Дом на кипре: все особенности выбора
Темой аналитической рубрики стало маркетинговое исследование недвижимости Кипра. Его популярность у инвесторов из России и европейских стран легко объяснима. Стабильное экономическое развитие, низкий уровень инфляции – на уровне 3%, низкие ставки налогов, рост цены недвижимости – все это критерии инвестиционной привлекательности.
А прекрасные пляжи, территориальная доступность и мягкий климат разрешают разглядывать такое инвестиционное вложение еще и как приобретение «второго дома».
В выборку вошло 7500 объектов, каковые кипрские застройщики и риэлторские компании предлагали своим клиентам в мае 2008 г. В изучении рассматриваются следующие районы: Пафос, Лимассол, Ларнака, юговосточное побережье Кипра (греческая территория района Фамагуста) и в ограниченном виде столица Кипра – Никосия. Она есть центром публичной судьбе страны, но никак не курортом. Исходя из этого в Никосии рассматривались лишь жилые комплексы, предназначенные для продажи зарубежным гражданам.
В целом по Кипру
В мае 2008 г. средняя цена квадратного метра жилья на Кипре составила €2400. Наиболее ценным городом острова есть Лимассол, где квадратный метр стоит €2843, чуть уступает ему в цене Пафос, где данный показатель держится на уровне €2500, Ларнака (€2380) находится в среднем ценовом диапазоне, недвижимость на юговосточном побережье (Протарас) чуть дешевее – €2279. Замыкает ценовой рейтинг Никосия(€1987).
Надиаграмме 1 представлены средние цены на первичную и вторичную недвижимость в различных районах Кипра.
Принципиально важно подчернуть, что в целом по Кипру квадратный метр вторичной и первичной недвижимости стоит фактически одинаково, но в Лимассоле отличие весьма значительна – жилье в новостройках в среднем на 21% дороже «вторички». В Ларнаке и Пафосе данный отрыв заметно меньше – 6–7%. А вот на юговостоке, в районе Протараса и в Никосии новостройки, наоборот, дешевле, чем жилье на вторичном рынке, на 6 и 13% соответственно.
На диаграмме 2 представлен рейтинг районов по количеству предложений. Громаднейшее количество объектов, продаваемых, приходится на Пафос (около 32%). Юговосток (Протарас) и Ларнака кроме этого предлагают много вариантов (27,6% и 26% от общего количества объектов выборки). В Лимассоле предложение жилья не такое широкое – 12,2%, другими словами чуть меньше тысячи объектов.
Не обращая внимания на то что на данный момент деятельно застраивается Никосия, предложений для зарубежных инвесторов в городе очень мало.
В случае если сказать о распределении объектов по первичному и вторичному рынку, то более 75% предлагаемого жилья находится в новостройках и обычно на этапе off plan.
В Ларнаке из всего спектра предложений практически 82% – новое жилье, в Пафосе – 78%, на юговостоке Кипра (Протарас) –75,5%. В Лимассоле 41% всех объектов, предлагаемых к продаже, находится на вторичном рынке, но, однако, это достаточно новые объекты, большинство которых была выстроена 3–4 года назад. В Никосии вторичное жилье образовывает практически половину предложений.
На диаграмме 3 продемонстрировано, как распределяются жилые объекты в новостройках по срокам ввода в эксплуатацию. Около 18% из них уже выстроены и готовы к заселению, 40% приходится на объекты, каковые достраиваются и будут сданы в течение шести месяцев–года. Более 1600 объектов (21%) примут собственных жильцов в течение 1–1,5 лет и чуть менее 1500 (19%) – лишь через 2–2,5 года.
Последовательность девелоперов выставляет на продажу объекты, строительство которых завершится лишь в конце. Действительно, таких предложений мало, около 2% от общего количества.
На диаграмме 4 наглядно представлены доказательства того, что приобретение объектов в инвестиционных целях удачна на ранних стадиях строительства. Тут действует принцип: чем выше готовность, тем дороже недвижимость. В случае если покупается объект на стадии проекта (off plan со сроками сдачи через 2–2,5 года), возможно рассчитывать, что цена квадратного метра будет на 20% меньше, чем в готовых зданиях.
При приобретения жилья в доме, что будет сдан в ближайшие годполтора, цена будет ниже только на 6–8%.
На диаграмме 5 представлена структура рынка по типу жилых объектов. По большей части на Кипре строятся и продаются апартаменты (их часть 59% в общем количестве), потом идут виллы (около 30%), таунхаусов и сдвоенных домов (так называемых соединенных домов, рассчитанных на две семьи: они поделены по вертикали глухой стеной, а земельные наделы отгорожены) предлагается 8% и 5% соответственно.
