Бюджетные новостройки риги: цены и предложения
Строительная компания YIT Celtnieciba в ближайщее время собирается сконцентрироваться в Риге на новостройках бюджетного класса. В 2018 году она даст старт сходу трем новым проектам. Каким как раз?
Об этом, и о том, как проходили продажи в прошедшем сезоне и какие конкретно моменты не разрешают в столице Латвии приобретать новое жилье в количествах, сопоставимых с Вильнюсом и Таллином, отечественные коллеги из издания m2 и порталу varianti.lv поболтали с главой YIT Celtnieciba Андрисом Боже.
– Сейчас на форумах по недвижимости, и от государственныхы служащих приходится слышать грустные высказывания на тему, что в Риге новое жилье строится в количествах, существенно уступающих Вильнюсу и Таллину. Но разве это не естественный процесс? Предположу, что YIT Celtnieciba с наслаждением строила бы больше в столице Латвии, если бы новые квартиры улетали как тёплые пирожки.
– Соглашусь с вами. Если бы квартиры раскупались так, как в столицах отечественных соседей, то мы попытались бы увеличить отечественное предложение. Сравните! В Таллине в прошедшем сезоне выстроили и реализовали около 3 500 квартир в новых проектах, в Вильнюсе – порядка 5 000. А в Риге, как знаю, приблизительно 1 000.
Отличие значительная!
Конкретно YIT Celtnieciba в собственных проектах (в прошедшем сезоне их было четыре) сумела реализовать 150 квартир. В принципе, этот показатель соответствует отечественным замыслам а также немного лучше результатов работы в 2016 году, но этого все же мало. Общаемся с сотрудниками из литовского, эстонского, словацкого и чешского подразделений YIT и видим, что у них цифры продаж значительно выше.
И такое положение дел, по всей видимости, сохранится в ближайшее время.
Об этом говорят и прогнозы интернациональных специалистов относительно перспектив строительства нового жилья в столицах Балтии в первой половине 20-ых годов XXI века. Таллину и Вильнюсу обещана маленькая коррекция числа строящихся и продающихся новых квартир. Меньше на каких-то 300-400 квартир в год. Другими словами в случае если в Вильнюсе продавалось 5 000 квартир в новостройках, то будет 4 600.
Для нас, Риги, это все равно останется мечтой.
Так как в 2018 году специалисты ожидают в столице Латвии сдачи в эксплуатацию 1 200 новых квартир, а в 2020-м – немногим более полутора тысяч. Другими словами вдвое меньше, чем в Таллине, и втрое – чем в Вильнюсе.
– Такое положение дел у нас как-то связано с избытком пустующего жилищного фонда? Три десятка лет назад в Риге жило более чем 900 000 человек, на данный момент – менее 650 000. А данный жилищный фонд некуда не убежал, пускай он обычно и будет в нехорошем состоянии.
– Это только одна из обстоятельств. Безрадосно, что количество обитателей в Риге уменьшается . Это и не разрешает спросу на новые проекты быть более высоким. В Эстонии и Литве неспециализированный кредитный портфель банков растет, у нас – нет.
Просматривающиеся в Латвии тенденции на фоне соседей выглядят бледно.
Единственное место, где на данный момент происходит обычное строительство квартир на коммерческой базе, – это Рига и чуть-чуть ее пригороды.
За пределами столичного региона новый жилой комплекс возводится только в Валмиере. Но его нельзя отнести к коммерческим проектам: клиентом выступает самоуправление, планирующее это жилье сдавать в аренду. Грубо говоря, отмечается интервенция в коммерческий рынок арендного жилья со стороны муниципалитета.
Такая же история была и в Риге, в то время, когда муниципальные власти заговорили о жажде наладить розлив собственной воды на продажу, вместо того дабы это делали обычные инвесторы в условиях естественной борьбе.
Но возвратимся к столице: рынок нового строительства более-менее нормально чувствует себя только в сегменте новостроек бюджетного класса. В сегменте проектов бизнес-класса и лакшери мало кто решается на данный момент затевать что-то полностью новое. Это же касается и Юрмалы. Да, на рынке имеется местные клиенты с хорошим доходом, имеется представители западных и восточных государств. Лишь их не хватает, в случае если ориентироваться на имеющееся предложение.
При тех темпах продаж, каковые наблюдаются сейчас, тем, что выстроено в центре юрмалы и Риги, торговать возможно будет несколько год.
– Ваша компания развивает кроме этого столичный проект бизнес-класса на Кипсале – Riverstone Residence. Он также стал заложником обстановки со спросом в дорогом сегменте?
