Рим: недвижимость вечного города
Рим — город пестрый и безграничный. В сетях широких улиц, где блещут современные витрины, узких кривых проулков, неизвестно куда ведущих, и мелких площадей, уставленных столиками уличных кафе, он легко соединяет все исторические эры, человеческие характеры и архитектурные стили.
Рим либо не Рим?
У зарубежных клиентов недвижимости Рим не пользуется громадной популярностью. Он не владеет культурным шармом Парижа, не есть большим денежным центром в отличие от Лондона, у него отсутствуют выраженные рекреационные и привлекательные инвестиционные качества. Русские клиенты и вовсе являются редкими гостями в местных агентствах недвижимости: они предпочитают Милан либо города, расположенные на побережье. «В качестве жилья для отдыха Рим не особенно подходит: нет моря, обычных пляжей», — комментирует обстановку начальник отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Помимо этого, по уровню загазованности Рим занимает одно из первых мест среди городов Европы. Это неудивительно: его улицы переполнены автомобилями, скутерами, мотоциклами. К тому же обычные автостоянки в исторических районах кроме того не предусмотрены, исходя из этого автомобили обитатели оставляют под окнами домов, как и в Москве.
Отличие в том, что римские улицы в большинстве случаев раза в три уже. В итоге получается, что деление дороги на проезжую часть и тротуар условно: автомобилисты и пешеходы передвигаются попеременно по одной и той же мощеной мостовой. Кроме этого Рим, как и все мегаполисы, достаточно шумный город, за исключением отдельных районов.
Не через чур высока инвестиционная привлекательность римской недвижимости. «По уровню доходности ее возможно сравнить со швейцарской. Прибыль от аренды тут — в среднем 3,7%. Рост рынка — приблизительно в районе 5% в год. То же самое и в Швейцарии.
Но в том месте рынок значительно менее рискованный», — говорит И. Индриксонс. Тем более экономическое положение Италии на данный момент достаточно непростое. Уже пара лет подряд уровень безработицы тут растет, а прирост ВВП ниже среднеевропейского.
Однако возможно привести долгий перечень обстоятельств, по которым направляться обзавестись квартирой где-нибудь на Авентинском бугре либо в Трастевере. Главная из них — та, что Рим — один из самых прекрасных и необычных городов Европы. Узкие петляющие улочки с зданиями, прижавшимися друг к другу, окна в которых днем хорошо закрыты древесными ставнями, сменяются широкими шумными проспектами, полными бутиков.
Лепнина, выполненная в стиле барокко, соседствует со скромными кирпичными фасадами более ветхих церквушек, витрины магазинов — с дверями храмов, современные улицы — с мрачными обломками колоннад.
Монументы прошлых столетий в Риме встречаешь на каждом шагу. Тут история — это не страницы книжек и не красочные декорации. Это действительность, которую возможно не просто увидеть, как правило до нее возможно кроме того дотронуться.
Рим многолик: старый языческий город, столица величайшей империи античности; ветхая столица христианского мира; город ренесанса; современный мегаполис. Думается, что религии и разные эпохи нанизаны как будто бы бусины на одну нитку и их уже нереально отделить. Помимо этого, цены на недвижимость тут все еще ниже, чем в центре Лондона, Парижа, Цюриха и некоторых германских городов.
Не обращая внимания на то что Рим не имеет возможности сравниться по популярности с Парижем, в историческом центре города довольно много жилья уже раскуплено чужестранцами, что приводит к неудовольствию местных жителей, поскольку вследствие этого появился пласт так называемых «дремлющих» квартир, каковые не поступают на рынок. В это же время жилищный вопрос в итальянской столице, как и во многих мегаполисах, стоит достаточно остро.
Сельская идиллия либо городская суета?
Рынок недвижимости Рима по некоторым чертям в полной мере сопоставим с рынками вторых европейских столиц. Главное сходство — отсутствие свободных площадок. Застройка центра такая плотная, что с высоты холмов — и Капитолийского, и Палатинского — видишь целое море крыш.