Занимательная изюминка – весьма редко видятся поселки, где девелоперы предлагают клиентам лишь один тип жилья. В большинстве случаев, в новых комплексах наровне с дорогими виллами возводятся и более бюждетные сдвоенные дома. Кроме этого в строящихся комплексах смогут сочетаться виллы и апартаменты.
Самыми популярными среди апартаментов являются квартиры с двумя спальнями (55%), в 2,5 раза меньше предлагается односпальных апартаментов – 22%, еще меньше трехспальных – 17%. И уж совсем уникальностью на Кипре считаются апартаменты с четырьмя и более спальнями – их всего 6% и студии (менее 2%). При постройке вилл преимущество отдается проектам с тремя спальнями (более 70% объектов), реже – с двумя (около 18%) и с четырьмя спальнями (12%).
Около 80% таунхаусов имеют две спальни, а для сдвоенных домов характерна планировка с двумятремя спальнями (96%).
На диаграмме 6 приведена усредненная цена квадратного метра жилья в объектах различного типа, и средние площади, характерные для этих типов.
В цена виллы, таунхауса и сдвоенного дома входит и надел земли.
Виллы бизнескласса в новых поселках с 2–3 спальнями в большинстве случаев находятся на участках 4–6 соток. Для просторных вилл с четырьмя и более спальнями выделяют в среднем 7–10 соток. Участки у таунхаусов совсем маленькие (редко превышают две сотки), приблизительно такая же площадь (дветри сотки) и у сдвоенных домов. Заканчивая обзор предложений в целом по Кипру, разглядим еще один критерий, воздействующий на цену объектов, – наличие бассейна.
Диаграмма 7 наглядно демонстрирует, как его наличие повышает среднюю цена квадратного метра жилья.
В жилых комплексах с апартаментами в подавляющем числе случаев (83%) имеется неспециализированный бассейн. Но в случае если его нет, то и цена «квадрата» жилья в таком комплексе на 20–25% дешевле. Приблизительно такая же обстановка складывается и в поселках с таунхаусами и сдвоенными зданиями. В 77% и 71% случаев соответственно они кроме этого имеют бассейн неспециализированного пользования.
В случае если же такой проектом не предусмотрен, у девелопера остается один выход – выставлять объекты по цене на 15–20% ниже. В противном случае обстоит дело с частными виллами. Их по большому счету сложно представить без бассейна, и однако такие предложения видятся, не смотря на то, что их мало (около 4%).
Средняя удельная стоиость квадратного метра в доме без бассейна образовывает €2097. Более трети вилл застройщики предлагают с уже выстроенным либо включенным в цена объекта бассейном, при таких условиях цена квадратного метра в полтора раза выше – €3445. Но как правило (55%) дома выставляются на продажу только с опциональной возможностью строительства бассейна и, как следствие, средней ценой квадратного метра практически на 22% меньшей, чем у домов с уже выстроенным бассейном.
его курорты и Пафос
Более детальный анализ обстановки на рынке жилья начнем с Пафоса, что лидирует в рейтинге по количеству предложений – 31,7% (диаграмма 2). Пафос находится в югозападной части Кипра, отличается самым мягким климатом, фантастической красоты пляжами, множеством достопримечательностей и совершенен для домашнего отдыха.
Важно, что в 12 км от города расположен аэропорт, принимающий прямые рейсы из Москвы. его окрестности и Пафос считаются весьма перспективным регионом, что подтверждает статистика количеств строительства. В 2007 г. тут было сдано более 63 тыс. кв. м жилья.
В среднем цена квадратного метра в Пафосе образовывает €2500. Важнейшими по количеству предлагаемых к продаже объектов являются следующие курорты: Kato Paphos (21% от всех предложений в Пафосе), Pegeia (14%), Tombs of The Kings (11%), Geroskipou, Tala, Kissonerga, Chlorakas, Konia, Emba, Armou, Mandria, Prodromi. На перечисленных курортах сосредоточено три четверти от всех предлагаемых к продаже объектов недвижимости региона.
Более того, около 75% реализовываемых объектов – новостройки. На диаграмме 8 приведен ценовой рейтинг курортов Пафоса.
Наиболее ценным был респектабельный пригород Пафоса – на данный момент, расположенный в 3 км от центра города. Как раз тут реализуются пара шикарных проектов, таких как Konia Park, Konia Gardes, Konia Village. Все они состоят преимущественно из вилл, что, фактически, и растолковывает лидерство Конии в рейтинге цены «квадрата» на побережье на момент проведения изучения.
Непременно, самый широкий спектр объектов предлагает Като Пафос – сердце Пафоса и та его часть, которая лежит конкретно на побережье. Но в отличие от Конии, в Като Пафосе по большей части предлагаются апартаменты и время от времени таунхаусы, вилл нет. В среднем квадратный метр в городе стоит €2765, наряду с этим апартаменты оцениваются в €2600 за кв. м, а вот таунхаусы – существенно дороже, приблизительно €4190 за «квадрат».
