Своя москва: как оформить землю под многоквартирным домом в собственность
Юристы и риелторы поведали, для чего обитателям многоквартирных домов необходимо задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Двор в Москве(Фото:Валерий Матыцин/ТАСС )
Вопрос оформления почвы в собственность под многоквартирными зданиями стал острым для части москвичей по окончании запуска программы реновации. До тех пор пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сказали «РБК-Недвижимости», что не замечают роста обращений граждан. Редакция определила у юристов и риелторов, для чего нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре поведали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются в один момент обладателями неспециализированного имущества в этом строении: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В перечень входит почва, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, и все находящиеся озеленения и элементы благоустройства, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
В соответствии с Жилищному кодексу РФ, земельный надел, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, нужной для его эксплуатации, в собственности собственникам помещений этого дома на праве неспециализированной долевой собственности.
«Без почвы домов не бывает — еще при постройке новых жилых строений участник уже приобретает право на землю, на которой будет размешаться дом. Кроме того в случае если объект не закончен, участники есть в праве оформить в собственность земельный участок и долгострой под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
На данный момент оформление земельного надела, прилегающего к МКД, в Москве есть правом, а не обязанностью собственников. «До тех пор пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. А также это разъясняется тем, что муниципальным влияниям при таких условиях комфортно распоряжаться собственной муниципальной почвой, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — поведал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Для чего нужна собственность на землю у дома
Обитатели МКД становятся полноправными собственниками участка, соответственно, они приобретают дополнительные возможности распорядиться собственной неспециализированной почвой. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе решить кроме того о постройке на участке в установленном законом порядке или передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир смогут распределить между собой почву под наземную стоянку во дворе, выстроить либо снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор либо ограждение всей территории, сдать часть почвы в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Помимо этого, они смогут обезопасить себя от точечной застройки, поскольку часто, в случае если почва остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит комфорту и интересам жильцов близлежащих домов, считает она.
Закрытый двор в Москве(Фото: Андрей Махонин/ТАСС )
Одновременно с этим вместе с правами появляются и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые территории, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
реновация и Земля пятиэтажек
В случае если дом попал в программу реновации, то обладатели при получении равноценной квартиры должны взять и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из цены самого жилого помещения, но и всего строения, почвы под ним и объектов неспециализированного пользования. Исходя из этого честная финансовая компенсация, которая предусмотрена законом о реновации, уже будет включать в себя возмещение цены земельного надела под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной почва прав на нее у собственников квартир не появляется. Это формирует угрозу для обитателей домов, поскольку власти смогут предложить компенсацию не учитывая цены почвы под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«В случае если же почва будет оформлена в долевую собственность обитателей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то тут имеется основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации при изъятия земельного надела для национальных потребностей, в случае если его изъятие будет производиться по данной процедуре. Иных каких-то особых вариантов закон о реновации, как мне известно, на сегодня не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Исходя из этого до принятия ответа о реновации обладателям квартир в хрущевках направляться размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы советовала заняться обладателям квартир в МКД, каковые находятся в близи от пятиэтажек. В случае если их участок кроме этого не оформлен (а, скажем, есть собственностью города, как и прилегающая почва с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них серьёзный кусок почвы», — дополняет Мария Литинецкая.
Пятиэтажки в Бескудниковском районе(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )
Отметим, что ранее глава комитета Государственной думы по ЖКХ Галина Хованская призвала обитателей сносимых пятиэтажек ставить почву под этими зданиями на кадастровый учет. «Желаю упомянуть вердикт Верховного Суда РФ для случая, в то время, когда хозяин будет потребовать не натуральное возмещение, а финансовую компенсацию. Тогда в нее, кроме рыночной стоимости жилого помещения, входит часть в праве на неспециализированное имущество и на земельный надел. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под собственными зданиями, по причине того, что лишь в этом случае цена земельного надела будет входить в рыночную цена квартиры», — сообщила Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в государственной думе 19 мая.
На каком основании почва в собственности собственникам
В случае если территория поставлена на кадастровый учет и организована до вступления в силу Жилищного кодекса (другими словами до 01.03.2005), то обладатели квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления поэтому кодекса, поведал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра по Москве (Росреестр).