И только кое-где среди них проглядывает зелень деревьев. Полноценные дворы фактически отсутствуют: родители с детьми гуляют в парках, на площадях, где обычно и установлены детские площадки, качели и т. п.
Пространство, которое не заполонено крышами, в большинстве случаев, в собственности неприкосновенным римским руинам. Огромные территории — это остатки ветхих форумов, от которых иногда сохранились только обломки и пара колонн стен.
Новых домов тут практически не возводят — лишь в спальных районах. Так что желающим жить в центре Вечного города нужно будет выбирать квартиру в ветхом фонде. В принципе ничего нехорошего в этом нет: строения реконструируют и поддерживают в хорошем состоянии. Неприятность может появиться лишь с бессчётными монументами культурного наследия, обремененными комплектом ограничений.
В случае если брать жилье в таком доме, то необходимо заблаговременно учесть, что в том месте не всегда получится сделать кроме того полноценный ремонт. Так, к примеру, в некоторых из них возможно запрещена кроме того установка стеклопакетов. А зимы в Италии не смотря на то, что и маленькие, но температура ниже нуля все-таки опускается.
Что касается выбора района, то тут все зависит от вкусов и финансовых возможностей. Рим разделен на 27 районов, расположенных по спирали, начиная с Замка Святого Ангела (Castel S. Angelo) и заканчивая E. U. R. (Esposizione Universale di Roma).
Тут, как и практически везде, имеется недорогие и малопривлекательные предместья, удаленные от центра и расположенные на протяжении автострад и железнодорожных путей: Аппиа Нуово, Аурелио, Камиллучиа, Маркони и др. Но, низкая стоимость достаточно относительная: средняя цена 1 кв. м кроме того на окраинах Рима образовывает около 4 тыс. евро.
Но в центре имеется из чего выбрать: Авентино, Монти, Треви, Колонна, Трастевере, Веккьо, Пантеон и т. д. Причем возможно отыскать район, что рсположен в двух шагах от всех главных достопримечательностей и наряду с этим гарантирует тишину, уют и обильную зелень — практически как в мелких провинциальных городах. Таков, к примеру, Авентинский Xолм, расположенный на растоянии 10-тиминутной прогулки форумов и Колизея, — место, где с покон веков селились римские патриции. Не обращая внимания на близость к центру, туристы ко мне добираются редко.
Еще один такой же район — Трастевере, расположенный на втором берегу Тибра. Он же, пожалуй, и один из самых красивых. До Капитолия возможно дойти за пятнадцать минут, до Ватикана — за полчаса.
И это не обращая внимания на то, что тут сохранилась практически деревенская воздух: узкие улочки; низкие дома, около которых примостились пиццерии; мелкие площади, залитые солнцем; колокольни и церквушки; запах выпечки, доносящийся то ли из кондитерских, то ли из открытых окон, украшенных горшками с цветами и зеленью.
Тот, кто предпочитает муниципальный стиль судьбы, может выбрать квартиру рядом с площадью Навона, Ротонды либо площадью Испании. Тут отмечается большая концентрация ресторанов, кафе, сувенирных лавок, дорогих бутиков в лучшем смысле этого слова. И конечно же городская суета.
На пьяцца Навона, одной из самых известных площадей Рима, расположенной в том самом месте, где в I в. н. э. был стадион (на нем проходили гонки на колесницах), жизнь идет практически круглосуточно. Вечерами играется музыка, бродят «живые скульптуры», живописцы торгуют картинами, каковые, думается, заполонили все свободное пространство. А тротуары в разгар сезона в большинстве случаев вынуждены столиками дорогих уличных кафе.
Средняя цена 1 кв. м тут начинается от 6–7 тыс. евро. Трехкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м возможно купить за 330 тыс. евро, площадью 75 кв. м — немногим больше чем за 550 тыс. евро. Но в случае если в Москве цена в значительной мере учитывает такие факторы, как близость и район расположения к метро, то в Риме дело обстоит пара в противном случае.
Метро не через чур активизирует передвижение по городу. Тут всего две ветки — красная и светло синий, и единственный пересадочный узел — на вокзале Термини. С учетом того, что в среднем промежуток между поездами — пять мин., наземный транспорт в большинстве случаев экономит больше времени.
