Переезд за пиренеи
Уже пара лет подряд испанская недвижимость неуклонно дешевеет. Сейчас по цене столичной квартиры на окраине возможно приобрести в Испании виллу у моря. А скидка, которую возможно взять в ходе переговоров, покроет рабочую группу агента.
Действительно, брать испанскую недвижимость выгодно лишь для себя, а не для инвестирования.
Уже три года подряд цены на недвижимость в Испании с уверенностью идут вниз. Многие клиенты смогли сделать достаточно удачные приобретения по адекватной цене. Действительно, в скором будущем как инвестицию такую приобретение разглядывать запрещено.
Для приобретения недвижимости в Испании в помощь возможно призвать как российское, так и местное агентство недвижимости. В большинстве случаев, российские агентства ориентируются на продажу квартир либо вилл в комплексах с собственной инфраструктурой. Значит, и порог входа на рынок в этом случае будет выше.
В большинстве случаев, минимальная цена предложения русских агентств образовывает €60 тыс. "Вторичную квартиру с одной спальней не в больших городах, а в пригородах, на расстоянии 30-40 мин. на машине (к примеру, пригород Барселоны — Тосса-де-Мар) возможно приобрести и за €65-80 тыс. В случае если сказать о квартирах в достаточно больших современных комплексах с отделкой, территорией, управляющей компанией и т. д., то стоит уже ориентироваться на €110-120 тыс.
Квартира в городской черте стоит подороже — €200-250 тыс., в случае если мы говорим о хорошем комплексе в пешеходной доступности от моря и с инфраструктурой — фитнес-центрами, SPA-салонами и т. д. Сегмент элитного жилья — это квартиры в элитных районах, к примеру, Барселоны либо Мадрида, вторых больших городов либо виллы в городской черте либо на побережье. Ценовой диапазон в этом случае неограничен — от €5-6 тыс. за квадратный метр и выше",— говорит председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-DPM Наталья Завалишина. "Мы трудимся с бюджетами от €70 тыс., но таких клиентов почему-то у нас мало.
Главная масса рассчитывает на €150-500 тыс. Апартаменты, дома в кондоминиумах с развитой инфраструктурой в шаговой доступности от моря, регионы — все побережья",— поведала глава зарубежного департамента компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова.
По подсчетам генерального директора агентства "Атлас" Николая Чичинавы, "за €100 тыс. возможно купить двухспальную квартиру на юге Коста-Бланки (Торревьеха, Гуардамар, Ориуэла), расположенную до километра от моря. На севере Коста-Бланки (Кальпе, Аликанте, Бенидорм) стоимости будут повыше на €20-70 тыс.". Согласно данным компании "БЕСТ-недвижимость", в историческом центре города Рохалес (10 мин. от пляжей Гуардамара) возможно купить двухспальные апартаменты (68 кв. м) от €105 тыс.
Наряду с этим на крыше строения имеется фитнес-небольшая водолечебница и центр. На побережье Коста-дель-Соль в комплексе "Лас Энсинас де лос Аркерос" возможно приобрести апартаменты площадью от 77 кв. м за €185-215 тыс.
Цены на элитный сегмент просели в меньшей степени, но все равно стали значительно более привлекательными. "самоё бюджетное предложение в отечественной базе — маленькая, элегантно обставленная вилла в защищаемом поселке Sierra Blanca Country Club с четырьмя спальными помещениями, тремя ванными, бассейном и видом на море за €775 тыс. Площадь виллы образовывает 200 кв. м, она находится в 10 мин. езды от центра Марбельи. Самый распространенное предложение находится в ценовом диапазоне около €4,5 млн.
За эти деньги возможно купить виллу большей площади, порядка 600-1000 кв. м, с пятью-шестью спальнями, бассейном, находящуюся в близи от пляжа",— говорит директор по формированию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юрнегева. На Майорке главной ценовой сегмент элитной недвижимости — €2-5 млн. Объектов ценой до €1 млн не так много, однако кое-что увлекательное подобрать возможно.
К примеру, апартаменты в жилом комплексе с видом на море с двумя-тремя спальнями возможно купить за €800-975 тыс. "На Мальорке апартаменты на две спальни возможно купить за сумму от €200 тыс. Это будет объект на морском берегу с хорошим сервисом, высоким качеством и развитой инфраструктурой. Таунхаус в Порто-Банусе, одном из респектабельных мест на Коста-дель-Соль, обойдется от €390 тыс., включает четыре спальни и находится в близи от гольф-клуба",— говорит эксперт отдела по зарубежной недвижимости компании Chesterton Анна Мунтян.
