Управляющий партнер knight frank: «драматизма нет — рынок жив, но он сжался»
Управляющий партнер русского офиса интернациональной консалтинговой компании Knight Frank Сергей Гипш уверен, что текущая обстановка на рынке недвижимости неприятна, но не катастрофична. А вот следующий год, он утвержает, что будет тяжелее текущего.
Окончил Столичный университет сплавов и стали во второй половине 80-ых годов XX века. С 1998 год трудился в консалтинговой компании Colliers International, в 2009 году стал председателем совета директоров, управляющим партнером.
С 2011 года есть партнером Knight Frank (до 2014 года занимал должность регионального директора по торговой недвижимости в Российской Федерации и бывших советских республиках). С сентября 2014 года — управляющий партнер Knight Frank.
[FL]— К[/FL]ризис, санкции, уход инвесторов — что на данный момент происходит с рынком недвижимости в Российской Федерации?
— За последний год многие уже привыкли к данной ситуации — к санкционному меньшему количеству и режиму зарубежных денег на рынке недвижимости — и ведут собственную хозяйственную деятельность.
Количество инвестиций, само собой разумеется, сократился. Приблизительно на 50% В первую очередь года если сравнивать с подобным периодом 2014-го инвестиции [в коммерческую недвижимость России] упали и составили $1,7 млрд. Причем как правило эти инвестиции российские, не смотря на то, что часть зарубежных инвесторов осталась прошлой — около 30%.
Нельзя сказать, что ушли все: важные, большие игроки рынка остались. Активен Hines, сохраняют интерес и активны PPF и Morgan Stanley. Большие русские игроки, к примеру «БИН» и «О1», совершали сделки в текущем году, и до Января этого года вероятны еще приобретения.
То же возможно сообщить о сделках купли-продажи конечными пользователями — они имеется и в офисном, и в индустриальном сегменте.
Никакого драматизма нет — рынок жив, но он сжался, некоторым сегментам сложнее, чем вторым. Я бы выделил ретейл как сегмент, что находится под громаднейшим давлением. В том месте имеется собственная специфика: он зависит от потребления людей, а потребление понижается.
Количество проектов в активной стадии понижается, ретейл с громадной осторожностью входит в новые проекты.
— А что с жильем?
— Недорогое жилье остается востребованным. Тут регулятор — ипотека. В случае если люди по приемлемым ставкам смогут брать ипотечные кредиты, рынок будет развиваться.
Сегмент, в котором трудимся мы, — городское и загородное жилье большого ценового уровня. Рынок муниципального элитного жилья достаточно бодр. Кое-какие [собственники] кроме того пробуют держать цены в долларах.
Но в большинстве собственном сделки совершаются с громадным дисконтом — от 20% до 40–45% при срочной продаже. На малоликвидные объекты дисконт может быть около 75%.
— Все мы знаем, что происходит в Испании, где в течении десятилетия уменьшались цены на недвижимость. Может ли такой же катастрофический сценарий случиться в Российской Федерации?
— В случае если сказать про жилье, давайте представим, что некоторый гражданин семь-десять лет назад приобрел почву на Рублевке. Инвестировал , выстроил дом, израсходовал на все $3 млн. В те годы цены росли каждый год, и в 2011 году данный хозяин полагал, что рыночная цена его дома образовывает около $8 млн.
Сейчас он сможет реализовать его за $4,5 млн. В чем для него трагедия? Да, это весьма не очень приятно — ментально — расстаться с $3 млн неполученной прибыли.
Но $1,5 он победит (рост курса американского доллара компенсировал инфляцию). Помимо этого, на элитном рынке у людей это не первое жилье, а второе, третье, пятое. При выходе России из изоляции и увеличении стоимость бареля нефти дома опять будут стоить дороже.
Да, для собственников текущая обстановка неприятна, но трагедии нет. Наоборот, имеется радость тех клиентов, кто не имел возможности себе позволить купить дорогую недвижимость: то, что раньше стоило $7 млн, сейчас возможно отыскать за $2,5 млн. Необходимо вылавливать эти внерыночные предложения, в то время, когда [собственнику] безотлагательно необходимы деньги — к примеру, для спасения бизнеса, переезда за границу.
— 2015 год стал новой вехой для рынка недвижимости, как и 2008-й?
— Нет, по причине того, что мы еще не достигли дна. Те $1,7 млрд инвестиций — маленькая величина. В то время, когда рынок находится на дне, инвесторы активизируются, начинают брать активы, это их специализация. на данный момент они не уверены в том, что мы на дне.
Они ожидают и предлагают цены ниже, чем те, на каковые смогут дать согласие держатели активов. Исходя из этого сделок мало.
В 2008 году обстановка складывалась по-второму, на рынке было большое количество закредитованных и перекредитованных компаний. Тогда частенько звучали margin-call ы. По окончании последнего кризиса собственники стали осмотрительнее, они не столь зависимы от банков. Банки, со своей стороны, настроены говорить и реструктурировать кредиты.
Они также стали осмотрительны и не желают становиться обладателями разноформатной недвижимости — это не их бизнес.
— Из-за чего нет новых западных инвесторов? Из-за чего на рынке остались лишь уже знакомые нам игроки?
— Мы видим новых [инвесторов], они ходят по рынку. Это и корейские, и китайские, и арабские инвестиционные фонды. Но мы не видим закрытых сделок.
