Апартаменты сделают жильем с социальными ограничениями

Апарт-комплексы не уравняют в правах с многоквартирными зданиями и сохранят повышенные ставки налога

Апартаменты сделают жильем с социальными ограничениями

Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева

Апартаменты смогут приобрести официальный статус жилых помещений, но их обладатели будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой. Наряду с этим новый правовой статус апартаментов не избавит их обладателей от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества.

Соответствующие предложения находятся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, созданного фондом «Университет экономики города» по заказу мэрии и горсовета Москвы. Эти предложения на круглом столе в рамках III Общероссийского заседания по формированию жилищного строительства в конце прошедшей семь дней озвучила президент фонда Надежда Косарева.

Университет экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия:

  • апартаменты;
  • дом смешанного применения (ДСИ);
  • и многофункциональное строение (МФЗ).

«Апартаменты, в соответствии с концепции законопроекта, — это жилые помещения в ДСИ, что является совокупностью всех жилых и нежилых помещений, и помещений неспециализированного пользования в МФЗ либо его структурно обособленной части. Со своей стороны МФЗ — это строение в публично-деловой территории (в отличие от жилого дома, что находится в жилой территории) с жилыми и нежилыми помещениями», — растолковывает аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости».

Кроме того в случае если апартаменты, в соответствии с закону, приобретут статус жилья, они не будут приравнены к жилплощади в многоквартирных зданиях. Потому, что при их постройке девелопер высвобожден от обязанности строить социальную инфраструктуру, то пользоваться школами, детскими поликлиниками и садами собственникам апартаментов придется по остаточному принципу — в тех районах, где останутся свободные места. «Клиент обязан осознавать, что если он берёт квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет собственной социальной инфраструктуры, то будет ограничен в выборе детского сада либо школы рядом с домом, — поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, — потому, что при постройке комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, но смог предложить клиентам более низкую цену».

Плата за услуги ЖКХ в апартаментах останется такой же, как и в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном строении. На практике это указывает, что в целом обладатели апартаментов будут переплачивать за «коммуналку» в несколько раз если сравнивать с собственниками жилья. «Государство относит апартаменты к коммерческой недвижимости, ставки по ЖКУ в которой выше, чем в жилой, — говорит глава департамента продаж онлайн-каталога «апартаменты и Лофты» Елена Шендлер. — Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость, если сравнивать с жильем, имеют повышающий коэффициент — в большинстве случаев, на ставку НДС. В настоящем выражении услуги ЖКХ в апартаментах выше: на воду — на 10%, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%».

Специалисты Университета экономики города предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных зданиях, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. Но наряду с этим обладатели апартаментов будут платить налог не только за собственный помещение, но и за неспециализированное имущество в МФЗ. Обладателям апартаментов кроме этого так же, как и прежде не будут дешёвы субсидии, компенсации, налоговые вычеты, предусмотренные жилищным законодательством.

Для квартир ставка налогообложения ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, кадастровая цена которых не превышает 300 миллионов рублей. Для большинства жилых помещений это 0,1% при кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей. за объект, 0,3% при стоимости более чем 10 миллионов рублей. и 2% для объектов, чья кадастровая цена превышает 300 миллионов рублей. При с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, большая — 2%. «Для апартаментов кроме этого отсутствует налоговый вычет (обладатели квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из неспециализированной площади объекта 20 кв. м)», — растолковал «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Наряду с этим, в соответствии с законом, напрямую статус жилья смогут взять лишь апартаменты-новостройки, каковые будут сдаваться в эксплуатацию уже по окончании принятия закона.

Для решения вопроса с существующими апартаментами предлагается установить переходный период для их перевода в жилье по особенным правилам, каковые будут разрабатываться на уровне субъектов РФ, по окончании чего предлагается запретить проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе.

Окончательное предложение, согласно заявлению помощника председателя совета директоров компании MR Group Андрея Кирсанова, противоречит Конституции РФ, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории страны, вольно передвигаться и выбирать жительства и место пребывания.

Фонд «Университет экономики города» (ИЭГ) — негосударственная и некоммерческая организация. Создан в 1995 году.

В конце 2004 года при участии специалистов ИЭГ был принят пакет законов , направленных на формирование рынка дешёвого жилья в Российской Федерации, включая Жилищный кодекс Российской Федерации, закон об ипотеке, поправки в налоговом и бюджетном законодательстве. Президент фонда «Университет экономики города» Надежда Косарева управляла коммисию по созданию концепций пакета законопроектов.

Университет активно учавствовал в подготовке действующей на данный момент редакции Градостроительного кодекса РФ, что регламентирует ключевые принципы развития строительной отрасли и совокупности территориального планирования.

