Правовые вопросы владения недвижимости за границей

Всем клиентам зарубежной недвижимости, независимо от их целей, нужно знать особенности оформления объекта в собственность, ставки и принципы налогообложения налогов при покупке либо продаже, ежегодного налога на имущество…

Фото: Depositphotos/IuriiSokolov

Из года в год существенно возрастает количество россиян, набирающих в поисковых совокупностях запрос "приобрести квартиру в Праге" (Берлине, Испании либо еще где-нибудь подальше от Отчизны). Где как раз отечественные соотечественники берут недвижимость, см. "Дача за рубежом: в каких государствах россияне предпочитали брать недвижимость в 2012 году".

Возможно растолковать данный процесс ожиданием очередного витка глобального экономического кризиса, равно как и утратой доверия к действиям властей России по собственности и защите инвестиций в стране. В действительности мотивы клиентов недвижимости за границей смогут очень сильно различаться. Для одних это инвестиционный проект, в котором ответственна лишь срок окупаемости и сумма вложений. Для других — дача, место отдыха.

Третьи сохраняют надежду применять факт владения недвижимостью чтобы получить вид на жительство (в большинстве случаев, речь заходит о Европе). Наконец, недвижимость покупают эмигранты: она им нужна для постоянного проживания.

Всем клиентам зарубежной недвижимости, независимо от их целей, нужно знать особенности оформления объекта в собственность, ставки и принципы налогообложения налогов при покупке либо продаже, ежегодного налога на имущество. В каждой стране сделки с недвижимостью имеют собственные отличия, и для каждой страны указанные вопросы будут рассмотрены в отдельной статье. Сейчас отправится обращение о понятиях "резидент страны" и "налоговый резидент", различия между которыми для многих читателей не очевидны.

"РБК-Недвижимость" начинает цикл публикаций, посвященных провавым вопросам приобретения недвижимости за рубежом. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, юрист, бизнес — консультант, создатель более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права монографии "Бизнес в Российской Федерации. Правовые и налоговые неприятности", 2012г. и книжки "Базы правовых знаний", 2013г.

"Резидент" — не обязательно разведчик

Слово резидент случилось от лат. residens — сидящий, остающийся на месте. Физические и юридические лица смогут быть нерезидентами и резидентами страны.

Резиденты страны:

• физические лица, являющиеся гражданами страны;

• физические лица, неизменно живущие на территории страны на основании постоянного вида на жительство;

• юридические лица, созданные в правовом поле страны.

Большинство россиян — клиентов зарубежной недвижимости не являются резидентами тех государств, где эта недвижимость находится. Исключение составляют граждане РФ, имеющие второе гражданство либо постоянный вид на жительство в второй стране.

Статус клиента — нерезидента страны, в которой приобретается недвижимость, накладывает кое-какие ограничения на возможность приобретения. К примеру, в некоторых государствах Европейского союза нерезидентам запрещена приобретение земельных участков, соответственно, и находящихся на них строений. Квартира в многоквартирном доме, апартаменты в жилом комплексе, гостинице, смогут быть реализованы физическому лицу — нерезиденту страны.

Ограничение на приобретение дома в большинстве случаев преодолевается методом организации юрлица — резидента страны, где приобретается недвижимость. Участником, хозяином этого юрлица (компании) делается россиянин, клиент недвижимости. Компания получает дом, надел земли, но потому, что сама компания в собственности гражданину РФ, то опосредованно он обладает и приобретённым имуществом.

Приобретение по таковой схеме ведет к очевидным денежным утратам. Необходимо зарегистрировать юрлицо, сдавать отчеты в налоговую работу. С недавних пор страны Европейского союза требуют, дабы компания платила зарплату как минимум троим гражданам страны, вела хозяйственную деятельность, платила налог на добавленную цена, на прибыль.

Исходя из этого различные заботы и финансовые потери ожидают клиентов не только на момент приобретения дома, но и в ходе его содержания. Такую приобретение вряд ли возможно разглядывать как успешную инвестицию, по причине того, что дополнительные затраты смогут поглотить доход, полученный от применения. Дом по таковой схеме имеет суть брать для ведения бизнеса и постоянного проживания.

В некоторых государствах, к примеру в Израиле либо Сербии, для приобретения земельного надела и дома не обязательно быть резидентом страны, и россияне смогут брать коттеджи и виллы в горах либо на морском берегу, не учреждая юрлица.

Понятие "налоговый резидент" не сходится с понятием "резидент" Понятие "налоговый резидент" не сходится с понятием "резидент". Как упоминалось выше, резидент — это или гражданин страны (либо человек, живущий в ней неизменно на базе соответствующего разрешения), или юрлицо, созданное на территории страны в соответствии с его законами.

