Живее всех живых
Самым активным сегментом латвийского рынка недвижимости вот уже год есть рынок аренды квартир. В первые два месяца 2010 года число сделок на нем в два раза превысило подобный показатель прошлого года. Приходится платить.
Хороших предложений не достаточно
Еще пару-тройку лет назад таковой сегмент, как аренда квартир, пребывал в роли необычной падчерицы рынка недвижимости Риги.Помой-му он функционировал и спрос какой-никакой имелся. Но собственники жилых помещений нехотя сдавали их постояльцам. Большая часть — лишь на период ожидания повышения цен. Позже неизменно шла продажа.
Сами маклеры, кстати, кроме этого предпочитали сделки по приобретению-продаже квартир либо почвы: они приносили значительно более ощутимый доход. Равно как и оказание посреднических одолжений в коммерческом сегменте. Наряду с этим маклеры довольно часто повторяли: обычного рынка аренды квартир в Риге нет!
Обстановка кардинально изменилась, по окончании того, как недвижимость в Латвии вошла в крутое пике. В условиях резкого сокращения сделок приобретения-продажи сегмент арендного жилья засиял новыми красками: существенно возрос количество предложения, значительно сократился уровень запрашиваемых стоимостей и активизировались сделки. Эксперты по сдаче в аренду квартир за последний год стали одними из самых востребованных сотрудников во всех больших и средних маклерских компаниях страны. «Живее всех живых» — эта оценка ярко отражает надежды и те чаяния, каковые в наше время возлагают на сегмент аренды столичных квартир представители маклерского бизнеса.
«Спрос на квартиры большой. В последние месяцы кроме того появилась неприятность: мало хороших предложений — другими словами тех, где цена соответствует качеству», — так обрисовывает обстановку «м2» и порталу www.varianti.lvспециалист компании Ober Haus Инга Упмале. А по наблюдениям начальника отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Ливы Яунозолы, в начале 2010 года число сделок по аренде квартир в два раза превысило показатели, зафиксированные в прошедшем сезоне.
И борьба среди игроков рынка делается все выше.
Громадные обожают центр
Рынок арендных квартир столицы Латвии возможно поделить на две многочисленные группы: центр Риги плюс новые проекты и, раздельно от них, типовые квартиры в районах. Большие маклерские компании стараются концентрироваться на работе с первыми двумя группами. Тому имеется материальное объяснение.
Дело в том, что классический гонорар маклеров — одномесячный платеж, что в соответствии с укоренившейся сейчас практикой платит хозяин сданного жилья. При с жильем в центре либо в новостройке — это как минимум сотня-вторая латов. Серийные же варианты так недороги, что обычно надеющиеся маклерам премиальные не покрывают их затрат, напрямую связанных с подготовкой сделки.
«За трехкомнатную квартиру в простом состоянии, расположенную в районе Риги, хозяева смогут взять 100-120 латов в месяц. Деньги маленькие и собственники не готовы ими делиться: у них самих не таковой уж громадный достаток. Да и нам все это мало весьма интересно. какое количество показов необходимо совершить, потратиться на дорогу и израсходовать собственный время?! Дабы позже услышать от хозяина, что он готов нам заплатить каких-нибудь 30-50 латов. Оно того не следует!
Заниматься серийным жильем вне центра невыгодно», — растолковывает Лива Яунозола. Исходя из этого предложения о найме жилых площадей в серийных зданиях районов, за которыми стоят наибольшие латвийские маклерские компании, — уникальность. Объявления в электронных базах данных и печатных изданиях в большинстве случаев размещают или сами обладатели квартир, или узкоспециализированные и без того именуемые серые маклеры.Деятельно заявлять о себе в данном сегменте пробуют и новые игроки: нужно же как-то завоевывать себе имя.
Схема работы маленьких частнопрактикующих маклеров и фирм значительно чаще выглядит так: открывают общедоступные порталы по рекламе недвижимости и штудируют их. Находят собственников и предлагают собственные услуги. В случае если те соглашаются, то приобретают фотографии квартир и выкладывают объявления на те же порталы, лишь со собственными координатами. На кого такие приемы вычислены? Ответить тяжело.
Большая часть потенциальных квартиросъемщиков в большинстве случаев и сами просматривают порталы о недвижимости. И в случае если находят в том месте телефон хозяина, то обязательно обращаются как раз к нему. Согласно точки зрения самих маклеров, из всего количества объявлений о сдаче внаем рижских квартир, каковые фигурируют в отечественном интернет-пространстве, настоящих объектов не более 40-50%.
Все другое — «крючки», с помошью которых маклеры пробуют поймать потенциального клиента.