Та же обстоятельство, что и при с Конией – много вилл в странице продаж – разрешает встать в ценовом рейтинге курортов Пафоса и занять почетное третье место респектабельному местечку Тала, расположенному рядом со известным монастырем Св. Неофитоса, в 4 км от Пафоса. Как раз в Конии и Тале сосредоточена практически треть от общего числа продающихся недалеко от Пафоса вилл.
Раздельно необходимо подчеркнуть еще один район. В 12 км от Пафоса по дороге на самый узнаваемый пляж побережья Coral Bay расположена деревушка Пейя (Pegeia), где на выбор клиентов представлены апартаменты, таунхаусы и виллы в более чем десятке новых жилых комплексов.
Средняя цена квадратного метра апартаментов тут €2180, виллы продаются по €2470, таунхаусы – по €2313. Многие специалисты вычисляют район Пафоса совершенным для комфортного проживания.
Но данный курорт, в отличие от шумного Лимассола, что облюбовали туристы из России, арабских стран и Греции, пользуется громаднейшей популярностью по большей части у европейцев. Тут имеется вся нужная для жизни инфраструктура,интернациональные школы, прекрасно развитая медицина.
Наряду с этим Пафос сохраняет статус самого зеленого побережья Кипра с прозрачной водой и белоснежными пляжами. В таблице 2 указаны минимальные и большие цены на главные типы объектов недвижимости курортов Пафоса, и их площади.
Лимассол
Восточнее Пафоса находится Лимассол, что считается туристической и экономической столицей Кипра, и вторым по величине городом по окончании Никосии. Темпы строительства в этом регионе не такие впечатляющие, как в Пафосе, Ларнаке и на юговостоке в греческом секторе района Фамагуста (Протарас). Но недвижимость тут самая дорогая на всем Кипре.
Средняя цена квадратного метра жилья колеблется у отметки €2850, причем цены на жильё и вторичную недвижимость в новостройках отличаются более чем на 20% (см. диаграмму 1).
Базу предложений в Лимассоле составляют апартаменты (около 84% от общего числа предложений). Цена квадратного метра в новостройках – €3197, а на вторичном рынке – €2650 за кв. м.
Громаднейшее количество объектов предлагается на следующих курортах Лимасола: East Beach, Germasogeia, Pissouri, Agia Fyla, Agios Athanasios, Agios Tychonas, Mesa Gitonia, Ypsonas, Moniatis.
В респектабельном районе Восточного пляжа господствуют объекты вторичного рынка. Для приобретения односпальных меблированных апартаментов площадью 50–55 кв. м потребуется €120–140 тыс. А вот трехспальные апартаменты с видом на море и площадью 110–130 кв. м стоят уже от €375 тыс. до полумиллиона. Виллу в самом Лимассоле отыскать достаточно сложно. К тому же стоить она будет дорого.
К примеру, дом с четырьмя спальнями в 1–2 км от моря обойдется в €1,2–1,4 млн.
Чуть севернее Лимассола в деревушке Germasogeia строятся пять элитных жилых комплексов с апартаментами. Цены тут также «кусаются». За односпальные апартаменты площадью 55 кв. м застройщики просят около €170 тыс., за двуспальные (80–90 кв. м) – уже около €380 тыс.
А вот на вторичном рынке возможно купить всецело меблированную и выстроенную 10 лет назад виллу площадью 370 кв. м, расположенную на участке в шесть соток, за €650 тыс. В случае если обязательно хочется новую виллу, то лучше поискать в деревушке Pissouri, которая находится на высоте 250 м над уровнем моря между Лимассолом и Пафосом. В этом местечке строятся красивые дома в современном архитектурном стиле.
Средняя удельная стоиость трехспальной виллы с участком 6–7 соток образовывает €570 тыс.
Ценовой рейтинг недвижимости в Лимассоле и его окрестностях представлен на диаграмме 9, а в таблице 3 – минимальные и большие стоимости объектов недвижимости.
Ларнака
Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в перечне самые популярных курортных территорий по количеству предложений. Она есть третьим по величине городом Кипра. Но у многих туристов знакомство с островом начинается как раз с Ларнаки, потому, что тут расположен основной аэропорт.
Средняя цена квадратного метра в ее окрестностях и Ларнаке образовывает €2400.
В мае 2008 г. в продаже пребывало около 2 тыс. объектов, 82% из которых – в новостройках. Сравнительный анализ самый богатых предложениями недвижимости курортов Ларнаки, в которых ведется активное строительство, приведен на диаграмме 10.
Самой дорогой есть недвижимость в туристической территории Ларнаки. Средняя цена квадратного метра апартаментов в жилом комплексе тут образовывает €2930, виллы же оцениваются в среднем €4100 за «квадрат».
