«Общее собрание жильцов — это аналог выборов»: как изменить траты на жку в многоквартирном доме
В перечне основных неприятностей в сфере ЖКХ, как продемонстрировал анализ обращений на горячую телефонную линию некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль», граждане РФ на первое место ставят высокие тарифы на оплату одолжений. По результатам третьего квартала 2015 года число обиженных цифрами в платежках потребителей приблизилось к 25%. О том, как честны эти настроения, поведал президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Сергей Креков
[FL]— С[/FL]оциологические опросы говорят о том, что большая часть собственников квартир вычисляют тарифы на услуги ЖКХ очень сильно завышенными. А возможно ли выяснить честный тариф?
— Мы будем говорить по большей части о жилищных одолжениях, потому, что коммунальные — это сфера взаимоотношений обитателей с ресурсоснабжающими организациями и государством. Управляющие компании, от лица которых я могу выступать, являются в данной сфере только посредниками, не смотря на то, что и несут за уровень качества «коммуналки» ответственность.
Что касается жилищных одолжений, то тут сказать о справедливости тарифов по большому счету неуместно. Фиксированные страной цены на эксплуатацию и содержание жилья — это элемент плановой экономики, что мы настойчиво пробуем перенести на рыночную базу. В следствии получается монстроподобная совокупность, и о ее эффективности не может быть и речи.
Симбиоз конкурентной среды и планового ценообразования лишь усугубляет кризисные явления в ЖКХ.
Я твердо не сомневается в том, что единственно честным принципом ценообразования на жилищные услуги есть соглашение с управляющей компанией. Государство же в лице собственных антимонопольных органов должно делать только контрольные функции.
— На чем основана такая точка зрения?
— Давайте заберём сто домов. У всех различная площадь, различные характеристики, этажность, различный износ сетей и конструктива строения. В одних зданиях имеется эксплуатируемые неспециализированные нежилые помещения, каковые дают собственникам доход, частично покрывающий затраты на ЖКУ, в других нет.
Наряду с этим установленные Минстроем список работ по эксплуатации и содержанию жилья и периодичность их производства для всех домов однообразные.
Тариф в отрасль ЖКХ «спускает сверху» Минстрой, фактической стоимости обслуживания соответствует в лучшем случае 2% из этих ста домов. По причине того, что все дома находятся в определенной ценовой шкале: их обслуживание де-факто обходится в совсем различные суммы. И какой тариф не установить, он будет соответствовать все тем же 2% домов.
К примеру, в Москве ставка для большинства многоквартирных домов образовывает 25,51 руб. за 1 кв. м. Для двух домов из 100 — это обычная расценка, но для остальных 98 строений она или громадна, или мелка. Образуется целый пласт домов, каковые не смогут эксплуатироваться за «тарифные» деньги, по причине того, что они не компенсируют затраты на исполнение работ. Иначе, имеется строения, каковые обслуживать по тарифу весьма выгодно, потому, что они перекрывают настоящие затраты управляющих компаний.
Чем выше ставка в регионе, тем привлекательнее она для бизнеса, тем больше домов попадают в зону хорошей рентабельности. Для сравнения, в Столичной области, где тариф образовывает 30–33 руб. за 1 кв. м, на данный момент трудится около 600 частных УК, в то время как в таком мегаполисе, как Москва, всего 350 (другое — национальные компании и ТСЖ). В Подмосковье за подряды на дома между УК идет настоящая драка.
Я уже не говорю о Нижнем Новгороде, где тариф 39 руб. за 1 кв. м — соответственно, сказочная рентабельность для серьёзное бремя и УК для потребителей. Наряду с этим, для сравнения, в Новосибирске тариф образовывает 16 руб. за 1 кв. м. Но ни в одном субъекте, независимо от региона, тариф не имеет никакого отношения к прямым себестоимости и затратам.
— Получается, что в некоторых регионах обитатели принимают на себя повышенную денежную нагрузку для рентабельности «жилищников»?
— При тарифной совокупности — да. Но если бы взаимоотношения УК и потребителей строились по договору, то много компаний на рынке означало бы высокую борьбу, и тогда возможно было бы сказать о понижении стоимостей.
А в существующих условиях мы сталкиваемся с таковой обстановкой. В городах-спутниках Москвы, к примеру Мытищах, Реутове, Балашихе, имеется улицы, по которым проходит области и граница столицы. Другими словами с одной стороны на них стоят дома, обслуживаемые по столичным тарифам, с другой — по областным.
Причем это типовые строения, похожие друг на друга как близнецы, и подмосковные обитатели должны платить за «квадрат» на 4,5–7,5 руб. больше, чем москвичи, не смотря на то, что средний уровень доходов у них меньше. Так о какой справедливости тарифа мы говорим?
Более того, я считаю, что совсем некорректно измерять в рублях на квадратный метр услугу (в нашем случае по эксплуатации и обслуживанию жилья), как это делается по национальной методике. Что такое управление МКД? Это электрик, сантехник, уборщица и т. д. Как и каждая сервисная услуга — это комплекс работ с привлечением подрядных организаций, и она не имеет возможности принимать во внимание в квадратных метрах.
В этом случае заветная честная цена, о которой мы гипотетически рассуждаем, искажается причиной плотности застройки. Если она громадная, то экономике УК возможно лишь позавидовать. Но при маленькой плотности жилого массива обстановка противоположная.
Другими словами государство в лице Минстроя пробует каким-то образом вывести средний тариф для всех домов, что нереально из-за изюминок каждого дома, но наряду с этим еще и измеряет его в единицах, каковые по большому счету не имеют никакого отношения к цене того, что реализовывает жилищная УК.
