Землю спасает дешевизна
Место, место и еще раз место — так упрощенно выглядит общемировая формула успешности маркетингового продвижения недвижимости. Но это в хорошем понимании. Формула успешности торговли земельными наделами в ее окрестностях и Риге сейчас трансформировалась в место плюс низкая цена.
Действенной она останется и в 2011 году.
«Год может оказаться потерянным для рынка торговли почвой в ее окрестностях и Риге: в отличие от квартирного сегмента ожидать оживления на нем не приходится. Сделки будут происходить лишь по низким стоимостям и с привлекательными по месту размещения участками», — таким виделось развитие обстановки в 2010 году журналуи порталу varianti.lv еще прошедшей зимний период. И время подтвердило справедливость этого предположения, в особенности его второй части.
Как раз низкая цена и стала определяющим причиной, что оказал влияние на успешность торговли земельными наделами для личной застройки в ее окрестностях и Риге.
«Сделок с почвой под личную застройку было не так уж большое количество. Однако на фоне фактически «безлюдного» 2009 года прошедший год смотрелся чуть более привлекательно. Да и это произошло лишь благодаря большому понижению стоимостей со стороны продавцов.
Правильнее, тех из них, кто имел возможность пойти на данный ход. Так, в случае если в прежние годы в Марупе за участки просили по 100-150 евро за кв. м, то в 2010 году лучшие по месту размещения объекты в случае если и покупались, то максимум по 20-30 евро за кв. м. Другими словами по стоимостям в пять раз меньшим!» — делится собственными наблюдениями директор компании Averts Гунтарс Краменс. Да и это, он утвержает, что не предел уступок со стороны продавцов.
Банки, каковые пробуют торговать целыми поселковыми проектами (площадью до 10 гектаров), скидывают и больше. Недвижимость, которую в 2006-2007 годах девелоперы предлагали по 15-20 евро за кв. м, финучреждения, перенявшие проект из-за долгов кредитополучателя, согласны отдавать по два-три евро за кв. м.
«Маленькое шевеление на рынке торговли участками под личную застройку происходило летом.
И все-таки более честной и емкой оценкой прошедшего года есть фраза из ветхой советской кинокомедии: «Тишина. И мертвые с косами стоят», — шутит глава компании Latvian Real Estate Иварс Жердиньш.
Эксперт Ober Haus Кристина Дубане подчернула, что их компания почувствовала оживление со стороны клиентов земельных участков в осеннюю пору. Показался хоть какой-то спрос.
Запросы потенциальных клиентов возможно было поделить на две главные категории: или весьма хорошее место, или весьма недорогое предложение. «Участки в садоводческих кооперативах в Рижском районе брали за 2 000-3 000 латов. Более дорогие предложения оставались невостребованными», — говорит она.
«А вот лично меня 2010 год не разочаровал. Мы почувствовали рост активности со стороны клиентов, которая и отразилась на количестве сделок.
В случае если в так именуемые жирные годы (в 2006 году) наша фирма реализовывала в среднем по три участка в месяц в собственных проектах, то весной и летом 2010 года у нас было по две сделки каждый месяц», — пара озадачил журнали портал varianti.lv своим бодрым заявлением Андрей Валтерс, глава специализирующейся на развитии поселковых проектов компании Lange Pils. Но предстоящий разговор с ним расставил все по своим местам: его хороший настрой не выпал из неспециализированной обрисованной обстановки. «И что?
Торговля в 2010 году велась по стоимостям, сопоставимым с теми, что были 2006 году?» — интересуемся у него. «Конечно же нет! — не отрицает эксперт. — Они были на 75% ниже, чем в 2006 году. Однако в поселковых проектах с развитой инфраструктурой дно было достигнуто а также наблюдался маленькой прирост стоимостей. Так, в случае если на границе Риги лучшие участки прошедшей зимний период предлагались по 20-25 евро за кв. м, то к концу осени уже по 23-28 евро за кв. м».
Но, озвучив эту приятную для маклеров тенденцию, Андрей Валтерс сразу же уточнил: «Лишь ни за что нельзя говорить, что это носило повсеместный темперамент. В противном случае у читателей создастся чувство, что рост стоимостей отмечается на всю почву. Спрос стал избирательным. Потенциальный клиент прежде всего выбирает участки в самых лучших местах.