На испанских же сайтах минимальная цена объектов будет вдвое ниже — от €30 тыс. В большинстве случаев, это предложения на вторичном рынке жилья от хозяина — в русских агентствах такие объекты не представлены. Но эти предложения очень специфичны.
В большинстве случаев, это будет маленькая квартира в ветхом доме (выстроенном 30 лет назад), с минимум мебели, в противном случае и вовсе без нее, требующая хорошего ремонта. Наряду с этим объект может пребывать в 15 мин. езды от моря. Полезно узнать, из-за чего данный объект так дешево стоит. Быть может, дело в том, что квартира относится к залоговой недвижимости, перешедшей в банк по суду.
А с залоговой недвижимостью клиент получает и долги продавца по сборам и налогам, каковые нужно будет оплачивать. Вдобавок банки, согласно точки зрения экспертов, выставляют на продажу только нехорошие объекты. Ликвидные объекты с хорошими параметрами они, напротив, придерживают, рассчитывая их реализовать, в то время, когда на рынке наступит стабилизация. Вот, к примеру, предлагаются апартаменты (61 кв. м) в Аликанте с тремя ванной и спальнями за €27 тыс.
Наряду с этим узнается, что дом выстроен во второй половине 70-ых годов двадцатого века, а сама квартира испытывает недостаток в ремонте, заявленная скидка от банка составит 30%.
Среди местных предложений возможно отыскать достаточно занимательные стоимости и на недвижимость в городах. Так, в Барселоне минимальные предложения начинаются приблизительно от €50 тыс. Скажем, за €48 тыс. возможно купить двухкомнатную квартиру с террасой (неспециализированной площадью 86 кв. м) в доме постройки 80-х годов.
Но нужно учитывать, что такая недвижимость потребует дополнительных вложений. В Сант-Андриа-де-Бесос (Барселона) за €75 тыс. возможно приобрести трехкомнатную квартиру (65 кв. м) с меблированной кухней и одной ванной помещением. Ориентируясь на больший бюджет, возможно выбрать более качественный объект. К примеру, в новом доме, в котором предлагаются студии и квартиры, цена предложения на минимальный объект начинается от €103 тыс.
В Валенсии минимальная цена "двушки" (60 кв. м) составит €33 тыс., но квартира находится на последнем этаже пятиэтажки без лифта.
В случае если же клиент не воображает собственный будущее жилье, к примеру, без гаража либо бассейна, в этом случае бюджет нужно будет увеличить. К примеру, за €150 тыс. на Коста-Бланке (Бенидорм) возможно приобрести в жилом комплексе апартаменты площадью 75 кв. м с видом на море, бассейном. Да и к вилле либо дому возможно присматриваться, располагая таким же бюджетом.
К примеру, в городе Гуардамар-дель-Сегура возможно на эти средства приобрести просторный дом площадью 200 кв. м с участком и бассейном.
Вопрос, что тревожит клиента,— как различается цена предлагаемых объектов в испанских и русских агентствах.
В большинстве случаев, при покупке объекта на первичном рынке недвижимости клиент не платит рабочей группе русскому агентству, при с вторичкой рабочая группа агента составит 3%. Размер рабочей группы может зависеть и от конкретного случая. "Бывают своеобразные обстановки со сложным подбором недвижимости в узкозаданном районе с четкими параметрами, к примеру определенные улицы Барселоны, тогда рабочая группа составит в зависимости от цены объекта от 3 до 5%",— говорит Юлия Титова.
По некоторым оценкам, цена в русских агентствах на 5% выше, чем в испанских. Необходимо учесть кое-какие особенности испанского законодательства. "Испанские агентства берут рабочую группу с продавца. К примеру, хозяин желает реализовать квартиру за €90 тыс., но наряду с этим он обязан заплатить нам рабочую группу 2-7% в зависимости от типа жилья. Эта рабочая группа будет включена в цена дома.
Российские агентства додают к данной стоимости собственную рабочую группу, поскольку они реализовывают объекты не напрямую, а через посредников",— говорит коммерческий директор компании Spanish Properties Наталья Белаиш.
