и глава жилого департамента компании NCC МарекКлявиньш: «Большая часть больших девелоперов торгует выстроенным. Активное развитие новых проектов вероятно лишь, в то время, когда сделки с новыми квартирами в районах будут вестись на уровне 1 300-1 400 евро за кв. м. Осознайте, себестоимость квадратного метра жилья включает в себя не только сами строительные затраты, каковые чуть снизились в цене.
Это и затраты на приобретение участка, а многие формировали собственный земельный портфель по дорогим стоимостям. Это и подводка наружных сетей. Тут достаточно упомянуть пример с Latvenergo. Мы для одного собственного проекта просчитывали, во какое количество сейчас обходится подключение объекта к сетям энергомонополиста. Оказалось до 40 евро на квадратный метр жилья.
Не следует забывать и инфраструктурные платежи (4% от начальных затрат на постройку), каковые дают дополнительную нагрузку на квадратный метр, в лучшем случае в размере 40-60 евро. Так по многим позициям. И это для тех участков, каковые находятся в довольно развитых местах.
А вот в случае если кто-то захочет возвести многоквартирный проект на Румбуле, то ему нужно будет прокладывать более трех километров канализационных, водо- и теплосетей. За собственный счет! Это в Западной Европе города вкладывают в развитие инфраструктуры.
У нас же эту задачу переложили на плечи девелоперов».
И Олег Тиханенок, и Марек Клявиньш вычисляют логичным, что, хотя добиться нужной себестоимости, те девелоперы, каковые Сейчас не опасаются затевать строительство новых многоквартирных домов, будут ихупрощать. Для клиента на первый замысел выходит функциональность квартиры, а не эксклюзивность паркета на ее полах либо дороговизна кафеля в ванной помещении. «В случае если и будут строить, то по большей части методом монолитного бетонирования.
В то время как кирпичное домостроение, которое более дорогостоящее, но и более качественное — возвратится к нам не скоро. Продажные стоимости этого не разрешат», — подвел результат отечественному беседе Олег Тиханенок.
Создатель: Роман Голубев
Varianti.lv
Квартира с видом на жительство