Утром объявление, вечером — клиент
«Вмикрорайонах Риги скоро уходят адекватные квартиры. Что подразумеваю под этим понятием? В случае если это аккуратная и меблированная 1-комнатная квартира в Пурвциемсе, то ее цена должна быть 60-70 латов в месяц плюс коммунальные платежи.
Утром такое объявление размещаешь в базе данных, вечером подписываешь контракт аренды, — уверяет представительница компании Ober Haus. — По 2-комнатным обстановка практически подобная, не смотря на то, что пару-тройку дней объявление с ценой в районе 100 латов, вероятнее, простоит в ожидании собственного постояльца».
Ежемесячные арендные ориентиры от компании Latio чуть более скромные: 50-60 латов для 1-комнатных квартир,80-90 латов — для 2-комнатных и 110-120 латов — для 3-комнатных. Очевидно, к этому необходимо еще приплюсовать коммунальные платежи. Действительно, Latio указало, что разглядывает ставки на квартиры в «среднем состоянии».
В последние месяцы в сегменте сдачи типовых квартир в районах все бросче проявляется тенденция сближения арендных ставок на 2- и 3- комнатные квартиры. Это связанос тем, что коммунальные платежи за 3-комнатную значительно выше. Второй новый момент на рынке -рост интереса к таким районам, как Тейка и Межциемс.
Объяснение тому — наличие в них больших лесопарковых территорий. Классические районы повышенного спроса со стороны потенциальных арендаторов — Пурвциемс и Плявниеки, чуть хуже — Иманта и Золитуде. В целом охотнее задают вопросы серийные квартиры в правобережной Риге.
Замыкают перечень предпочтений Кенгарагс и Болдерая.
В больших региональных городах Латвии — в той же Лиепае — в последнее полугодие имеются примеры сдачи типовых квартир без какой-либо арендной ставки — лишь за коммунальные платежи. В Риге сказать о массовости этого явления не приходится. Не смотря на то, что анологичные случаи видятся. В практике Ober Haus таковых было два.
Но ее эксперты отмечают: «Цена в таких предложениях в большинстве случаев соответствует качеству. Не следует рассчитывать на то, что удастся взять хорошее жилье. Довольно часто тот, кто заходит безвозмездно, берет на себя обязательства сделать в арендуемой квартире маленькой косметический ремонт».
С учетом падения ставок собственники квартир в районах все реже идут на дополнительные уступки по цене. Только, в случае если того требуют их индивидуальные денежные события. В то время, когда нет необходимости в спешном поиске арендатора, то стоят на своем до конца.
Дешевле, чем ни при каких обстоятельствах
Возможно ли сказать о конкуренции между арендными квартирами в районах и в историческом центре города? Собеседники «м2» считают, что так вопрос не следует. Люди ведут поиск жилья в рамках имеющихся у них сумм и выбранных мест: готов платить 200 латов в месяц и что я могу за это взять?
В случае если желал хорошую 3-комнатную в центре, а по деньгам выходит лишь 2-комнатная, то клиент стремительнее согласится на вариант уменьшения площади, чем отправится в серийное жилье в районе.
Нынешние арендные ставки на квартиры в центре Риги самые низкие за последние шесть лет и находятся в пределах 3-5 латов за кв. м. Кроме того самые элитные квартиры редко предлагаются дороже 7-8 латов за кв. м. О состоянии дел с стоимостями говорят такие факты. Ни у одного из отечественных собеседников сейчас не было сделок, в неспециализированная арендная плата превысила бы 840 евро в месяц.
Второй показательный пример: уровень запроса обладателя шедеврального строения на улице Альберта, 4, на данный момент образовывает 7 латов за кв. м каждый месяц, в то время как в 2006 году он был близок к 21 лату за кв. м. Снимать квартиру в новостройках и центре конкретно значительно удачнее, чем покупать в долг. И еще не факт, что банки предоставят вам заем.
Особенным спросом в центре пользуются 2- и 3-комнатные квартиры в реновированных зданиях.Оценивается наличие отремонтированного паркинга и подъезда, в случае если дом выше трех этажей, то желают видеть лифт. К сожалению, отвечающих таким параметрам домов мало. Примечательно, что сами латвийцы в большинстве случаев просят подыскать для себя «трешки» в центре за 180-250 латов плюс коммунальные.
Чужестранцы разглядывают подобные по площади предложения с ценником в 250-400 латов. Запросы к оснащению и ремонту квартир бытовой техникой и мебелью у них выше.
Чужестранцы — это в первую очередь скандинавы, британцы и немцы. В опытном замысле — работники банков, и менеджеры высшего и среднего звена. Превосходный спрос формируют кроме этого пилоты airBaltic. Действительно, их бюджет ограничен. Плюс довольно часто они останавливаются не столько в центре, сколько в новых проектах.