В Рижском районе, смею вас заверить, поселковых проектов с хорошим транспортным сообщением, эргономичными развитой инфраструктурой и подъездными дорогами не так уж и большое количество. Вот они и увлекательны потенциальным клиентам. В то время как в проектах поселков, каковые существуют только на бумаге либо являются распарцеллированные поля, где имеется какая-то наезженная колея да торчат электрощитки, — в том месте обстановка совсем другая.
В том месте активности нет, и девелоперы, в случае если такая возможность у них имеется, вынуждены до максимума скидывать цены». Глава Lange pils привел таковой пример: на судебных аукционах, на которых в 2010 году распродавались заложенные в банках земельные наделы в «безлюдном» поселке в Стопиньской волости, сделки происходили на уровне 5-6 евро за кв. м. Так, неспециализированная цена за участок составляла 7 000-9 000 евро.
Вне аукциона подобные по своим качественным чертям объекты находят нового обладателя не более чем за 10 000-12 000 евро. «Трудится лишь мегадешевый сегмент», — заключил Андрей Валтерс.
Согласно точки зрения Гунтарса Краменса, бессчётные нарезанные в пустынных полях около Риги участки под застройку обещают простоять нетронутыми еще несколько год. Спроса на них нет. Сейчас дешевле купить под Ригой готовый дом с участком, чем заморачиваться всем этим строительным процессом самому.
Да и до тех пор пока в поселке не покажется определенное количество домов, за его обустройство никто не возьмется. А поток потенциальных клиентов почвы под личную застройку в ее окрестностях и Риге, каковые планируют реально брать, а не просто интересуются данным вопросом любопытства для, в наше время не так уж велик. Согласно точки зрения специалистов, в 2010 году счет таких клиентов шел на много, а никак не на тысячи.
Одна из обстоятельств столь низкой активности разъясняется тем, что банки фактически не финансируют приобретение почвы. Те маклеры, с которыми побеседовалии varianti.lv, отыскали в памяти лишь несколько случаев, в то время, когда банк предоставил заем в количестве 50%. Да да и то приобретение кредитовалась по той причине, что клиент, оформлявший одновременно и кредит на постройку дома, смог подтвердить собственную денежную состоятельность.
Собирательный образ привлекательного участка под застройку, что имеет шанс отыскать клиента в этих рыночных условиях, выглядит так: не потом 10 километров от границы Риги, в месте, где уже проложены дороги (каковые к тому же чистятся!), подведены все коммуникации, более половины участков в поселке должны быть застроены и обжиты. В обязательном порядке — транспортное сообщение, предпочтительно наличие водоема — реки либо озера. Ну и, наконец, цена.
Кроме того на самые лучшие по своим чертям объекты она не должна быть больше 20-30 евро за кв. м.
Действительно, последнее требование не распространяется на вправду неповторимые предложения. «Тут действуют иные правила. Так, у нас был клиент, что искал участок у озера. Год наблюдал различные варианты, пока не отыскал то, что ему приглянулось.
И заплатил за него цену, которую я не могу назвать ни супердешевой, ни супервыгодной по нынешним временам. Но он взял как раз то, что искал», — додаёт Кристина Дубане.
Земельный рынок ее предместий и Риги — это не только участки по личную застройку.
Это еще и участки для постройки многоквартирных домов и коммерческих объектов. Это и леса и сельскохозяйственные земли. Интерес к первой группе минимальный.
Не смотря на то, что Ober Haus и говорит о появлении в октябре-ноябре инвесторов, готовых разглядывать вопрос о приобретении таковой недвижимости. Лишь предлагаемая ими цена редко соответствует запросам тех, кому эти участки принадлежат. Плюс в последний год в сегменте нового строительства развивают проекты или большие строительные компании, или банки. У тех и других портфель собственных земельных участков переполнен. Им хоть бы часть его освоить, что уж о приобретении новых сказать.
Сделки с участками как для многоквартирного, так и коммерческого строительства единичен . И по низким стоимостям, в которых учитывается, что инвестору перед тем, как начать развивать проект на приобретённой почва, предстоит выждать пару-тройку лет.
