Вырастут или упадут: что будет с ценами на жилье в 2017 году
Аналитики рынка недвижимости оценили, как будет изменяться цена квартир на первичном и вторичном рынках Столичного региона
Фото:YAY\TASS
Уходящий год на рынке недвижимости Столичного региона прошел под знаком громадных скидок: риелторы то и дело информировали об очередном рекорде по доле дисконтных сделок, а Росреестр фиксировал очень много сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.
Дабы выяснить, как поведет себя рынок, «РБК-Недвижимость» задала вопрос аналитиков, что они думают об трансформации цены на жилье в области и Москве в новом, 2017 году.
Сергей Шлома, глава департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:
— Наиболее значимая тенденция на вторичном рынке столичного жилья — медленное, но верное понижение стоимостей. В январе медианная цена 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. — и это стало большим значением за целый год. По результатам ноября этот показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб.
Подобное сползание стоимостей остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для простых потребителей, поскольку образовывает всего 0,3–0,5% в месяц. Что касается настоящего понижения продажных стоимостей (а не стоимости предложения), то за год оно образовывает не меньше 10%, так как как правило сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе часть продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре — уже 86%. По результатам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет приобретения: с 8 миллионов рублей. в августе до 7,85 миллионов рублей. в ноябре.
Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и по сей день, или продолжат понижение приблизительно на 5–7% в год. Никаих поводов для повышения цен в ближайшее время мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так довольно часто упоминается сейчас, то, в соответствии с отечественным прогнозам, рынок достигнет его лишь в 2018-м либо 2019 году.
Алексей Попов, начальник аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН:
— Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции — другими словами не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить собственную долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной обстоятельством роста цен на новое жилье возможно назвать появление новых проектов точечной застройки в ТТК.
Количества предложения в таких зданиях малы, но неспециализированный ценовой уровень, в большинстве случаев, выше больших проектов на месте промышленных территорий.
В Московской области и Новой Москве уровень цен на новостройки фактически не изменится. Тенденция по понижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но увеличение стоимостей при переходе на следующие стадии строительства тут осложнено возросшей борьбой. Для застройщиков будет ответственнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж — быть может, в ущерб исполнению модели по росту стоимостей при увеличении строительной готовности.
На области и вторичном рынке Москвы в 2017 году возможно ожидать медленного повышения цен — в пределах 4–5% в годовом выражении. Большой количество предложения не разрешит стоимостям расти выше инфляции, а для совершения сделок практически всем продавцов нужно будет снижать заявленные ценовые уровни — действительно, величина дисконта будет неспешно понижаться.
Средние значения стоимостей в Столичном регионе на данный момент все тяжелее поддаются анализу, поскольку большая часть лотов, представленных в активном предложении, выставлена по стоимостям, оторванным от текущего уровня платежеспособного спроса. Маленький рост среднего уровня стоимостей, что отмечается сейчас, отражает рост доли этих лотов, а не естественное поведение рынка. Кроме этого в новом году продолжится тренд на повышение доли ипотечных сделок.
Одной из долговременных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья сейчас, есть долгий демографический цикл. В возраст громаднейшей востребованности совершения сделок вошло бессчётное поколение, появившееся в конце прошлого века. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эру, то громадная привлекательность современных новостроек (если сравнивать с устаревающим советским жильем) укладывается в эту закономерность.
В целом застройщики начинают напрямую соперничать с вторичным рынком и, как показывает прошедший год, побеждают эту борьбу за счет более действенных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, действенных программ по ипотеке и рассрочке. Практическое выражение этого тренда — переток клиентов со вторичного рынка на первичный.
Олег Репченко, начальник аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»:
— Платежеспособный спрос весьма ограничен, потому, что зарплаты не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет торга и снижения цен на вторичном рынке и повышения числа бюджетных новостроек в Москве, где на данный момент возможно приобрести квартиру за 3–4 миллионов рублей. Попытки поднять цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не смогут позволить себе более дорогую недвижимость, исходя из этого скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.
В следствии на рынке сохраняется тренд на понижение стоимостей. Глубина просадки зависит от количеств предложения, что за последние годы заметно вырос. Лишь за 2016 год количество предложения в Ветхой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. Большое количество проектов до тех пор пока на бумаге, но смогут выйти на рынок в ближайщее время.