ИЭГ — один из основных проводников идеи о понижении административных барьеров в жилищном постройке. При ярком содействии специалистов ИЭГ было принято распоряжение правительства РФ «Об исчерпывающем списке процедур в сфере жилищного строительства».

Кроме этого фонд есть идеологом жилищно-коммунальныереформы, а также создателем новой совокупности финансирования капремонта многоквартирных домов.

На данный момент ИЭГ с целью стимулирования строительства квартир экономкласса разрабатывает проект закона о национально-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий, и закон о некоммерческом найме жилья.

Фонд кроме этого деятельно трудится в разных региональных программах.

Остаются вопросы

Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта, по словам председателя совета директоров компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, есть весьма спорной. «По сути, новый закон полностью не решает сегодняшние неприятности в сегменте апартаментов, а просто описывает ситуацию . Единственное преимущество данного законопроекта — это возможность для обладателя оформить постоянную регистрацию», — прокомментировала она обстановку для «РБК-Недвижимости».

Принятие для того чтобы закона, согласно точки зрения Марии Литинецкой, есть «шагом назад», потому, что у застройщиков покажется официальная возможность экономить на постройке инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже трудящиеся социальные учреждения.

«С одной стороны, закон предлагает соотнести формальный и фактический статусы апартаментов, что сделает рынок для того чтобы формата более прозрачным, — поделилась мнением с «РБК-Недвижимостью» коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. — С другой — появляется вопрос, какие конкретно настоящие преимущества возьмут обитатели. Наличие инфраструктуры в пешей доступности не предусмотрено, сохраняются завышенные денежные обременения по коммунальным платежам, тарифам на эксплуатацию, налоговым отчислениям и т. д.».

Что такое апартаменты

На русском рынке недвижимости апартаментами принято именовать помещения, каковые не относятся к жилому фонду, но имеют нужные условия для проживания, растолковывает Елена Шендлер из департамента продаж онлайн-каталога «апартаменты и Лофты». Апартаменты смогут быт составной частью бизнес-центров, гостиниц и многофункциональных комплексов. Но сейчас девелоперы реализуют проекты отдельных апарт-комплексов и апарт-отелей. В зависимости от функционального профиля и местонахождения апартаменты смогут быть жилыми, сервисными либо гостиничными.

«Апартаменты не считаются жильем, исходя из этого при строительстве и проектировании к ним не используются «жилые» санитарные и иные нормы. Застройщик апартаментов не обременен обязательствами перед городом по обеспечению собственного проекта социальной инфраструктурой, что делает себестоимость возведения апартаментов в среднем на 20% меньше, чем при квартирных домов», — уточняет Елена Шендлер.

В случае если сказать о массовом сегменте недорогих апартаментов, то новшества приведут к понижению к ним интереса со стороны клиентов, исходя из этого девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на этот формат, отмечает начальник аналитического отдела компании «ОПИН» Денис Бобков. При же с более дорогими апартаментами, согласно его точке зрения, ничего не изменится — тут определяющими факторами выступают расположение, концепция, имидж и архитектура проекта.

«Настораживает, что наряду с этим их нежилое прошлое в том либо другом виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.)», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

«Авторами закона, на мой взор, предложена дискриминация формата апартаментов с позиций налогообложения, — говорит Белоусов. — В частности, это относится налога на неспециализированное имущество. Тут очевидно прослеживается офисный подход. Корректнее сказать о единой ставке на квартиры и апартаменты, а все нюансы решать за счет различной кадастровой цене».

«К сожалению, несмотря на его значение и революционность закона для рынка, в таком варианте он вряд ли совсем примет решение проблему сегмента. Вместо того дабы стать прототипом современного жилья нового формата, апартаменты так и останутся «недожильем», — резюмирует топ-менеджер Capital Group.

Предложение растет, стоимости уменьшаются

Сегмент апартаментов продолжает динамично развиваться и пополняется новым предложением более деятельно, чем сегмент квартир, — отмечает начальник аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. По результатам мая, согласно данным компании, часть апартаментов на первичном рынке выросла на 3% если сравнивать с апрелем и составила 34,6% от общего объема предложения новостроек.

В целом в 2015 году количество предложения апартаментов последовательно рос. В мае средневзвешенная цена предложения в сегменте апартаментов составила 361,2 тыс. руб. за кв. м, если сравнивать с апрелем сократившись на 1,9%.

Понижение цены Владимир Богданюк растолковывает изменениями структуры в количестве предложения, в частности выходом новых проектов с минимальным уровнем стоимостей для собственного класса.

Владимир Миронов

Апартаменты сделают жильём с социальными ограничениями


Темы которые будут Вам интересны: