Аренда жилья: как снять или сдать квартиру в кризис
Падение курса национальной валюты и соответствующие трансформации конъюнктуры на рынке наемного жилья Москвы скорректировали условия, на которых сейчас заключаются либо пересматриваются соглашения аренды. Как в сегодняшней обстановке может мотивировать собственную позицию любая из сторон, какие конкретно аргументы приводить при торге? "РБК-Недвижимость" собрал рекомендации специалистов, направленные как арендодателям, так и квартиросъемщикам
Фото: Фотобанк Лори/Андрей Попов
Согласно данным департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость", классического для ноября снижения цены найма в экономклассе (с арендной ставкой до 40 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру) не случилось. Для сравнения, в прошедшем сезоне аренда в это время снизилась в цене на 2-3%.
"Собственники во многих случаях уже снизили ставки в прошлые месяцы, что содействовало сдаче в аренду пустующих квартир", — отмечает начальник департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина. Это содействовало сокращению разрыва между спросом и объёмом предложения на недорогие квартиры в Москве.
Средняя цена аренды квартир в Москве в ноябре
| 30,7 тыс. руб. | 43,8 тыс. руб | 71,7 тыс. руб |
| 40,9 тыс. руб. | 64,9 тыс. руб | 94,6 тыс. руб |
| 55,7 тыс. руб. | 95,5 тыс. руб | 139,6 тыс. руб |
| н/д | 132,8 тыс. руб | 210,4 тыс. руб |
"ИНКОМ-Недвижимость"
на данный момент наймодатели, скорее, склонны к повышению ставок, и о скидках речь не идет. Особенно на популярные недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. "Обстановку на этом рынке, возможно назвать "смутным периодом", так как ни наниматели, ни наймодатели не смогут определиться, что будет дальше", — комментирует Галина Киселева, глава департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость".
Генеральный директор компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова подтверждает тот факт, что на данный момент в массовом сегменте на рынке аренды отмечается полное замешательство. "Обе стороны уверены, что рынок именно на их стороне, — говорит специалист. — Арендаторы апеллируют к повышению роста инфляции и отсутствию доходов. Арендодатели стремятся поднять ставку, время от времени пробуют перевести расчет в доллары США. Объективно говоря, силы равны, но более разумно сейчас было бы покинуть имеющиеся договоренности между арендодателем и арендатором в силе".
Но в сегменте элитной недвижимости, где большое количество объектов неповторимых, с эксклюзивными чертями, каковые как правило сдавались в аренду за валюту, начальник блока по реализации элитной недвижимости "БЕСТ-Новострой" Оксана Дивеева рекомендует арендаторам пересмотреть условия контракта. "Ветхих контрактов, где устанавливался фиксированный курс, мало. на данный момент нагрузка на арендаторов таковой недвижимости (за исключением тех, кто приобретает доходы в валюте) из-за курсовой отличия очень сильно возросла", — разъясняет эксперт. Обеим сторонам, она утвержает, что имеет суть договориться об единовременной оплате аренды сходу за шесть месяцев, за год.
Для арендодателя это получение гарантированно единовременного дохода, что он может положить в дело. Для арендатора — исключение курсовых рисков.
