Бизнес уезжает из москвы: почему пустеют столичные офисы
О том, куда провалился сквозь землю спрос на столичные конторы и что ожидает офисный рынок в будущем, «РБК-Недвижимости» поведал глава департамента недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев
Фото: пользователь Vladimir Lysenko с сайта Flickr.com
— Весной интернациональная брокерская компания Knight Frank опубликовала изучение, в котором говорилось, что предложение контор в Москве в пять раз превышает спрос. Из-за чего это случилось?
— В Москве выстроили довольно много контор. Российские девелоперы возводят строения, ориентируясь на чертей земельного надела, а не на емкость рынка. Такова сложившаяся деловая культура: в большинстве случаев, столичные девелоперы — это строители.
Они видят подходящий земельный надел, строят в том месте бизнес-центр. И уже затем начинают собственный объект реализовывать.
Анализ емкости рынка, спроса на конторы, динамики этого спроса — по-настоящему глубокие расчеты делаются далеко не всегда. Из этого взялись более 2 млн кв. м пустующих офисных площадей в Москве.
— Как на данный момент ведут себе компании-арендаторы, каковые занимают конторы в Москве?
— Они уменьшают затраты. За последние годы в Российской Федерации упала маржинальность бизнеса во всех сегментах. Дабы эту маржинальность повысить, бизнес идет по пути сокращения затрат. Наращивать количество заказов сложно из-за падающей экономики, исходя из этого самый действенным методом делается уменьшение затрат.
Это ведет к заморозке заработных платов, и к переездам в помещения недороже. Параллельно компании уменьшают персонал, кое-какие переводят сотрудников на удаленную работу, другие перемещают целые подразделения в регионы. В следствии показались компании, которым больше не необходимы большие площадки в Москве, а у отдельных структур потребность в столичном офисе отпадает вовсе.
— К примеру?
— Очевидный пример — компания «Билайн», которая перевела большую часть собственных сотрудников на работу из дома. Это большая экономия на аренде рабочих помещений. Кроме этого мне известно пара примеров, в которых большие денежные структуры перенесли целый собственный бэк-офис из Москвы в другие регионы.
— Куда как раз?
— В Красноярск и Нижний Новгород. Это города-миллионники, где возможно отыскать квалифицированный персонал, готовый трудиться за меньшие деньги, чем в Москве. Принципиально важно подметить, что речь заходит не о несложном перемещении в эти города существующих сотрудников, а о полноценном открытии в том месте офиса с наймом новых людей.
Для этого не годятся малые города с населением около 100 тыс. человек, поскольку в них не собрать достаточного количества квалифицированных работников: в тех примерах, о которых я сказал, речь заходит о тысячах людей.
— Получается, компании будут из Москвы?
— Необязательно. Кроме миграции в регионы мы замечаем и внутригородские тенденции — к примеру, консолидация разных подразделений в одном строении. В Москве существует множество компаний, от банков до министерств, конторы которых расположены по всему городу, а работники систематично ездят друг к другу на заседания.
В следствии дублируется административный персонал, на поездки тратятся деньги и время — затраты на содержание контор оказываются выше.
Благодаря текущему кризису такие компании почувствовали все минусы сложившегося положения и стали искать методы перевезти собственные подразделения в одно место. Появилась парадоксальная обстановка: в Москве пустуют миллионы квадратных метров невостребованных площадей — но наряду с этим отмечается недостаток более 10 тыс. кв. м.
— Где возможно отыскать столь громадные конторы?
— На окраине города и за МКАД. За такими объектами будущее. В историческом центре города аренда большого офисного помещения может стоить в районе 35 тыс. руб. за 1 кв. м — а за МКАД легко отыскать по 14 тыс. руб. за 1 кв. м. Наряду с этим экономия появится не только за счет низких ставок, но и за счет экономии на внутреннем сотрудничестве сотрудников.
— Но за МКАД также имеется большое количество пустующих контор.
— В случае если такие объекты и пустуют, то единственная обстоятельство — это отсутствие метро. Жертвовать станцией метро в пешей доступности отечественные компании еще не готовы. В случае если же с транспортом неприятностей нет, то арендаторы придут.
Показателен пример «Ростелекома», что перевел собственный главный офис за МКАД. Благодаря такому переезду компания смогла значительно сэкономить.
— А что происходит с теми объектами, каковые освобождаются в связи с переездом компаний из центра города за МКАД?
— Они меняют собственный назначение — перепрофилируются в отели, кафе либо что-то еще. Дело в том, что большая часть строений в центре Москвы, каковые в течении последних лет занимали компании, являются древние дома, прибыльные дома либо легко компактные сооружения на главных улицах. Такие помещения превосходно подходят под гостиничный фонд либо апартаменты.
Спрос на этот формат имеется, исходя из этого «бывшие конторы» будут с карты Москвы — а на их месте появится что-то новое.
Это хороший путь для компаний, которым принадлежат подобные строения: собственники смогут реализовать недвижимость, перевезти офис в более недорогую локацию и прилично получить на переезде.
— А как по поводу объектов у Столичного центрального кольца (МЦК)? Запуск новой ЖД ветки как-то оказал влияние на спрос в близлежащих районах?