Но обстановка на рынке недвижимости Испании сейчас такова, что торг еще вероятен, а скидка может покрыть размер рабочей группы. "В принципе цены окончательные. В редких случаях, в случае если застройщик видит готовность и сильную заинтересованность покупателя приобрести, он может дать какие-то дополнительные скидки, но редко они превышают 3-5%. Но это необходимо обсуждать на месте, при выборе объекта",— говорит Наталья Завалишина.
Собственники жилья, в отличие от застройщиков, смогут дать более значительную скидку, в особенности если они попали в непростое денежное положение. К примеру, согласно данным портала Spanish Property Insight, вилла на севере Коста-Бланки с тремя двойными спальнями, двумя ванными , бассейном, гаражом, в пешей доступности от пляжа в Хавеи была сравнительно не так давно реализована за €265 тыс., запрошенная же цена была на €110 тыс. больше.
Имеется и второй пример: раздельно стоящая вилла на первой линии с панорамными видами через залив на Ивису в районе Хавеи предлагается за € 950 тыс. Это четыре спальни, четыре ванные , подогреваемый бассейн, мастерская и гараж, на втором этаже отдельные апартаменты с двумя спальнями. Недавняя банковская оценка объекта — €1,8 млн, причем по окончании модернизации вилла может потянуть на €2 млн.
В ситуации главные факторы, каковые воздействуют на окончательную цену объекта,— обстоятельства и месторасположение продавца. Многие продавцы не согласны со большим понижением стоимостей и не готовы кроме того декларировать адекватную цена объектов. Исходя из этого, дабы самый определить цену, необходимо пристально осматривать объект: подчас то, что раньше не имело возможности существенно оказать влияние на цену (к примеру, наличие некрасивой постройки вблизи объекта), сейчас может стать хорошим предлогом для сбивания цены.
Кое-какие участники рынка отмечают, что в целом цена объектов в испанских и русских агентствах на данный момент не очень отличается из-за высокой конкуренции. В то время, когда у клиента имеется богатый выбор, как сейчас, риэлторы, дабы сохранить клиента, готовы предложить ему более удачные условия.
Другого мнения придерживается глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, что уверен в том, что на рынке смогут быть и высокие комиссии, вызванные жаждой реализовать неликвидные объекты: "Гражданам России реализовывают, по причине того, что не смогут реализовать никому второму. На европейском стабильном рынке средняя рабочая группа агентства, которое реализовывает недвижимость от имени застройщика, образовывает 3-4%.
На проблемных рынках, к каким на данный момент относится Испания, размер рабочей группы российского агента начинается от 10 и может доходить до 20%. Соответственно, эта цена будет закладываться в конечную цена объекта для клиента. Дабы узнать, как настояща цена, которую вам предлагает компания, необходимо обращаться к зарубежным сайтам и сравнивать цена подобных объектов".
Вправду, специалисты пока не смогут порадовать радужными возможностями довольно испанской недвижимости. Тому имеется пара обстоятельств. Так, согласно данным Ассоциации девелоперов и застройщиков Испании, на решение проблемы избытка курортной недвижимости потребуется около пяти лет.
А продажи идут весьма медлительно: согласно данным испанского министерства по жилищному постройке, за первый квартал 2010 года нерезиденты приобрели в Испании всего 513 домов (что всего на 6% больше, чем за теже месяцы 2009 года).
Существуют и более мировые проблемы, каковые мешают специалистам пророчить испанской недвижимости яркое будущее. Во-первых, это безработица: прогнозируемый в 2010 году уровень испанской безработицы был увеличен на 0,4%, до 19,4%. Во-вторых, ипотечный кризис.
Банк Испании заявил о вероятном ужесточении резервных требований к банкам: планируется усилить борьбу с нехорошими долгами и повысить уровень резервов, в особенности по сделкам с недвижимостью, если она находится на балансе банка более двух лет. Предполагается, что испанские банки должны будут выделять в обеспечение до 30% от цены объекта, если он находится на балансе банка более двух лет. И это может послужить предлогом для еще большего понижения цен на залоговую недвижимость.
Все эти факторы, согласно точки зрения специалистов, приведут к тому, что испанская недвижимость подешевеет. Исходя из этого тем, кто не спешит стать хозяином прямо на данный момент, имеется суть мало выждать.
Создатель: Юлия Погорелова
Коммерсантъ. Деньги
Переезд через Пиренеи из Андорры во Францию обзор 2013
