Спасение рубля в квадратных метрах: советы покупателям жилья в новостройках в кризис
Появившийся на рынке недвижимости ажиотаж провоцирует на принятие скоропалительных ответов. В данной ситуации необходимо попытаться учесть все появляющиеся на фоне кризиса риски, дабы не появляться очередным "одураченным участником". Редакция "РБК-Недвижимости" определила у экспертов, стоит ли вкладывать средства в жилье, в особенности в новостройках, во время нестабильности национальной валюты
Фото: Depositphotos/DoctorKan
Риски ниже, чем в 2008г. Леонард Блинов, помощник председателя совета директоров компании Urban Group:
— В целом риски клиентов на первичном рынке в 2014г. существенно ниже, чем в 2008-м. За прошедшее с того времени время сформировалось большое количество инструментов защиты инвестиций в новостройках: это и 214 ФЗ, и страхование ДДУ, каковые дисциплинировали застройщиков и вынудили их более шепетильно взвешивать собственные силы перед выходом проекта на рынок.
В кризис риски клиентов недвижимости значительно возрастают: рубль ведет себя непредсказуемо, специалисты дают диаметрально различные прогнозы о стоимостях на квартиры, непростые времена из-за удорожания кредитов наступают для застройщиков.
Главный риск в сегодняшней турбулентной обстановке — временной, другими словами связанный с вероятными утратами из-за неправильного выбора момента для инвестиций. Но тут какой-либо определенный совет эксперты не дают, потому, что о том, как поведет себя рубль в будущем, согласно заявлению помощника директора Университета народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрия Кувалина, на данный момент не смогут совершенно верно сообщить кроме того ведущие ученые-экономисты.
Однако специалисты рынка недвижимости постарались дать пара нужных, на их взор, советов тем, кто планирует сейчас инвестировать в новостройки.
Рекомендации клиентам жилья в кризис
- Брать в кризисное время квартиры оптимальнее в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На стадии "котлована" покупать жилье имеет суть лишь у застройщиков с безукоризненной репутацией, трудящихся на рынке как минимум несколько лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие государственные банки.
- Более надежны застройщики с вертикальной интеграцией бизнеса. В то время, когда все этапы от производства строительных материалов, генподряда до продаж находятся в одной структуре, девелопер может осуществлять контроль себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их денежного состояния. По окончании кризиса 2008-2009 гг. кое-какие компании-застройщики, столкнувшиеся с перебоями поставок строительных материалов, начали создавать собственное производство панелей, оконных конструкций, стекольные фабрики и т. д.
- Оценить темпы строительства конкретного объекта. Возможно визуально взглянуть — имеется ли на площадке техника, рабочие, как деятельно идет стройка. В среднем при обычной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа корпуса из монолита либо кирпича. Жилье из конструкций крупнопанельного и объемно-блочного домостроения возводится стремительнее — для дома неспециализированной площадью 9 тыс. кв. м нормативный срок образовывает семь месяцев.
Но необходимо учитывать, что темпы строительства зависят от множества факторов: соблюдения сроков по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов, качества техники, квалификации рабочих, платежной способности застройщика, ограничительных регламентов (шум ночью, охрана внешней среды и т. д.).
- Выяснить, как застройщик прошел кризис 2008г. В случае если застройщик выстроил собственные проекты в срок, то выше возможность, что достроит и по сей день, имея хороший "стаж работы" в непростых условиях.
Прошедший кризис кое-какие застройщики благополучно пережили вследствие того что предприняли нестандартные для рынка того времени шаги. К числу таких ответов возможно отнести реконцепцию проектов бизнес-класса в эконом, пересмотр разработок строительства — с монолитных на панельные. Отдельные девелоперы начали выводить на рынок таковой продукт, какмалогабаритные квартиры-студии площадью 20 кв. м, другие повышали ликвидность собственных проектов за счет усиления инфраструктурной составляющей — социальной и транспортной.
- Взглянуть, какой количество квартир в комплексе уже реализован. Чем больше часть реализованных квартир — тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у замораживания и инвестора строительства.
В высокой стоимости и условиях дефицита кредитов на постройку главным ресурсом финансирования становятся привлеченные по ФЗ-214 средства граждан по соглашениям долевого строительства.
- С опаской относиться к вторым-третьим очередям масштабных проектов. Узнать источник и валюту кредитных средств, положенных в реализацию проекта. Вторые-третьи очереди проектов подвержены громаднейшим рискам, потому, что застройщики по окончании успешной реализации первых очередей приобретали доступ к кредитам в еврозоне в валюте (до перекрытия западных кредитов русским инвесторам). на данный момент долговая нагрузка по таким кредитам выросла пропорционально курсовой разнице, и успешное завершение строительства во многом зависит от количества собственной "подушки безопасности" инвестора.
- Получить данные о доле кредитных средств в общем количестве инвестиций в проект. В случае если кредит образовывает более трети от общей суммы инвестиций, то от приобретения лучше отказаться, риск недостроя довольно большой.
Кризис 2008-2009 гг. посильнее всего ударил по большим федеральным игрокам строительного рынка, каковые собрали большое количество кредитов.
- Покупать жилье на вторичном рынке. В этом случае не требуется беспокоиться, что дом будет недостроен либо сдвинутся сроки сдачи проекта.
Но на данный момент появляются риски, которые связаны с отказом продавцов от сделок либо увеличения ими цены. В существующей ситуации они опасаются утратить деньги из-за трансформации валютного курса.
Эксперты советуют составить пилотный контракт, что, по сути, есть декларацией о намерениях и отражает в большинстве случаев все нюансы сделки — сумма, сроки, порядок расчетов.Документ может служить основанием для обращения в суд с иском о понуждении к заключению соглашения купли-продажи. Кроме этого пострадавшая из-за нарушения договоренностей сторона может "настойчиво попросить" возмещения убытков.
До тех пор пока отказ от сделок по большей части отмечается в сегменте так называемых свободных продаж — по результатам сделки продавец приобретает деньги. Других схем, в то время, когда посредством серии сделок купли-продажи люди меняют собственные жилищные условия, спад еще не коснулся(отметим, что на вторичном рынке жилья 85% сделок — другие). Но при предстоящего ослабления рубля и данный сегмент может пережить значительный спад.
Владимир Миронов
В подготовке материала учавствовали помощник председателя совета директоров компанииUrban Group Леонард Блинов, региональный представитель Rossmils Investments Алексей Могила, председатель совета директоров бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, генеральный директор компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова, глава департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома
Спасение (2014) Ева Грин