– Само собой разумеется. В этом проекте у нас предусмотрены две очереди. В рамках первой YIT годом ранее сдала в эксплуатацию дом на десять квартир. На момент отечественного беседы в нем реализованы две квартиры, на каковые мы предоставили маленькие скидки.
На себе чувствуем: данный сегмент рынка – вялый. Вторую очередь Riverstone Residence собирались начать этой осенью. Но, вероятнее, заберём паузу. Квартиры в готовом доме данного проекта предлагаем с белой отделкой по стоимостям от 2 800 евро за кв. м.
– Второй участок для проекта бизнес-класса имеется у вас и в центре Риги, на ул. Тербатас, 72.
– Данный проект мы заморозили и разглядываем идею его продажи. Обладатели отечественной группы логично вычисляют: в случае если оптимальнее в Риге продаются новые квартиры в районах, то площадку в центре разумнее реализовать, а вырученные деньги направить на новые проекты как раз в районах. В том месте и возможностей больше, и оборачиваемость средств выше.
Это превосходно, что на рынке продаж действует национальная программа помощи в приобретении жилья Altum. Ею пользуются кроме того те, кому она особенно и не нужна.
К примеру клиенты Private banking, что говорит об их достатке. Однако, их завлекает возможность сэкономить на плате за регистрацию объекта на собственный имя в Земельной книге – 0,5% вместо простых 2% от размера сделки. И не смотря на то, что большая часть запросивших гарантии Altum берут на вторичном рынке, это идет на пользу всем. Те, кто реализовывает им квартиры в советских зданиях, вспоминают об улучшении собственных жилищных условий и иногда останавливаются на новостройках.
Это я рассуждаю о рынке в общем. Из клиентов YIT тех, кто подключился к Altum, мало – процентов 10. Наряду с этим кредитное софинансирование замечаем где-то в 70% сделок с отечественными квартирами.
– Какой из латвийских проектов вашей компании стал самым реализовываемым?
– Priedes, что в Пардаугаве, неподалеку от Южного моста. Его четвертый, и последний, дом сравнительно не так давно был сдан в эксплуатацию, и мы удачно завершаем данный проект. В нем четко просматривался феномен развития комплекса, в котором пара домов. В первых торговать квартирами было тяжело, а вот следующие, возможно сообщить, реализовывали сами себя.
Развитая среда, приятная воздух, хорошее транспортное сообщение. Во второй половине января непроданным во всем комплексе Priedes, а это в общем итоге 160 квартир, остался дюжина.
Превосходно идут дела и в последнем, шестом, доме рижского комплекса Bikerziedi. Завершили возведение его каркаса, переходим к отделке. В доме будет 90 квартир, из которых добрая половина распродана.
В комплексе Midtown Apartments 12 квартир из 67 все еще ожидают собственных клиентов. Думаю, в текущем году все их удастся реализовать.
– Какие конкретно новые проекты начнете?
– Имеется такие, каковые уже начали. К примеру, на ул. Эйженияс, 17, в районе Дзирциемс. Место с хорошей инфраструктурой. В начале года тут велись свайные работы, а весной 2019 года сохраняем надежду сдать в эксплуатацию 74-квартирное строение с корпусами в пять и четыре этажей. Выбор квартир – от 2- до 4-комнатных.
С февраля дали старт их продажам по стоимостям от 1 600 евро за кв. м. Это с полной отделкой. В марте празднично зажжем зеленый свет перед проектом в Пурвциемсе, на улице Стирну, 38а. Сам участок рекомендован для размещения трех новых многоквартирных домов. На начальной стадии начнем с восьмиэтажки на 100 квартир.
На подземном этаже будет паркинг.
Еще одна отечественная площадка находится в Иманте, на проспекте Анниньмуйжас, 19. Рядом всецело облагороженная и освещенная лесопарковая территория. Строительные работы в этом комплексе начнутся в апреле.
Планируем предложить рынку первые два дома из предусмотренных проектом четырех, в которых в сумме будет 80 квартир.
В принципе, все отечественные новые проекты примерно одной ценовой категории – от 1 600 евро за кв. м.
Эта как некоторый рекламный ориентир. На деле же ощущаем, что для клиентов ответственна неспециализированная цена квартиры. В случае если застройщик может предложить 3-комнатную квартиру в новом проекте Риги за 100 000 евро либо дешевле, то таковой вариант отыщет собственного клиента.