В случае если сказать о стоимости жилья в центре Рима, то она изменяется в зависимости от расстояния до исторических объектов. По словам президента ИГ SeSe Gar Ирины Жаровой-Райт, настоящая цена квартир в исторической части Рима, вблизи форумов и Колизея, образовывает около 20 тыс. евро/кв. м. В спальных районах главной ценообразующий фактор — инфраструктура, удаленность от остановок публичного транспорта, эргономичный выезд.
Дорогое наслаждение
В Риме велики не только цены на жилье, но и транзакционные затраты клиента, каковые в Италии зависят от разных факторов, к примеру получаете вы жилье в новостройке либо на вторичном рынке, пользуетесь одолжениями агента либо ведете дела самостоятельно. Оплате подлежат: налог на регистрацию собственности, регистрационный земельный сбор, налог на добавленную цена (VAT), услуги нотариуса, агента, судебные издержки и ипотечные платежи.
Сумма всех платежей и сборов может составлять от 10 до 20% от цены приобритаемого жилья. Они осуществляются по окончании завершения сделки. направляться учесть, что Италия — самая налогоемкая страна в ЕС, причем условия для нерезидентов более твёрдые. Так, итальянец при покупке первого жилья платит налог в размере 3%, второго — 5%.
Для нерезидентов налог изначально образовывает 7%.
Сама процедура приобретения недвижимости стандартна и не воображает особенных сложностей. Не смотря на то, что на форумах, посвященных судьбы в Италии, обычно видятся жалобы на местную бюрократию.
Содержание итальянского недвижимости также обходится недешево. «Налог на имущество ICI платится каждый год и рассчитывается от кадастровой цены. И это при условии, что обладатель сам пользуется недвижимостью, а не сдает внаем. За вывоз мусора платить придется раздельно, но мало», — говорит И. Жарова-Райт.
Владение итальянской недвижимостью не снабжает получение вида на жительство в Италии. Не смотря на то, что теоретически такая возможность существует, но она зависит прежде всего от величины доходов (от 20 тыс. евро в год на участника семьи), а не от наличия собственности в стране.
Но, беря в Италии квартиру, вы имеете право оформить каждые полгода долгосрочную визу (на 90 дней).
Разговор о будущем: итальянский рынок в свете кризиса
Итальянская и, например, римская недвижимость практически не стала жертвой последствий кризиса. До тех пор пока обстановка в этом государстве куда более стабильна, чем в той же Англии либо Испании. «Динамика роста цен на недвижимость была низкой, и эффект «пузыря» не есть для Италии столь страшным и чувствительным, как в других европейских государствах», — говорит И. Жарова-Райт.
Согласно точки зрения И. Индриксонса, дело в том, что местная экономика лишь на 50 % была зависима от внешней секьюритизации. Вторую половину доходов страна приобретала за счет других отраслей и развития туризма собственной экономики. Местная денежная совокупность устояла, исходя из этого в Италии не были отмечены массовые дефолты, распродажи недвижимости, не наблюдалось и падения стоимостей.
Однако эти статистических и экономических университетов отражают большое понижение активности по количеству арестантов сделок. Цены также пара уменьшились — на 2–3%.
Частично обстановка похожа на недавнюю столичную. «арендаторы и Владельцы недвижимости занимают твёрдую позицию по удержанию планки стоимостей, тогда как клиенты ожидают понижения цены жилья, — говорит И. Жарова-Райт. — Так, по итогам последних специализированных опросов и исследований, ожидается уменьшение стоимостей. Но, не боле чем на 5–10% при условии продолжительных и упорных переговоров».
Наряду с этим никто не отменял ключевого принципа ценообразования в любой стране — принципа трех М: место, место и еще раз место. Так, квартиры в Трастевере, либо около пьяцца Навона, либо на Авентинском бугре с видом на Колизей вряд ли когда-нибудь обесценятся.
Создатель: Яна Казакова
Издание "Цены и Недвижимость"
Недвижимость в Лацио.