Советы риэлторов
| Наталья Сивко, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" | В соглашении в обязательном порядке должны быть прописаны цена арендной возможность и платы ее трансформации, и порядок внесения арендных платежей. Дабы гарантированно взять полную арендную плату в срок — показывайте в соглашении всю сумму. Кое-какие собственники прописывают лишь часть суммы, дабы сократить налог с дохода, что угрожает последствиями. Собственники квартир, каковые официально сдают квартиры, в большинстве случаев, идут навстречу иногородним арендаторам и регистрируют их в квартире. Время от времени — безвозмездно, время от времени — до суммы, на которую увеличивается квартплата. | на данный момент месячная цена найма как правило устанавливается в рублях. В валюте соглашения заключаются по большей части в элитном сегменте. Но в случае если так произошло, то ответом при существующих скачках курса есть фиксирование курсовой "вилки". В случае если курс выходит за ее рамки, то плата за аренду квартиры производится по фиксированным минимальному либо большому значениям. |
| Ирина Доброхотова, генеральный директор компании "БЕСТ-Новострой" | В сегменте аренды экономкласса апелляция арендодателя к падению курса рубля выглядит спекулятивной. Исключение возможно одно: в случае если сдаваемая квартира есть ипотечной и ипотечный заем был валютным. Но и в этом случае рост арендной ставки сходу на 30-40% заставит арендатора к поиску вторых вариантов. Арендодателям, каковые ранее не практиковали взимание страхового депозита, при перезаключении соглашения стоит это сделать. Возможно назвать этот взнос в противном случае: к примеру, плата за этот месяц проживания. И одновременно с этим заключить соглашение страхования квартиры от ущерба. Это окажет помощь уберечься от порчи имущества и внезапного съезда арендаторов. | В непростой ситуации арендатор может попросить об арендных каникулах, прописав условия в допдоговоре. Или договориться о рассрочке платежа (к примеру, в ближайшие три месяца платить на 20% меньше, по окончании срока договоренности — на 20% выше арендной ставки, упомянутой в контракте). Устные договоренностимогут потерять силу. Арендатору необходимо настаивать на заключении соглашения найма, установить валюту расчета, сроки пересмотра ставок. Кроме этого направляться обратить внимание на пункты, касающиеся неожиданного прекращения арендных взаимоотношений. |
| Юлия Лукина, начальник департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" | Необходимо объективно оценивать расположение, особенности и состояние сдаваемой квартиры, наличие конкурентных предложений в той же локации. В торге возможно учитывать и дополнительные факторы. К примеру, в случае если арендатору нужна определенная улица и другие конкретные параметры, а вторых оптимальных предложений нет, то эту обстановку возможно применять в собственную пользу. | В случае если для арендатора серьёзны низкие ставки, то направляться обратить внимание на спальные районы Москвы, насыщенные такими предложениями. В условиях борьбы собственники более с радостью идут на уступки. Более того, многие арендодатели изначально закладывают в цена аренды дельту для торга. Кроме этого сейчас они готовы уступить в цене, еслиарендаторготов внести предоплату либо платить за аренду поквартально. |
| Галина Киселева, глава департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" | Арендодателю необходимо учесть, что предложений на данный момент на рынке аренды большое количество, и они превышают спрос. У нанимателей имеется возможность для выбора и сравнения. Но в случае если у хозяина ликвидный вариант — квартира в хорошем месте, с ценой и ремонтом, соответствующей рыночной, то ее возможно весьма скоро сдать второму квартиросъемщику. Имеет суть заключать контракт с фиксированной ставкой не на долгий срок, а на 3-6 месяцев. Тогда возможно будет производить перерасмотрение размер арендной платы по окончании определенного времени. | Заключать контракт кроме того с фиксированной ставкой сейчас лучше на довольно маленький срок — на 3-6 месяцев. Тогда возможно чаще производить перерасмотрение размер арендной платы. В случае если же соглашение содержится на более долгий период, то направляться предусмотреть пункт, в соответствии с которому возможно корректировать ставку. |
Неспециализированные рекомендации
С повышенной осторожностью относитесь к недорогим предложениям. Шепетильно контролируйте документы — оригиналы свидетельства на право паспорта и собственности арендодателя. Задавайте вопросы доверенность от остальных собственников жилплощади (в случае если потенциальному арендодателю в собственности только ее часть) либо письменное согласие от зарегистрированных на ней граждан.
В случае если наймодатель находится в браке, то необходимо спросить — до его заключения либо по окончании квартира была оформлена в собственность. В случае если это случилось в браке, то требуется согласие супруга/жены на сдачу квартиры.
Расспросите о репутации хозяина квартиры у соседей, определите у них о вероятных негативных подробностях (рядом проходит шумная дорога, расположено предприятие, где ведутся ночные работы, либо ресторан с шумными компаниями).
Не забывайте, что соглашение об информационном сотрудничестве, что предлагают заключать в некоторых риэлторских агентствах, предусматривает только ограниченный доступ к базе данных агентства. Сведения во многих случаях выясняются устаревшими.
В контракте аренды должен быть указан правильный адрес квартиры, включая индекс, полные паспортные эти хозяина, кроме этого необходима его подпись. Четко договоритесь об условиях оплаты квартиры: какое количество, в то время, когда и как именно направляться перечислять средства.
При наличном расчете нужно любой раз брать расписку, что необходимо прописать в соглашении. Оформите письменно порядок оплаты ЖКУ.
Въезжая в квартиру с меблировкой, лучше сделать опись имущества.
Владимир Миронов
какое количество СТОИТ СНЯТЬ Либо СДАТЬ КВАРТИРУ В МОСКВЕ. НАСТОЯЩИЕ СТОИМОСТИ. ЭКОНОМ-КЛАСС