— А какая единица измерения, на ваш взор, имела возможность бы быть корректной?
— Цена услуг управляющей компании, на мой взор, обязана принимать во внимание так: берем дом, создаем под него техническое задание со перечнем нужных работ, а дальше выводим неспециализированную цена, которую возможно раскладывать на что угодно — на одну квартиру, на неспециализированную площадь, на нужную площадь, как это, кстати, довольно часто делается в практике управления коммерческой недвижимостью. Основное, что в следствии УК обязана взять ту сумму, которая соответствует доказанной рыночной цене.
В этом случае УК будет полноценно трудиться в формате «сервис — клиент», а не отрабатывать тариф, пробуя подстроить под него собственную экономику.
— Что делать с жилым фондом с маленькой плотностью застройки либо изношенным так, что его обслуживание будет конкретно убыточным?
— В низкой ценовой территории имели возможность бы трудиться национальные УК, каковые приобретают субсидирование от страны.
— Но так как закон предусматривает возможность определять ставки на жилищные услуги по договору.
— Не все, что предусмотрено у нас законом, выполняется на практике. Представьте: вам говорят, что вы имеете возможность вольно ездить за предел, но загранпаспорт наряду с этим не дают. Так же происходит и в ЖКХ. Закон говорит, что на неспециализированном собрании собственников жилья в многоквартирном доме возможно принято решение об установлении платы за эксплуатацию и техническое обслуживание дома по договору с УК.
Но я ответственно заявляю, что сомостоятельно совершить собрание так, дабы его ответ было безупречно с позиций легитимности, легко нереально. При появлении какого-либо интересанта любой вердикт собрания жильцов возможно легко оспорен в суде.
Советы по проведению собрания, в избытке представленные в сети, а также на официальных ресурсах ЖКХ, показывают, что обязана найтись некая инициативная группа из числа собственников, которая возьмёт реестр жильцов дома, оповестит о собрании остальных собственников. После этого эти энтузиасты должны арендовать помещение, организовать ведение официального протокола и пр.
Все это, увидьте, на публичных началах. В большинстве случаев за это берутся или альтруисты из пенсионеров, которым хочется заняться нужным делом, или некие личности, каковые пробуют отыскать в этом собственную пользу.
Причем по всем пунктам должны быть соблюдены достаточно строгие процедуры. В другом случае постоянно найдутся предлоги, дабы признать ответ собрания недействительным. Так, государство, заложив норму о проведении собрания в Жилищный кодекс, предоставило гражданам право, которое весьма тяжело самостоятельно реализовать на деле.
— По-вашему, власти должны забрать организацию неспециализированных собраний на себя?
— Из-за чего нет? Такое участие правительства в рынке ЖКХ было бы значительно логичнее, чем вмешательство в ценообразование. Забрать, например, выборы в муниципальные собрания. На них из бюджета выделяются деньги, проводится рекламная кампания, оповещение граждан по разнообразным информационным каналам, выделяется помещение.
Для всего этого у муниципалитетов имеется нужные ресурсы.
Собрание жильцов, на котором принимается коллективное ответ, — это некоторый аналог выборов. Но в этом случае от страны помощи ожидать не приходится. В следствии неспециализированные собрания довольно часто проходят у подъездов по принципу греческой народовластии — кто громче всех кричит, тот и прав.
— Возможно, дело легко в отсутствии у людей гражданской активности? Тот, кто желает, сам участвует в ценообразовании и платит согласно соглашению.
— На договорные отношения между управдомами и жильцами в Москве приходится не более 20% рынка жилищных одолжений. Главная часть «договорников» — это объединения собственников жилья (ЖСК, ТСЖ), каковые трудятся по личным тарифам в каждом отдельном доме. Причем далеко не всегда эта работа действенна — во многих случаях ставки на эксплуатацию и содержание строений значительно выше оптимальных.
Я могу привести массу примеров, в то время, когда цена жилищных одолжений в доме при переходе управления от ТСЖ к опытной УК понижалась на 20–30%.
По большому счету, я глубоко уверен, что ТСЖ — это отживший, выполнивший все нужные задачи механизм, что на данный момент лишь вредит рынку ЖКХ. И я могу это доказать на конкретных примерах и цифрах. Но это отдельный разговор.
— Какой вы видите выход из обстановки?
— Выхода два. Первый: признать, что рыночная совокупность в сфере ЖКХ — это не отечественное, это чуждая русскому менталитету идеология, и всецело возвратиться к плановой экономике на уровне муниципальных фирм, каковые будут обслуживать дома.
Второй выход, в случае если мы все же желаем оставаться в рынке, — создать поле для условия и честной конкуренции чтобы жильцы сами смогли договариваться с бизнесом об одолжениях, об их цене, качестве, нужном самим потребителям комплекте.
В таковой схеме должно быть одно принципиально важно звено — человек либо маленькая группа (управдом, домком), которым собственники квартир в доме на законном основании делегируют полномочия согласно решению всех вопросов, которые связаны с обслуживанием строения. На особых направлениях, организуемых муниципальными властями, данный представитель жильцов обязан взять базисные знания об управлении многоквартирным домом — по нормативно-правовым, техническим, денежным вопросам, — что разрешит ему грамотно взаимодействовать с жилищными организациями, аргументированно защищать интересы жильцов дома.
Принципиальный момент: за собственную работу такие представители должны получать зароботную плату. Она, например, может включаться в неспециализированную платежку.
Так, мы возьмём опытных управленцев, заинтересованных в том, дабы дом обслуживался в оптимальном по соотношению качества и цены режиме.
Владимир Миронов
Об авторах
Сергей Креков АКОН Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Порядок проведения собрания собственников многоквартирного дома.