В случае если же участок организован и занесен в кадастр по окончании принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в воздействие Жилищного кодекса РФ». Эти положения были много раз обоснованы судами, и ведомствами и министерствами России, сказал он.
«В силу закона о госрегистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество есть госрегистрация для того чтобы права в Едином национальном реестре недвижимости», — поведали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Они утвержают, что чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его нужно оформить и внести соответствующие данные в госреестр.
Но оформить почву под многоквартирным домом в Москве непросто и довольно часто вероятно лишь через суд, отмечают юристы. Главными проблемами они именуют то, что на кадастровой карте столицы под многими зданиями не организован земельный надел, довольно часто его границы не выяснены.
В соответствии с действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы власти либо местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом есть департамент муниципального имущества, что в рамках собственных полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, в случае если участок размежеван.
Оформление документов в управлении Росреестра(Фото: Александр Рюмин/ТАСС )
В случае если участок не размежеван, то определение его границ возможно произведено при помощи одолжений кадастрового инженера, что подготовит межевой замысел земельного надела. Информацию об этом участке также будут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную совокупность ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный надел производится органами госрегистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в данный орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о госрегистрации недвижимости, в частности ответ собрания собственников помещений о формировании земельного надела и об определении долей, заявление, замысел земельного надела и другие, нужные для госрегистрации прав.
«Без указанных процедур земельный надел не будет оформлен в неспециализированную долевую собственность, следовательно, никаких полномочий хозяина в отношении данного земельного надела у обитателей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться данной почвой либо выполнять в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить почву у дома в собственность
Земельный надел, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, возможно оформлен в неспециализированную долевую собственность обладателей помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права есть ответ собственников МКД, и кадастровый паспорт земельного надела.
Нужно проверить по публичной кадастровой карте, организован ли земельный надел под конкретным домом. В случае если организован и вы понимаете его номер, нужно послать запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра.
По окончании получения и оплаты выписки с свидетельством и паспортом о праве собственности на жилое либо нежилое помещение в этом доме (на данный момент вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления национальных одолжений «Мои документы». В центре госуслуг направляться оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
В случае если участок под домом не организован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. В большинстве случаев они организуют собрание, заключают контракт с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого замысла, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный надел, нужно осуществить межевание земельного надела. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Потом нужно согласовать проект границ с собственниками соседних участков (в случае если такие имеется) либо с столичной мэрией (в случае если вся почва около в собственности городу), обрисовывает процедуру Михаил Кюрджев.
В большинстве случаев, кадастровый инженер берет информацию об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (другими словами учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая затраты на уборку и эксплуатацию самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой замысел утверждается департаментом муниципального имущества Москвы и после этого выносится на публичные слушания, на которых большинством голосов собственники жилого дома утверждают (либо не утверждают) проект межевания. «Эта процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует чтобы собственники имели возможность ознакомиться с межевым замыслом, задать вопросы проектировщикам, внести собственные предложения.
По окончании утверждения проекта начинаются фактически межевые работы. В большинстве случаев, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
Затем с межевым замыслом на руках собственники обращаются в Росреестр, дабы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие конкретно документы необходимы
Список документов, нужных для госрегистрации прав на земельный надел под многоквартирным домом, установлен законом от 13.07.2015 № 218-на данный момент «О госрегистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
— прошение о национальном кадастровом учете и о госрегистрации права неспециализированной долевой собственности на неспециализированное имущество в многоквартирном доме;
— документ, удостоверяющий личность заявителя либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления при помощи личного обращения);
— ответ собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного надела, на котором расположен многоквартирный дом;
— документы о формировании земельного надела, на котором расположен многоквартирный дом (межевой замысел и т. д.);
— ответ (протокол) собрания собственников помещений об определении долей в праве неспециализированной долевой собственности на неспециализированное имущество в многоквартирном доме;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, появившихся до 31 января 1998 года (в случае если на момент представления документов на госрегистрацию права неспециализированной долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о госрегистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на госрегистрацию возможно подать лично через центры предоставления национальных одолжений «Мои документы», конторы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» или послать почтой (в обязательном порядке с описью вложений и заявленной сокровищем) либо в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, если документы поданы через центр предоставления национальных одолжений «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
Создатель: Сергей Велесевич.
Оформление почвы под многоквартирным домом