Для 2-комнатной бюджет должен быть до 80 000 евро. 3-комнатная у нас – это около 65 кв. м, дабы уложиться в бюджет. На 100 кв. м не замахиваемся, исходя из этого пропасть между ценой приобретения за 100 000 и 150 000 евро для потенциального клиента легко огромная.
– Квартиры в ваших проектах клиенты берут для собственного проживания?
– Имеется и предприниматели, каковые берут маленькие пакеты для сдачи в аренду. Традиционно это относится проекта Bikerziedi. На ул. Эйженияс, 17, и это мы ощущаем с самого начала запуска проекта, кроме этого будет большой спрос. Рядом Рижский университет стоматологии, а многие студенты желают жить рядом с будущей альма-опытен.
Чужестранцы в таких случаях довольно часто скидываются и берут трехкомнатные квартиры по цене 700 евро в месяц. Это обеспечит обладателям жилья хорошую инвестиционную отдачу.
Превосходно, что число зарубежных студентов в столице Латвии быстро растет. Идет уже вторая волна. Ранее выучившиеся у нас чужестранцы уезжают на родину, приобретают работу, и это делается красивой рекламой отечественным учебным заведениям. на данный момент вот Латвийский университет деятельно сооружает учебные корпуса в Торнякалнсе.
А YIT по соседству ищет участки под жилую застройку.
Хороший потенциал для постройки новых квартир имеется фактически во всех районах Риги. Разве что в Болдерае сложно, из-за низкого уровня цен на местные квартиры.
Меня на рынке строительства смущает второе: то, как растут цены на работы. Это не итог какого-либо естественного процесса, связанного с увеличением производительности труда либо высоким спросом на сами квартиры. Стоимости задираются вверх из-за доступности денег, выделяемых в рамках европейских программ.
Допустим, по утеплению строений.
В Латвии осталось не так уж большое количество строителей. В европейских проектах расценки выше, это шальные деньги, каковые не столько зарабатываются, сколько осваиваются. И рабочие-строители в том направлении рвутся. Ввозить же работников из зарубежа латвийские госслужащие не дают: говорят, что это не высококвалифицированные эксперты. Вот чтобы удержать местных бетонщиков либо стропальщиков, приходится искусственно повышать им зарплаты.
Что отражается на себестоимости готового продукта. Образуется дисбаланс: цена строительства идет вверх, а суммы, за каковые потенциальные клиенты готовы брать квартиры, не растут так скоро.
Второй момент, очень сильно воздействующий на себестоимость строительства квартир, – это цена панелей для сборного домостроения (метода, которым в Латвии возводится большая часть жилых многоэтажек). Огромное влияние на нее оказывают бум и Швеция на ее рынке. Практически все фабрики государств Балтии по производству панелей для жилых домов трудятся на экспорт. Цены на отпускную продукцию для Балтии определяют так: какое количество панель стоила бы шведам минус транспортные затраты.
Желаете – берите, не желаете – пошлём скандинавам. С позиций экономики проекта мы, как осознаёте, не в удачной обстановке: продажные цены на жилье в Швеции раза в три выше, чем у нас. К тому же и фабрики загружены так, что заказывать панели для будущих новостроек необходимо за девять месяцев, в противном случае и за год до начала самого строительства.
В случае если сравнивать с соседями, эстонцами и литовцами, то добавлю: за регистрацию квартир в Земельной книге клиенты квартир в Латвии должны платить госпошлину в 2% от цены, у них – ноль.
Помимо этого, за право строить в Риге в качестве платежа за пользование инфраструктурой необходимо дать где-то 50 000-100 000 евро. Все это накладывается на цена квартир. Ни в Вильнюсе, ни в Таллине таких платежей нет. То же самое касается налога на недвижимость за квартиры и дома: их не платят ни эстонцы, ни литовцы.
Они платят лишь за почву, к тому же существенно в меньшем размере, чем обитатели Латвии. Отечественное же правительство вынашивает замыслы значительно повысить налог на недвижимость за квартиры, выстроенные по окончании 2000 года, что может стать сдерживающим причиной для части людей, планировавших брать новое жилья.
Напомню, что Рига – единственная столица в государствах Балтии, где понижается численность населения. Столичным влияниям направляться поразмыслить, все ли верно они делают. Ну а мы будем работать в этих сложных условиях в надежде, что они станут более благоприятными для бизнеса, и нам удастся обеспечить современным жильем большее, чем на данный момент, число рижан.
Хороший потенциал для постройки новых квартир имеется фактически во всех районах Риги.
Разговаривал Роман Голубев
Стоит ли делать ремонт для продажи Квартира в центре Риги в довоенном доме в Риге
