Долевое строительство в россии заменят новым механизмом уже в 2018г.
Министерство строительства желает ввести посредника между дольщиками и строителями.
Фото: Fotobank.ru \\\\ Машатин Владимир
В Российской Федерации откажутся от самого распространенного вида привлечения средств граждан для возведения жилья — долевого строительства. на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ трудятся над новыми методами привлечения в постройку средств граждан. Как заявил день назад в рамках ПМЭФ-2014 помощник министра строительства Александр Плутник, новые механизмы финансирования долевого строительства смогут быть введены уже к 2018г.
Справка В 2013г. в Российской Федерации было зарегистрировано 388,9 тыс. контрактов долевого участия в строительных работах многоквартирных домов, из них 135,3 тыс. (34,8%) — с привлечением кредитных средств. Согласно данным Москомстройинвеста, на данный момент в Москве реализуется более 500 жилых проектов, более 60% из них реализуется с привлечением средств участников.
В Минстрое рассчитывают, что отмена долевого строительства разрешит исключить обман участников. Министерство на данный момент прорабатывает подробности с строителями и банками. Базисная модель предполагает введение посредника между застройщиком и дольщиком.
Таким посредником может стать банк, что будет принимать средства граждан на особый счет и уже с этого счета выдавать застройщику.
По сути, власти признают, что действующий с 2004г. ФЗ-214 "О долевом постройке" был не хватает действенным в плане защиты прав участников. Закон, что решил бы все неприятности, пока не создан.
Исходя из этого с этого года показался таковой дополнительный механизм защиты, как необходимое страхование ответственности застройщика.
Во какое количество обойдется новый посредник участнику
Специалисты рынка недвижимости, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", отмечают, что появление посредника между дольщиком и застройщиком, непременно, поднимет цены на квартиры. Необходимо подчеркнуть, что и сам Александр Плутник признал, что введение нового механизма может поднять цена квадратного метра максимум на 5%. Но наряду с этим, он утвержает, что надежность схемы для участников значительно возрастёт.
Как сказала начальник юридического департамента девелоперской группы компаний "МИЦ" Дарья Погорельская, банк – коммерческая структура, главной целью деятельности которой есть извлечение прибыли, и цена посреднических одолжений банка будет компенсирована из кармана гражданина, получающего квартиру.
Появление посредника между дольщиком и застройщиком поднимет цены на квартиры Аналитики утверждают, что в случае если застройщиков переориентируют на финансирование строительства за счет кредитных средств, клиенты лишатся возможности покупать жилье на ранних стадиях, в то время, когда действуют более удачные условия на приобретение квартир за счет предлагаемых скидок на начальной стадии строительства.
Согласно точки зрения аналитика УК "Промсвязь" Екатерины Поповой-Щелкан, схема со особыми номинальными квитанциями лишит застройщиков для того чтобы инструмента финансирования строительства, как вовлечение денежных средств населения в их использование и строительство до сдачи объекта в эксплуатацию, что возможно экономически более действенно для застройщиков если сравнивать с банковским кредитованием.
"Застройщики будут учитывать в стоимости квадратного метра затраты на обслуживание привлеченных кредитных средств. Все это приведет к удорожанию новостроек для клиентов более чем на 5% – на 15–20%, в случае если предлагаемая схема финансирования не будет предусматривать понижение издержек застройщиков", – комментирует Екатерина Попова-Щелкан.
В "Миэле" прогнозируют рост стоимостей приблизительно на 10-20%. "Это связано в первую очередь с тем, что вместо недорогих средств участника застройщик будет получать средства от банка под определенный процент, что значительно повлияет на себестоимость проектов, а уход с рынка маленьких девелоперов может оказать влияние на кол-во реализуемых проектов, что кроме этого может вызвать рост стоимостей, по крайней мере на начальной стадии", — вычисляет начальник правового департамента компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
Необходимо подчеркнуть, что в среднем отличие в цене на квартиры в новостройках на стадии котлована до окончания стройки образовывает 15–25%, к моменту получения прав собственности она может прибавить еще пара процентов. В отдельных жилых комплексах отличие в цене жилья на старте продаж и на стадии сдачи дома в эксплуатацию может доходить до 40%.
