Большие стратегии маленького инвестора
Войти на рынок зарубежной недвижимости с бюджетом 50 000 евро реально. Но возможно ли в этом случае получить на недвижимости? Специалисты уверяют, что да, – но для этого необходимо расстаться со стереотипами и выбрать верную стратегию.
Деньги имеют необычную изюминку – их неизменно меньше, чем хотелось бы. Само собой разумеется, масштабы у каждого собственные – у кого-то щи постные, у кого-то жемчуг небольшой. Но сложно спорить с тем, что зарубежная недвижимость за последнее десятилетие стала значительно дешевее для россиян: выросли доходы, стала ближе и понятнее ипотека, к тому же оказалось, что дом за границей – это обычно дешевле, чем квартира в Российской Федерации.
Не нужно прибедняться
В первую очередь стоит определиться с понятием «недорогой» в отношении зарубежной недвижимости. «В данном вопросе нет однозначного ответа, – говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров «МИЭЛЬ Distant Property Management». – Имеется инвесторы с малым капиталом, каковые инвестируют в объекты по 50 000–60 000 евро, а имеется инвесторы большие – они берут коммерческую недвижимость, применяя ипотечные кредиты.
Но в случае если мы говорим о начальном пороге инвестиций, то 50 000 евро – достаточная сумма кроме того для Западной Европы». Так, в итальянской Калабрии за эти деньги возможно приобрести двухкомнатные апартаменты, каковые будут сданы в эксплуатацию через полгода и, по словам специалиста, они гарантированно подорожают на 10–15%. За 50 000 евро (а также меньше) имеется предложения в Болгарии и Турции, Латвии и Египте.
Более того, считает директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость Intermark Savills Игорь Индриксонс, нужно избавиться от иллюзии, что, имея мало денег, в обязательном порядке брать недорогую недвижимость. Ликвидность самых дешёвых объектов обычно низкая: получить на них проблематично, потому, что они малоинтересны покупателям и арендаторам. В частности продажа и аренда – две главные возможности вернуть положенный капитал.
Самый популярный метод перейти на следующую ценовую ступень – забрать недорогую зарубежную ипотеку. При начальном капитале 50 000 евро и 50–90%-ном кредите делается дешева категория 100 000–500 000 евро. «За солидные деньги возможно приобрести более дорогой, качественный и более ликвидный объект, исходя из этого разглядывать вариант с ипотекой неизменно весьма интересно, – согласна Наталья Завалишина. – Помимо этого, на последовательности рынков на строящиеся объекты имеется рассрочка, а на последнюю часть рассрочки, в то время, когда объект уже сдан, возможно взять кредит. Данный вариант я считаю самоё интересным и весьма разумным: возможно неспешно тратить имеющиеся 50 000 евро, а позже еще и привлечь долгосрочный кредит».
Причем, по словам Игоря Индриксонса, вариант с ипотекой направляться разглядывать не только тем, кто ограничен в средствах, но и тем, кто желает максимально действенно применять имеющийся капитал, потому, что купленная в долг недвижимость может самостоятельно себя окупить, в случае если приносит доход, покрывающий платежи по ипотечному кредиту.
Дешево и со злобой
Недорогие объекты имеется кроме того на дорогих рынках. В «МИЭЛЬ Distant Property Management» привели пара примеров. Среди них – студия в Париже рядом с Елисейскими Полями всего за 109 000 евро с возможностью сдачи в аренду за 800 евро в месяц: при 100%-ной занятости и не учитывая ипотечных платежей она окупится за 11 лет.
На половину цены апартаментов оформляется кредит под 4,5–5% годовых. Второй вариант – студия в западном Лондоне, в районе Энфилд, по цене 70 000 фунтов (около 90 000 евро) – «в совершенстве» окупится за 9 лет при сдаче в аренду по 650 фунтов в месяц. Кредит под 2–3% годовых дешёв на 60% от цены.
А студия в центре Вены продается и вовсе за 50 000 евро, аренда принесет 300 евро в месяц.