Налоговый резидент — лицо (юридическое либо физическое), состоящее на учете в налоговом органе страны, обязанное платить налоги и подавать налоговую декларацию. Статус налогового резидента физическое лицо получает благодаря нахождению в стране независимо от гражданства. Человек возможно гражданином РФ (следовательно, резидентом РФ), но налоговым резидентом США, и напротив, чужестранец, пребывающий на территории России, при определенных событиях возможно налоговым резидентом РФ.

Для юрлица статус налогового резидента и резидента сходится.

В каждой стране имеется личный, установленный законом порядок определения налогового резидентства. В Российской Федерации налоговым резидентом согласится лицо, находящееся на территории страны не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 Налогового кодекса).

Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы страны для кратковременного (менее шести месяцев) лечения либо обучения.

В Соединенных Штатах для решения вопроса о статусе налогового резидента физического лица учитывается неспециализированный срок его нахождения на территории США в течение трех календарных лет подряд. Человек будет признан налоговым резидентом США, в случае если данный срок в сумме составит 183 дня и более. Помимо этого, физическое лицо может стать налоговым резидентом США в следствии собственного волеизъявления.

Для юрлица статус налогового резидента и резидента сходится. Статус налогового резидента воздействует на налогообложение человека. К примеру, в Российской Федерации для налоговых нерезидентов предусмотрена ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) 30%, тогда как для резидентов она образовывает 13%.

Эта информация может воображать интерес для россиян, каковые купили недвижимость за границей и живут вне России более полугода. Они перестают быть налоговыми резидентами РФ, и их доходы должны облагаться по повышенной ставке 30%.

Но для успокоения соотечественников сделаем серьёзное практическое замечание: по закону граждане РФ не обязаны каждый год подтверждать собственный статус налогового резидента. Потому, что большая часть россиян юность и детство совершили на Родине и данный статус уже имеют, лишиться его возможно лишь методом подачи особого заявления в Федеральную налоговую работу (ФНС).

Самостоятельно налоговая работа не отслеживает нахождение россиян на территории страны, не смотря на то, что такая информация и имеется у пограничной работы ФСБ. Поменять статус налогового резидента РФ на статус налогового резидента второй страны возможно, в случае если россиянин живёт за границей более полугода и у него имеется для этого экономическое обоснование.

В отличие от России в большинстве зарубежных стран налог на доходы физического лица не зависит от его налогового резидентства. Независимо от того, в какой стране человек имеет статус налогового резидента, если он приобрел недвижимость, он обязан платить налоги.

Совокупность налогообложения недвижимости в разных государствах различается. Налог может взиматься единовременно в момент приобретения, быть может уплачиваться каждый год. В любом случае налог на недвижимость взимается по месту его нахождения и по законам страны, где она приобретена.

Поменять статус налогового резидента РФ на статус налогового резидента второй страны возможно, в случае если россиянин живёт за границей более полугода Отдельного внимания требует вопрос двойного налогообложения, потому, что налоговый резидент РФ обязан платить налоги с доходов, взятых как на территории РФ, так и за ее пределами. Чтобы не было происхождения двойного налогообложения дохода Российская Федерация заключила с 80 государствами мира межгосударственные соглашения об избежании двойного налогообложения.

В этих соглашениях более детально прописан метод определения налогового резидентства в случаях, в случае если по внутреннему законодательству каждого договаривающегося страны лицо согласится резидентом. Риск происхождения двойного резидентства видится достаточно довольно часто в связи с несовпадением определения налогового резидентства внутренними законами отдельных стран. Человек может жить в течение года в двух странах и в обоих признаваться налоговым резидентом.

Вероятна и другая обстановка: человек может путешествовать по миру, нигде не задерживаясь продолжительнее срока, начиная с которого он будет принимать во внимание налоговым резидентом страны.

Как раз для исключения таких обстановок в соглашениях детально перечислены показатели резидентства. Учитываются такие факторы, как гражданство, место нахождения главного жилья, место нахождения «центра жизненных заинтересованностей». В случае если же по всем этим факторам все же не удается установить место налогового резидентства, то налоговые органы договаривающихся стран решают данный вопрос по обоюдному согласию.

Подводя результат, увидим, что гражданам России, получающим недвижимость за границей, нет необходимости поменять собственный статус налогового резидента РФ, даже если они большую часть года живут вне России. Налог на налог и недвижимость на доход от нее возможно и необходимо уплачивать в стране нахождения недвижимости, а с учетом того, что Соглашения об избежании двойного налогообложения подписаны РФ фактически со всеми государствами, в которых приобретение недвижимости имеет суть, у российских налоговых органов не имеет возможности появиться претензий.

Михаил Хаймович

Как получить на недвижимости за рубежом, приобретая 40% годовых