Принятие данного закона может очень плохо сказаться на маленьких девелоперах, в особенности в регионахТакже аналитики на рынке недвижимости опасаются, что новая инициатива Минстроя может привести к резкому сокращению количеств строительства квартир. Принятие данного закона может очень плохо сказаться на маленьких девелоперах, в особенности в регионах. "Это связано с тем, что получение кредитов и банковских обеспечений застройщиками, каковые не являются структурами родными к большому финсектору – затруднительно, как по обстоятельству маленького количества банков, удовлетворяющих требованиям закона, так и из-за отсутствия нужных обеспечений со стороны закона для банков", — поясняет Наталья Шаталина.
Как будет трудиться новый механизм?
Минстрой совсем не определился, как будет функционировать новый механизм, и до тех пор пока ведет переговоры с застройщиками и банками. Но, как ранее заявляли в министерстве, финансирование строительства квартир за счет средств участников должно смениться проектным финансированием банков. По предварительному сценарию, сумма задатка от будущего хозяина квартиры не должна быть больше 10% стоимости жилья.
До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная либо частичная оплата приобритаемого жилья. Застройщик обязан будет передать квартиру клиенту не позднее чем через три года со дня заключения контракта. Средства должны будут перечисляться на особый счет в банке, а с него девелоперу.
Наряду с этим банк обязан будет осуществлять контроль расходование средств на постройку данного дома.
Специалисты до тех пор пока затрудняются ответить, как будет работоспособным и действенным этот механизм. "Механизм будет разрабатываться еще продолжительное время и по окончании вступления в силу трансформаций в закон. И по сей день имеется надзорные органы, осуществляющие контроль деятельность застройщиков, банкам же пригодятся специалисты и четкий механизм сотрудничества с застройщиками и контроля",– вычисляет генеральный директор компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Банки на данный момент нехотя участвуют в схеме, установленной ФЗ-214, в то время, когда речь заходит о поручительстве за выполнение обязательств застройщика согласно соглашению участия в долевой постройке. Нежелание банков предоставлять поручительство связано с невозможностью для кредитной организации оценить в момент предоставления поручительства количество требований, каковые смогут быть предъявлены к поручителю. "Формулировка закона предполагает, что поручительство выдается не только на сумму контракта участия в долевой постройке объекта, но и на сумму всех пеней и возможных штрафов по такому соглашению, и поручитель обязан согласиться на вероятное трансформацию обязательств согласно соглашению, влекущее повышение ответственности поручителя. Исходя из этого практически таковой предусмотренный законом метод обеспечения, как поручительство, на данный момент практически не употребляется", – поясняет Дарья Погорельская.
Как банки отнесутся к инициативе законодателя трудиться с участниками, выступать посредником между дольщиком и застройщиком, сложно прогнозировать. Сами банки пока не готовы комментировать новые механизмы. Последовательность больших банков, в каковые "РБК-Недвижимость" послала запросы, отказались комментировать новые схемы финансирования строительства, сославшись на неопределенность в данном вопросе.
Специалисты уверены в том, что новый механизм привлечения средств в строительство квартир создаст определенные сложности. Ирина Доброхотова уверен в том, что на начальных этапах, в связи с дополнительной процедурой согласования затрат на постройку, сроки строительства смогут в какой-то степени затягиваться. В то время, когда процедура и механизм будут четко отработаны, эта неприятность будет устранена.
"Введение в реализации жилья и процесс строительства нового участника – банка, на отечественный взор, увеличит сроки совершения сделок по продаже жилья. Банк – достаточно бюрократическая организация, его деятельность жестко отрегулирована нормативами Центрального банка РФ, требованиями законодательства. Полагаем, и участнику, и застройщику будет сложнее договориться по условиям сделки, в случае если банк будет выступать практически поручителем выполнения обязательств застройщика перед участником", – комментирует Дарья Погорельская.
Сергей Велесевич
Запрет долевого строительства в 2018 году: жёсткая действительность либо очередная \