Нетрудно подметить, что все эти варианты находятся в столицах и вычислены на долговременную аренду. Курорты из-за сезонности с инвестиционной точки зрения далеко не так увлекательны, как громадные города. Наталья Завалишина комментирует: «С целью получения дохода от аренды лучше разглядывать либо столицы в курортных государствах, либо страны с круглогодичным потоком туристов – Чехию (Прагу и Карловы Вары), Францию (в первую очередь Париж), Англию (Лондон), Австрию (Вену) и т. д.».
Тут инвестору самое время избавиться еще от одной иллюзии – о том, что в инвестиционных целях берут то, что нравится самому, – и определиться, что для него основное – прибыль либо отдых.
В прибрежных районах, где большое количество новостроек, ориентированных на зарубежный спрос, кроме того в сезон отпусков много площадей пустует. Максимум, на что смогут рассчитывать тут обладатели (в случае если, само собой разумеется, речь не идет о круглогодичных курортах), – это 5–7% годовых, в то время как 3,5–4% считаются нормой
Недвижимость не терпит суеты
Стереотип о том, что возможно весьма скоро получить на недвижимости за счет роста рынка, сложился в Российской Федерации из-за недавнего бума на отечественном рынке, в то время, когда за год цены имели возможность удвоиться.
За рубежом же, по словам Игоря Индриксонса, инвестиционные фонды реализовывают собственную недвижимость, в случае если рост превысил 10% в год, полагая, что рынок входит в очень рискованную фазу. Последний кризис – лучшая иллюстрация того, как страшно делать ставки лишь на рост стоимостей и как вызывающа большие сомнения стратегия приобрести недвижимость «на собственные», дабы через несколько лет реализовать ее с прибылью.
Однако, азартный игрок кроме того с маленьким капиталом и на маленькой расстоянии сделает хорошие деньги. Одна из стратегий – Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости), как говорит Игорь Индриксонс, была распространена в Болгарии и обусловила рывок дубайского рынка недвижимости. Когда рынок недвижимости Болгарии открылся для чужестранцев, в том направлении хлынули английские инвесторы – не смотря на то, что само по себе болгарское жилье им было не требуется.
Они просто покупали договора на строящуюся недвижимость и через полгода их реализовывали, в то время, когда эти договора дорожали из-за более высокой степени готовности объекта. Особенно удачной такая спекуляция появилась за счет того, что первый взнос составлял всего 10% от цены объекта, а перепродажа совершалась до очередных платежей.
Допустим, дом стоил 100 000 евро – значит, первый взнос равнялся 10 000 евро. За шесть месяцев договор подорожал на 5%, другими словами на 5000 евро, и при его перепродаже на 10 000 евро инвестиций приходилось 5000 евро дохода – другими словами 50% за полгода! В большинстве случаев так покупалось и после этого продавалось сходу пара апартаментов.
Очевидно, такая стратегия очень рискованна. Так как в случае если к сроку следующего взноса инвестор не имеет возможности реализовать собственный договор с прибылью, он обязан перечислить средства застройщику – в этом случае большая часть грамотных инвесторов предпочитают договор, смирившись с утратой внесенных 10%. Помимо этого, схема перепродаж контрактов не имеет возможности трудиться вечно, и рынок не имеет возможности продолжительное время держаться на одних спекуляциях.
Основное – это ликвидность
Зарубежные рынки увлекательны для русских инвесторов по двум обстоятельствам: доступность ипотечного кредитования и разнообразие инвестиционных стратегий. Основное, что должно тревожить инвестора, – ликвидность конкретного объекта. И единственный надежный инструмент оценить ее – это узнать, готов ли банк дать на этот объект кредит и в случае если да, то на какую часть цены.
Выдавая ипотеку, банк берет на себя долю рисков, пропорциональную его участию в приобретении объекта. При дефолта заемщика он желает скоро и без убытков реализовать жилье. Эту банковскую оценку рисков и ликвидности обязан применять личный инвестор.
Очевидно, необходимо сравнивать условия приобретения объектов в пределах одной страны, поскольку в различных странах нормы кредитования чужестранцев различные.
Разумеется, что дорогие рынки стабильнее, но у недорогих бывают звездные моменты. В случае если своевременно войти на развивающийся рынок, то возможно выбрать и долговременную стратегию. «Недорогие рынки довольно часто являются недооцененными, – говорит Наталья Завалишина. Но тем, для кого основное – стабильность, целесообразно присмотреться к рынкам более дорогим и устойчивым».