— Да. В Москве имеется сегмент контор, расположенных на протяжении Третьего транспортного кольца (ТТК) и представленных по большей части в классе В+. Благодаря довольно низкой цене такие площадки пользовались определенным спросом и раньше, а по окончании открытия МЦК их привлекательность возросла еще больше.
— Конторы за МКАД и на протяжении ТТК по большей части сдаются в аренду в рублях, а не в долларах. Можем ли мы ожидать полного перехода офисного рынка к рублевым ставкам?
— без сомнений. Существует весьма узкая прослойка собственников и объектов, каковые останутся в долларах вопреки всему. Это класс А прайм — не больше десятка самых дорогих предложений в Москве.
Остальные объекты неизбежно перейдут в рубли.
— Из-за чего?
— Я бы назвал долларовые ставки на столичном рынке пережитком девяностых годов прошлого века. Тогда предприниматели измеряли расходы и свои доходы в валюте, и от таковой привычки выяснилось не легко отказаться. на данный момент это выглядит необычно: большая часть арендаторов, каковые занимают столичные конторы, имеют рублевую выручку.
При стабильном валютном курсе на это никто не обращал внимания: не было резких скачков, исходя из этого вопрос перевода долларовых ставок в рубли мало кого тревожил. По окончании падения рубля в 2014 году в сознании людей случился резкий сдвиг: сейчас бизнесу необходимы рублевые ставки. Думаю, убежденность в необходимости рублевого ценообразования останется окончательно — через чур сильным был тот шок.
— А как же трудящиеся в Российской Федерации западные компании, у которых к доллару привязаны главные денежные потоки? Разве им не лучше заключать сделки по аренде в валюте?
— Такое вывод распространено, но оно ошибочно. Заберём компанию с выручкой в долларах либо евро. В случае если топ-менеджер заключает сделку в валюте, то упускает возможность экономии на недорогом рубле.
Как он будет отчитываться перед правлением? Западные компании уже на данный момент настаивают на аренде в рублях. Будут настаивать и в будущем.
— Как обстоят дела со спросом и заполняемостью контор в Москва-Сити?
— В том месте сложилась собственная специфика, которая содержится в высокой ликвидности площадей. На практике это указывает, что у собственников нет проблем с поиском новых арендаторов, а потому они смогут себе позволить заключать кратковременные договора — на 11 месяцев а также меньше. Это имеет суть, поскольку спрос на конторы в Москва-Сити довольно большой.
— Из-за чего?
— Это «эффект сухих ног», при котором ты можешь совершить целый собственный рабочий сутки, не выходя на улицу. Обстоятельство в том, что в небоскребах Москва-Сити сосредоточено довольно много компаний, так что не требуется куда-то ехать для переговоров с партнерами либо потенциальными агентами. В том месте расположены и конторы, и нужная для бизнеса инфраструктура — конференц-залы, кафе, рестораны и все, что лишь возможно себе представить.
— Имеется ли у столичного рынка контор потребность в еще одном Москва-Сити — новом высотном квартале для бизнеса?
— Нет. Развитие облачных разработок и коворкингов уменьшает потребность в офисных пространствах, а потому еще один Москва-Сити городу не нужен — в том месте некому будет трудиться.
— Как городская политика отражается на поведении арендаторов? К примеру, за последние годы Власти столицы без шуток продвинулись в пешеходизации центральных районов города: парковки стали платными, отдельные улицы — пешеходными. Как на это отреагировал бизнес?
— Вырос спрос на подземную парковку. Сейчас у бизнес-центров с маленькой подземной парковкой или вовсе без нее появляются значительные неприятности с поиском арендаторов.
— на данный момент на западе набирают популярность конторы с «плавающими» рабочими местами: у сотрудников может не быть жестко закрепленного стола и стула — работники рассаживаются на свободные места, вольно перемещаясь по офису в течение рабочего дня. Может ли таковой формат прижиться в Российской Федерации?
— Да, формат уже прижился. Я знаю не меньше десятка компаний, каковые перешли на подобный принцип работы. Это действенный метод сократить арендуемую площадь и сэкономить значительную сумму денег.
Быть может, явление станет массовым. на данный момент компании исходят из норматива 10 кв. м на человека — с учетом всех переговорных и коридоров. Со временем метраж будет уменьшаться.
— А как изменилось восприятие контор с позиций простых сотрудников?
— Нормой стали опен-спейсы (open space). на данный момент никто не удивляется тому, что сотрудники размещаются в едином пространстве. Наоборот, удивление позовёт старорежимная кабинетная планировка. От таковой структуры отказываются кроме того давешние приверженцы аналогичного размещения.
Существует пример Федеральной пассажирской компании (ФПК), которая в первый раз переехала в опен-спейс в 2011 году. Процесс адаптации сотрудников к новым рабочим условиям занял около года: для работников это стало мини-революцией, в первое время были жалобы на новые условия работы.
Отечественный бизнес вырос из советских строений и уже ментально не готов оставаться в ветхих условиях — без кондиционеров и с низкими потолками. Нынешняя экономическая обстановка разрешает таким компаниям переехать из контор класса В в более эргономичные объекты без значительного роста затрат. В следствии изменяется и менталитет сотрудников.
Создатель: Антон Погорельский.
«Бизнес в Москве: как это трудится»: экология столицы