Спрос не успевает за таким ростом количеств, исходя из этого, в случае если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, стоимости продолжат стабильное понижение приблизительно на 10% в год и в течение следующих пяти лет смогут утратить в цене 30–40%.
Владимир Богданюк, глава департамента проектов риелторского агентства Est-a-Tet:
— В 2017 году средняя цена жилья на первичном рынке будет умеренно расти в пределах 8%. Средневзвешенная цена по результатам 2016 года равнялась 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (не учитывая элитного предложения), рост в годовой динамике составил 1,4%. На ценовую динамику новостроек воздействуют два разнонаправленных фактора — с одной стороны, росту стоимостей содействует увеличение строительной готовности проектов, иначе, ее тянет вниз выход новых объектов на начальной стадии с более низкой ценой.
В 2016 году факторы роста превалировали, потому, что в цене выросли масштабные проекты комплексного освоения территорий, вышедшие на рынок в 2015 году.
Для вторичного рынка прогноз достаточно пессимистичный: продолжится резкое снижение цен, которое наблюдалось целый 2016 год и достигло в среднем 15% по всему рынку. На ветхую «панель» старше восьмидесятых годов понижение цены может составить 8%, на более новые монолитные дома — 5%. Стабилизации стоимостей без усугубления падения возможно ожидать в определенных узких локациях — на монолитные дома в ряде респектабельных районов в пределах ТТК с ограниченным предложением в новостройках.
Кроме этого цены, наверное, не будут падать на новые панельные дома, потому, что на вторичном рынке это ходовой продукт в силу более низкого бюджета если сравнивать с монолитом и более большого качества на фоне ветхого панельного домостроения.
Денис Бобков, начальник аналитического центра девелоперской компании «Опин»:
— Посильнее всего стоимости вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост цены 1 какое количество. м на новостройки в Столичной области в пределах 5% в течение шести месяцев. Хорошей динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, увеличение платежной способности клиентов. На рынок возвратятся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости.
Второй обстоятельством удорожания подмосковных новостроек станет сокращение количества строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, трудиться и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по результатам 11 месяцев 2016 года их появилось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Количество предложения новостроек Столичной области продолжит уменьшаться и дальше.
Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет содействовать лояльное ценообразование. Сейчас средняя цена 1 кв. м в области кроме того в самых ближайших проектах к границам Москвы фактически в несколько раз ниже, чем в подобном сегменте в пределах МКАД, и на 20% дешевее, чем в Новой Москве.
Что касается Ветхой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в количестве предложения бизнес-класса и выше, что положительно отразится на средней цене 1 кв. м. Тенденция восстановления классической структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по результатам 11 месяцев 2016 года часть дорогих проектов (класса бизнес и выше) в ветхих границах Москвы выросла на 7 п. п. — сейчас это 45% от общего объема новостроек.
Но при качественном трансформации структуры предложения в Ветхой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Однако традиционно кризисное явление — преобладание проектов массового сегмента — неспешно уйдет со столичного рынка. Сложившаяся конъюнктура рынка новостроек Столичного региона формирует ожидания начала и постепенного восстановления рынка плавного повышения цен в следующем году.
Динамика цен на вторичном рынке жилья, в большинстве случаев, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три — шесть месяцев. Так, по мере восстановления рынка новостроек направляться ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, роста цены.
Юрий Кочетков, аналитик, начотдела маркетинга «ИСК «ФОРТ»:
— Вторичный рынок столицы продлит собственный нахождение в затянувшейся депрессии. Останется давление со стороны очень сильно подешевевших новостроек, останется и громадный «навес» нераспроданных ветхих квартир. Вместе с тем какого-либо ощутимого понижения рублевых стоимостей мы не заметим — коррекция рынка уже давно идет за счет инфляции.
Для запуска витка повышения цен нужен этап гиперинфляции, вступить в который вряд ли осмелится сегодняшний правительственный кабинет.
Первичный рынок находится в чуть более удобной ситуации, но и тут идет нарастание предложения квартир, что будет мешать прямому росту стоимостей. Но, ценовая динамика тут первоначально отправится за счет отказа от текущего уровня скидок (8–15%). В итоге в 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание.
Словом, квартирный рынок 2017 года останется рынком клиента, что возьмёт и богатый ассортимент, и ценовую гибкость от обладателей квартир. Преломить эту обстановку сможет лишь гиперинфляционный сценарий.
Создатель: Антон Погорельский.
Будут ли расти цены на недвижимость в 2018 году
