Что делать, если вы купили долгострой
Как показывает опыт, от долгостроя, как "от сумы и от колонии" никто не застрахован… Что делать, если вы вложились в проект, что стал неисправимым?
В Москве по результатам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье — 121. Как показывает опыт, от долгостроя, как "от сумы и от колонии" у нас никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, что из перспективного стал неисправимым?
Долгостроем принято вычислять объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома лишь на два месяца. В случае если спустя два месяца по окончании обозначенного в контракте долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, участник имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть контракт.
Но на практике так никто не поступает: участники предпочитают ожидать до последнего, а не искать другую новостройку и опять томиться в ожидании получения ключей.
"Кроме того в случае если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не предлог переживать, в большинстве случаев перенос сдачи объекта на таковой срок происходит из-за малых перебоев с финансированием либо неэффективной работой девелопера, — говорит председатель совета директоров компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Но в случае если спустя 1,5 года по окончании прописанного в соглашении срока ваша новостройка все еще не открыта, о чем любой клиент приобретает уведомление от застройщика, вот тогда обстановку можно считать критической — вы приобрели долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому контракту вы оплатили квартиру".
Соглашение долевого участия
Если вы приобрели квартиру на основании соглашения долевого участия (ДДУ), то возможно заявить, что вам довольно повезло. Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от контракта с полным возвратом денежных средств.
В отличие от клиентов квартир по вторым схемам, участники значительно лучше защищены от разных неприятностей, появляющихся у застройщика, среди них и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 закона о долевом постройке застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного соглашением. В случае если в зафиксированный в контракте срок квартиру вы не взяли, то в соответствии с п.2 ст.
6 того же закона имеете полное право потребовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ за ежедневно просрочки. Ставка рефинансирования на сегодня образовывает 8,25%. Исходя из этого за не сданную своевременно квартиру ценой 10 млн. рублей каждый день вам начисляется 5500 рублей.
Более того, участник может и не ждать окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть соглашение с застройщиком, в случае если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Так, у клиента квартиры по ДДУ имеется два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке соглашение и забрать деньги либо дождаться окончания строительства и "настойчиво попросить" пени за просрочку.
Говоря о контракте долевого участия хотелось бы выделить, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ фактически ни при каких обстоятельствах не переходят в разряд долгостроев. Закон весьма жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, исходя из этого в случае если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она всецело не сомневается в собственных силах.
Помимо этого, такие застройщики, в большинстве случаев, постоянно подстраховываются и показывают в контракте срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, дабы совершенно верно успеть сдать объект своевременно. Исходя из этого практически в любое время участники приобретают квартиры без срывов сроков, прописанных в контракте.
Пилотный соглашение купли-продажи (ПДКП)
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, пилотный контракт есть не более чем соглашением о намерениях. Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся только в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть таковой контракт сложно, но возможно.
Любой ПДКП имеет срок действия, за который застройщик либо правообладатель квартир (которым возможно любой подрядчик либо легко инвестор) обязан заключить с вами главный соглашение. В случае если клиент уже внес деньги, главный соглашение не подписал, наряду с этим срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Потому, что стороны не заключили в положенный срок главной контракт, все застройщика и обязательства покупателя по пилотному соглашению прекращаются (п.
6, ст. 429 ГК Российской Федерации). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть клиенту возвращены.
Но в случае если застройщик сопротивляется и не хочет возвращаться финансовые средства, другими словами все основания потребовать их возврата через суд.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив
В случае если оплата квартиры была совершена на базе вступления в жилищный либо жилищно-строительный кооператив, то вернуть собственные деньги либо добиться возобновления строительства дома будет весьма не легко. Жилищный кооператив — очень ненадежная схема для пайщика. Обоюдные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе.
Неприятность в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе обязательно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его участниками возможно и не прописывать. Исходя из этого, в случае если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, другими словами возможность вернуть деньги через суд.
Наряду с этим никаких процентов за пользование вашими финансовыми средствами, как при с соглашением долевого участия, несостоявшийся новосел не возьмёт. В случае если же для того чтобы пункта в уставе нет, то кроме того по суду вернуть внесенный пай будет фактически нереально.
Банкротство
В случае если речь заходит не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств либо жилья не существует, даже если вы брали квартиру по 214-ФЗ. Однако, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом при банкротства и лишь у них имеется шанс вернуть хотя бы часть желаемого. В то время как по ПДКП шансы по большому счету отсутствуют. дольщиков противостояния и Примеров должника на рынке до тех пор пока мало.
Но те, что имеется, говорят о том, что лишь благодаря 214-ФЗ у участников строительства имеется надежда на получение квартир, хоть и не так скоро, как они изначально собирались решить собственный жилищный вопрос.
Если вы попали в такую незавидную обстановку, нужно заручиться помощью профильного юриста, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без утрат не окажется. Но в интересах каждого клиента иметь представление о самых главных шагах, каковые возможно предпринять при банкротстве застройщика.
Прежде всего, необходимо знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с правками к закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику возможно предъявить не только финансовые требования, но и требования передачи жилых помещений, в случае если объект достроен, но еще не открыт. Сделать это возможно, обратившись в арбитражный суд. Юрист внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение либо вернуть деньги.
Заявить оба требования закон не разрешает.
В случае если клиент заявляет финансовые требования, то обязан знать, что они будут удовлетворены лишь в третью очередь. Прежде всего выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник отвечает за причинение вреда судьбы либо здоровью (в случае если такие имеется). Во вторую очередь выплачивается выходные и зарплата пособия сотрудникам застройщика, трудившимся по трудовому соглашению, и авторам результатов интеллектуальной деятельности.
Наряду с этим, в большинстве случаев, вернуть всю сумму денег, пребывав в третьей очереди, фактически нереально. Исходя из этого вернее все-таки — потребовать передачи жилого помещения, в случае если сам дом выстроен.
Но, в случае если дом не выстроен, то застройщик может погасить требование методом передачи незавершенного объекта. Но в этом случае необходимо осознавать, что достраивать дом придется за собственный счет. В этом случае участники есть в праве создать жилищно-строительный кооператив, опять скинуться «на круг» и отыскать подрядчика, а это дополнительные затраты.
Так, от утрат в любом случае не уйти.
"Заморозка строительства дома либо банкротство застройщика — самое неприятное, что может произойти с клиентом жилья, — растолковывает Мария Литинецкая. — Не обращая внимания на все усилия правительства, всецело искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Столичной области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым различным обстоятельствам — от явного мошенничества до банкротства застройщика.
В правовом поле на сегодня нет четких механизмов, каковые бы разрешали дольщикам и несостоявшимся пайщикам отстаивать собственные права — в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-различному. Новый срок сдачи при его переноса кроме этого определяется в каждом проекте лично.
Поправки в закон о банкротстве, каковые разрешают кредиторам потребовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений должностных лиц либо Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Исходя из этого самое ответственное для клиента жилья — это выбрать надежного застройщика и брать квартиру у квалифицированных риэлторов. А вдруг беда все же произошла — обращаться к умелым юристам, каковые окажут помощь в случае если и не выйти из ситуации без ущерба, то хотя бы свести утраты к минимуму".
Попали в долгострой? Пара несложных советов от Сергея Николаева. Новостройки Новосибирск.