Один из самых популярных в среде пилотов домов — две достроенные башни Panorama Plaza. Квартиры площадью до 100 кв. м предлагаются в этом комплексе за 260-300 латов в месяц.
Вынужденные участники рынка
Новостройки — новый и обычно вынужденный сегмент арендного рынка.До тех пор пока в нем господствуют предложения от перекупщиков – другими словами тех, кто брал квартиры с целью последующей перепродажи. Сделать это по желаемой цене не удалось, а потому, дабы не платить из собственного кармана за содержание жилья, его отдают в аренду. С каждым месяцем все громадную роль в этом сегменте начинают играться девелоперы и банки.
По данным «м2», конкурсы на право оказания услуг по сдаче в аренду и обслуживанию перенятых от должников квартир в феврале организовали пара латвийских банков.
«Банки более либерально стали относиться и к попавшим в затруднительное положение девелоперам. Уже нет для того чтобы, что они, как раньше, все забирают. В случае если проект хороший, то кроме того выделяют какое-то маленькое дополнительное финансирование, дабы дом былдоведен до ума. Собственники проекта ставят в квартиры кухни и встроенные шкафы и отдают на аренду. Дабы обеспечить хоть какое-то перемещение денег на собственных квитанциях.
Мы вот в феврале начали предлагать на рынке один из таких проектов, всецело реновированный дом на улице Гертрудес. Ставка в нем 5 евро (3,5 лата) за кв. м, которая по сегодняшним меркам есть привлекательной», — привела пример Лива Яунозола.
Цена предложений по найму жилья в новых проектах разнится в зависимости от места, в котором находится дом. В случае если в центре, обращение отправится где-то о 4-6 евро за кв. м. В районах громадную роль играется количество соперников. В случае если поблизости находятся пять-семь новых проектов, квартиры имеются на арендном рынке, то цена будет в пределах 3-4 латов за кв. м. Соперников меньше — просить будут больше.
Вот лишь сказать о появлении обычного рынка арендных домов пока не приходится. Для того чтобы рынка, как в Германии, где 40% населения живёт в съемных квартирах.Кроме того те латвийские девелоперы, каковые выставляют квартиры в аренду, признают: когда цены продаж приблизятся к докризисному уровню, они снова начнут торговать. «Начиная с осени прошлого года сдали ужешесть квартир с меблировкой и полной отделкой. на данный момент подготавливаем еще около двух десятков квартир.
Само собой разумеется, приходится идти на дополнительные затраты, но по-второму запрещено. Продажи идут не хорошо, да и по стоимостям, каковые ниже себестоимости. А вот квартиры, в особенности с маленькой площадью, находят съемщиков достаточно скоро. Арендный дом?! Нет собственники кроме того не рассматривают таковой возможности. В то время, когда все нормализуется, опять отправятся продажи», — расказал «м2» и varianti.lv управляющий проектом Kengaraga zieds.
В этом проекте квадратный метр жильяпредлагается от 5 евро. Обычный срок соглашения — шесть месяцев. На рынке аренды в наше время господствуют как раз кратковременные соглашения.
Трех- либо пятилетние соглашения видятся не довольно часто. И арендаторы, и собственники сдаваемого жилья стараются обезопасить себя. Первые переживают по поводу того, будет ли у них на следующий день работа и смогут ли они оплачивать жилье. Вторыебоятся продешевить: внезапно рынок отправится вверх.
Нынешние арендные ставки в подавляющем большинстве собственном не покрывают и 50-60% ипотечных платежей собственников за эти квартиры.
С хорошим настроением
«Арендные ставки на квартиры стабилизировались, не смотря на то, что в ходе заключения сделки вероятны маленькие уступки в 5%. Большой спрос подталкивает к мысли, что падать цены не будут», — таковой прогноз дала Инга Упмале. Еще более оптимистичной была представительница Arco Real Estate: «Думаю, к лету 2010 года вероятен кроме того маленький рост цены аренды на 10%. Отопительный сезон закончится и люди наберутся воздуха более вольно.
Уже на данный момент в популярных районах с рынка уходят квартиры за 50-60 латов в месяц. Хорошие объекты стоят дороже. Надеюсь, что улучшится и само уровень качества квартир. Случится их более четкая разделение.
В противном случае на данный момент у нас все квартиры с хорошим и нехорошим ремонтом, с успешным и неудачным расположением, в отремонтированных и неремонтированных зданиях… варятся в одном котле. Клиенты должны начать оценивать уровень качества».
Создатель: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"
Вася Обломов — Живее всех живых (концерт всецело)