«Участки для коммерческой почвы, каковые находятся на главных улицах, с хорошим удобными подъездами и потоком людей для автомобилей задают вопросы частенько. Время от времени цены на них таковы, что удачнее приобрести уже имеющуюся постройку с участком.
К примеру, мы реализовываем участок в 2 400 кв. м с офисным строением (более чем 700 кв. м) по 250 евро за кв. м», — указал Иварс Жердиньш. Аналитики утверждают, что коммерческие почвы в последний год покупают лишь те предприниматели, кто видит предстоящие возможности для собственных фирм в Латвии. Исходя из этого готовы вкладываться в возведение собственных складских, производственных либо офисных помещений.
И не столько для сдачи их в аренду вторым, сколько для собственных потребностей.
«Отечественных клиентов-инвесторов интересуют участки в центре Риги и в Юрмале, но они не готовы разглядывать вопрос о покупке по тем стоимостям, что предлагаются. В том месте нет ликвидности, — поясняет глава компании Century21Baltwest Валерий Энгель. — Продавцам приходится быть весьма эластичными. Был в Ветхой Риге участок, за что хозяин желал взять 2,5 миллионов евро.
Никто не брал. Стоило же хозяину почвы поменять концепцию и решить о создании СП для постройки гостиницы либо многоквартирного дома, как желающие стать соинвесторами показались».
Яркое пятно на фоне достаточно грустной картины с торговлей земельными наделами — лесные угодья и сельскохозяйственные земли. На них спрос, как и раньше, довольно большой.
Клиенты — скандинавы, британцы и немцы, через юрлиц — россияне. Значительно чаще ищут кроме того не десятки, а много гектаров по цене в диапазоне от 500 до 1 000 латов за гектар. Лес берут с прицелом на экспорт древесины. Мотивацией приобретения сельскохозяйственной почвы помогает ее относительная низкая стоимость если сравнивать с теми же Швецией и Данией и общемировые тенденции роста спроса на еду.
По убеждению маклеров, с которыми мы побеседовали, лесные угодья и сельскохозяйственные земли останутся востребованным и в 2011 году. В то время как в остальных сегментах Рижского земли района и рынка Риги ожидать особенного трансформации обстановки со сделками не приходится.
Те ростки спроса, каковые стали прорастать на волне хороших информации об неспециализированной экономической обстановке в стране, может погубить новая налоговая политика правительства в отношении всей недвижимости. Рынок и конкретно клиент реагируют на это весьма болезненно. Соответственно, пока он не свыкнется с данной мыслью, пока не осознает, что к чему, активности с его стороны ожидать не следует.
В случае если, само собой разумеется, обращение снова не будет идти о супердешевых предложениях.
Мнения: Чего ожидать земельному рынку в 2011 году?
Гунтарс Краменс, директор компании Averts: «Когда-то почва приобреталась как весьма надежное вложение. на данный момент ее как подобный денежный инструмент вряд ли кто-то разглядывает.
Рынок недвижимости Латвии взял сверхтяжелый налоговый удар. И как он его перенесет, я прогнозировать не берусь».
Андрей Валтерс, обладатель Lange pils: «Думаю, первая добрая половина 2011 года для сегмента торговли почвой пройдет под знаком затишья. Обстоятельством этого станет пакет налоговых мер, каковые получили юридическую силу с 1 января.
Дальше сохраняю надежду на оживление. Хочется верить, что в 2011 году цены на землю останутся стабильными, с малым приростом. Для их падения я по большому счету обстоятельств не вижу: те цены, что имеются на данный момент, в полной мере подъемные для потребителей».
Кристина Дубане, эксперт компании Ober Haus: «Падение цен на земельные наделы может само собой разумеется быть спровацированно падением экономики. Не смотря на то, что одновременно с этим те обладатели, каковые испытывали денежные неприятности, ушли рынка. Остальные продавцы, в случае если нет денежных обязательств и их участок владеет какими-то конкурентными преимуществами, с продажей не торопятся.
Они держат цену на устраивающем их уровне. Очень многое будет зависеть от их принципиальности».
Varianti.lv
Мартышка ВЫРУЧАЕТ ГРЫЗУНА, КОТОРОГО ПРОГЛАТЫВАЕТ Огромная ЗМЕЯ