Югозападнее Ларнаки на мысе Kiti расположились три деревушки: Kiti, Tersefanou и Pervolia. В них ведется активное строительство, и на продажу выставлено множество объектов со сроками сдачи от полугода до двух лет. В Kiti, к примеру, предлагаются апартаменты с одной спальней (в среднем 55 кв. м) по цене €2300 за кв. м, двуспальные (90 кв. м) – по цене €2100, а за просторные трехспальные апартаменты площадью 130 кв. м нужно будет заплатить приблизительно €250 тыс.
В местечке Pervolia строятся по большей части виллы. Двуспальную виллу (150 кв. м) с бассейном, расположенную в респектабельном поселке, возможно купить за €360 тыс., а трехспальная (180–190 кв.м) обойдется на €100 тыс. дороже. В курортном местечке Tersefanou рядом с громадным гольфполем предлагаются апартаменты с одной и двумя спальнями в пределах €2460 за кв. м.
Занимателен новый проект, что будет сдан в эксплуатацию лишь в марте 2011 г. Его строительство ведется в рыболовной деревушке Zygi, где таверны и ресторанчики стоят близко друг к другу на самом берегу. Более пятидесяти одно и двуспальных апартаментов уже на данный момент, практически за три года до ввода в эксплуатацию, выставлены на продажу по цене от €2400 за кв. м.
Курортная недвижимость в Ларнаке пользуется спросом у самих киприотов, тут не так много туристов, как в Лимассоле, деятельно начинается яхтенный туризм, что положительно воздействует на рост цены недвижимости в регионе. Таблица 4 дает ориентиры довольно минимальных и больших стоимостей объектов различных типов в главных курортных территориях Ларнаки.
Греческий сектор района Фамагуста (Протарас- Паралимни — Айя-Напа)
Юго-восточное побережье на данный момент весьма деятельно застраивается, достаточно заявить, что около 80% продаваемых объектов приходится на новостройки. Около 30% предложений – виллы в современных поселках, 57% – апартаменты. В среднем по этому региону цена квадратного метра образовывает €2278.
Увидим, что такая низкая цена завлекает клиентов из Европы и России. Жемчужиной юговосточного побережья Кипра, непременно, есть Айя-Напа.
Данный курорт соперничает с Ибицей по количеству дискотек и клубов, тут выступают самые актуальные европейские диджеи. Протарас – один из самых молодых курортов Кипра. Данный негромкий, комфортный регион, с великолепными возможностями и прекрасными пляжами для дайвинга привлекателен для домашнего отдыха. Паралимни – самый большой населенный пункт в греческом секторе Фамагусты, что не только летом, но в зимние месяцы живет в полной мере активной судьбой.
Сравнить среднюю цена жилья на этих, и вторых курортах греческого сектора Фамагусты, богатых предложениями риэлторов, возможно на диаграмме 11.
Самый дорогой район Протараса – Pernera. Это спокойное местечко, где строится множество вилл в близи от моря, что и определяет большую цена недвижимости. Второй в ценовом рейтинге идет АйяНапа, где по большей части строятся жилые дома и комплексы с апартаментами.
Квартиру с одной спальней площадью 55 кв. м в двух минутах от видного пляжа Nissi Beach возможно отыскать за €85–90 тыс., двуспальные апартаменты (80–90 кв. м) будут стоить уже около €230 тыс., а маленький дом (около 200 кв. м) с тремя спальнями и бассейном обойдется в €500 тыс. В полной мере дешёвые по цене комплексы строятся в городах Freranos и Liopetri, каковые находятся в 9 и 4 км от моря соответственно. Тут возможно отыскать маленькое бунгало на две спальни в пределах €200–220 тыс.
Видятся кроме этого односпальные апартаменты ценой до €60 тыс.А вдруг клиент может позволить себе недвижимость за полмиллиона, то в Liopetri его будет ожидать шикарная вилла на четыре спальни с просторными террасами, участком 26 соток (что само по себе большая редкость на Кипре) и бассейном. В таблице 5 собрана более подробная информация о средних площадях и ценах объектов греческого сектора Фамагусты.
Рынок недвижимости Кипра в скором будущем, несомненно, будет стабильно расти и завлекать внимание клиентов из России и Европы не только благодаря собственному прекрасному климату, транспортной доступности, красивым возможностям для образования детей и довольно низкой стоимости судьбы, но и потому, что государство ведет последовательную и весьма грамотную политику в области защиты заинтересованностей зарубежных инвесторов.
Подготовлено агентством "Медиамарк" специально для "Homes Collection"
Издание HOMES COLLECTION
Приобрели Дом на Кипре — получите Евро Паспорт! В Европу на ПМЖ