Возможно ли получить за чужой счет?
Одновременно с этим существует и очень распространена вторая точка зрения на то, имеется ли суть применять ипотеку для инвестиций в недвижимость. Алексей Мелханов, управляющий компании «Биг София», дает такую оценку: «Это по большому счету парадоксальная постановка вопроса: инвестор берет кредит, дабы инвестировать. Инвестор – это тот, кто, имея средства, ищет наилучшие варианты их вложения. Он дает, а не берет, он кредитор, а не кредитополучатель».
Возможность окупить ипотеку за счет аренды Алексей Мелханов также ставит под сомнение: «Если бы была такая возможность, то этим бизнесом занимались бы отнюдь не частные лица. А сдавать не самому, и вдобавок и через управляющую компанию и сохранять надежду наряду с этим на громадный доход – по большому счету вздор».
В противовес Игорь Индриксонс приводит цифры по проекту в южной части Франции, в котором таунхаусы площадью 84 кв. м с тремя спальнями ценой 500 000 евро продавались в долг с начальным взносом всего 10%, а кредитную ставку (4,5–5%) перекрывала гарантированная договором аренда в 7% годовых. «А сейчас давайте посчитаем, – предлагает специалист. – Покупаем недорогой объект в Черногории за 50 000 евро без кредита. Допустим, он за год подорожал на 10%.
Мы имеем эти самые 10% (5000 евро) прибыли, в случае если окажется реализовать. Сейчас заберём отечественный объект за 500 000. Напомню, что мы положили в него те же 50 000 евро в качестве первого взноса по ипотечному кредиту.
Сам кредит окупается за счет аренды. Сейчас предположим, что это жилье подорожает за год всего на 3%. Но с 500 000 евро 3% – это 15 000 евро.
Другими словами мы приобретаем прирост начального капитала за год на 30% не учитывая аренды». Кроме того забрав кредит не на 90%, а всего на 70% стоимости объекта под 5% годовых и приобретая 5%-ный же доход от аренды, клиент все равно остается с прибылью, потому, что платит проценты банку лишь с 70% от цены, а 5% дохода от аренды приобретает с полной стоимости объекта.
Нюансы самоокупаемости
И все же, в случае если нет полной уверенности в том, что аренда окупит ипотеку, направляться иметь возможность платить по кредиту, а таковой вариант не подходит для малобюджетного клиента. Рассчитывать на самоокупаемость объекта возможно лишь в том случае, если доход от аренды гарантирован надежной компанией.
Во Франции для потенциальных арендодателей существует особый тип инвестиционных программ – leaseback. Беря недвижимость, инвестор заключает с продавцом контракт, что обязывает хозяина в течение долгого времени сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию. Доход гарантирован договором и застрахован, а сам объект, приобретённый по схеме leaseback, не облагается НДС, что во Франции образовывает 19,6%.
Если он покрывает платежи по ипотечному кредиту, значит, недвижимость гарантированно выкупает себя сама. По окончании договора жильем возможно распоряжаться по собственному усмотрению.
Но далеко не всегда разумно хотеть попасть в самую высокую ценовую категорию. Более высокая доходность дорогой недвижимости оказывается еще одним мифом, от которого лучше отказаться. Большую ликвидность гарантируют объекты, рассчитанные на широкий круг потенциальных клиентов (как арендаторов, так и клиентов).
Исходя из этого в Европе, к примеру, с целью инвестиций лучше не брать жилье на первой линии от моря. Значительно ликвиднее объекты в 2–3 км от побережья, а эксклюзивные объекты тяжело сдать либо реализовать за хорошие деньги.
Категория малобюджетных клиентов зарубежной недвижимости в Российской Федерации – самая быстрорастущая. До тех пор пока, по словам риэлторов, клиенты с бюджетом 50 000 евро в большинстве случаев не прибегают ни к ипотеке, ни к сложным инвестиционным стратегиям типа leaseback либо спекуляций с договорами. Но и у них имеется все шансы если не разбогатеть, то хотя бы сохранить капитал и сэкономить на отелях.
А это, в особенности в случае если речь заходит о громадной семье, уже хорошая стратегия.
Создатель: Петр Чернов
Homes Overseas
7290$ Стратегии осмотрительного инвестора. Часть 1