Из-за чего так происходит? Во-первых, кроме того достаточно несложная сделка [с коммерческой недвижимостью] занимает в Российской Федерации минимум девять месяцев. Инвесторы приезжают, видятся, наблюдают, смогут пропасть на пара месяцев, опять появляются. на данный момент как раз таковой период.
Во-вторых, Российская Федерация сделала разворот на восток десять или одинадцать месяцев назад, мы стали приглашать азиатских инвесторов, но в данный самый момент у нас подешевели недвижимость. Конечно, для инвесторов это очень важный сигнал, исходя из этого они забрали паузу.
Что касается американских и европейских инвестиционных фондов — в этих бизнес-отношениях, непременно, имеется политическая составляющая. Она заставляет их быть осмотрительными, неясно, как наши государства продолжат взаимодействовать. Но, к примеру, Hines — американская компания, PPF — чешская
— Вы заговорили о влиянии политики на российский рынок недвижимости. Что с ним случится при трансформации интернациональных взаимоотношений?
— Мне более-менее ясно, что изменится, в случае если обстановка начнет улучшаться и будут сняты санкции. В этом случае зарубежные компании станут активнее заходить на российский рынок. Фонды включат Россию в зону инвестиций, денег будет больше, что породит повышенный спрос на недвижимость, уменьшится количество вакансий во всех сегментах, отправятся вверх цены продаж и ставки аренды. Это все подтолкнет девелоперов строить новые проекты.
Мы выйдем из стагнации в фазу роста.
— А как рынок отреагирует на упрочнение либо, напротив, предстоящее падение рубля? Какие конкретно сценарии вероятны в этом случае?
— К примеру, в ретейле при упрочнении рубля обстановка существенно улучшится. В случае если тренд на предстоящее ослабление рубля продолжится, для сегмента это будет драматично. Большая часть товаров в отечественных торговых комплексах производится не в Российской Федерации, они закупаются за валюту. То, что раньше стоило €100 и соответственно 4 тыс. руб., сейчас продается за 7,5 тыс. руб.
У некоторых ретейлеров падает оборот, а другие вовсе ушли с рынка, по причине того, что не знают, как вести бизнес при таких рублевых стоимостях.
Нужно заявить, что за последний год произошло то, чего ни при каких обстоятельствах не было на рынке Москвы и России в частности. Практически целый рынок индустриальной, офисной и торговой недвижимости «переехал» в рубль.
— Что будет с жильем, в случае если рубль продолжит падение?
— Предстоящее падение рубля приведет к ухудшению экономической обстановке и сократит настоящие зарплаты. И на приобретение той же недвижимости останется значительно меньше денег.
— Продолжат ли в Москве строить дорогие дома?
— Да, в обязательном порядке. Цикл девелопмента в Москве — это пять-шесть лет от идеи до готового дома. Мы знаем о проектах, каковые подготавливаются выйти на рынок в скором будущем, через год-два.
Вопрос числом этих проектов. За последние 20 лет в Москве показалось много дорогих домов. Для таких объектов нужна суперлокация, но подходящих участков меньше.
Это значительное и настоящее ограничение для появления дорогих объектов. На Остоженке, к примеру, на данный момент всего две новостройки.
А вот массово строить конторы в ближайшие пять лет в Москве не будут. Громадный количество незаполненных офисных помещений, в частности в «Москва-Сити», делает эту идею достаточнорисковой.
— Новостройки становятся дешевле?
— И дешевле, и меньше по размеру квартир. Пару дней назад мы обсуждали проект на Остоженке, занимательный тем, что средний размер квартир в нем 80 кв. м. Это мало для «Золотой мили», где в среднем площади — 150–200 кв. м.
Кроме цены, которая в долларах съехала [в элитных новостройках] на 20–25% на квартиры и на 30–35% на апартаменты, для клиента на данный момент серьёзен безотносительный размер приобретения. Раньше люди готовься израсходовать $5 млн на приобретение 200-метровой квартиры, сейчас производят перерасмотрение собственные амбиции и соглашаются жить в 100-метровой.
— Возможно ли заявить, что во всех сегментах рынки стали рынками клиента?
— Да, возможно. И в коммерческой, и в жилой. Клиент диктует правила продавцу.
На одного клиента с бюджетом $5 млн сейчас приходится 20 квартир, каковые его ожидают. Продавцы в зависимости от желания и жадности стремительной продажи в данной ситуации готовы к падению в цене.
В торговых комплексах сейчас любой арендатор на вес золота — именно он диктует обладателю торговых площадей собственные условия. Обычно сильные ретейлеры заходят на нулевой ставке и платят лишь процент с оборота. Два года назад все было напротив: девелопер решал, сколько обязан заплатить арендатор, для получения помещения в торговом комплексе.
— 2016 год будет сложнее либо легче 2015-го для рынка недвижимости Москвы?
— Не пологаю, что будет легче. Настоящие зарплаты уменьшаются. Жилая недвижимость и ретейл — в сильной зависимости от уровня потребления людей. В случае если денег не увеличиться, люди не смогут больше получать.
Другое дело, в то время, когда рынок падает — в отдельных сегментах смогут происходить броские сделки. Так, в конторах на фоне понижения ставок аренды мы видим большие сделки по покупке и аренде площадей. Быть может, будет нащупано то самое дно, в то время, когда компании, каковые ожидают дистрессовых активов, наконец-то произведут приобретение.
Разговаривал Игнат Бушухин
Об авторах
Сергей ГипшТочка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Вячеслав Холопов, партнер Knight Frank Российская Федерация и СНГ
