Дом на святой земле
Случившаяся этой осенью отмена режима пересечения границы между Израилем и Россией спровоцирует «новый русский бум» на рынке недвижимости Почвы обетованной, считают эксперты.
Считается, что Израиль – перманентно «тёплая» страна как в смысле политическом, так и в силу собственных климатических изюминок. Но, выходя на улицы израильских городов, совсем не обязательно надевать бронежилет и армейскую каску. Более того, человека, прогуливающегося по городу ночью, тут не сочтут ни чудаком, ни экстремалом – уличная преступность находится на поразительно низком уровне.
Помимо этого, по статистике Израиль на одном из первых мест в мире как по длительности судьбы, так и по личной безопасности собственных граждан. А что касается климата, то в данной маленькой стране существует целых девять (!) климатических территорий, что позволяет, покатавшись зимний период на лыжах по заснеженному Хермону, вечером того же дня купаться в Эйлатском заливе Красного моря. Так что выбрать «личный» климат – не неприятность.
Быть может, среди них и изза климата, русские инвесторы обратили внимание на рынок израильской недвижимости довольно давно. Но массового характера это явление не носило: по большей части израильскими домовладельцами становились большие русские предприниматели иудейского происхождения, владеющие, кроме российского, еще и израильским паспортом. Это разрешало им не подмечать визовых сложностей, в отличие от вторых граждан, довольно часто и не без оснований осуждающих способы работы визового отдела израильского консульства в Москве.
Наконец, с 20 сентября начало функционировать двухстороннее соглашение между Израилем и Россией об отмене виз, обозначившее окончание эры труднодоступности данной страны для всех россиян. В Министерстве туризма Израиля уже заявили, что ожидают повышения туристического потока из России до 400 тысяч людей в год, но, не считая туристов, имеется еще одна категория людей, интерес которых к Израилю в связи с отменой режима пересечения границы возрос очень заметно. Обращение об инвесторах. «Доступность увеличивает привлекательность» – правило, которое в этом случае смело возможно принять за теорему.
Кого тут лишь нет
Как неизменно, первыми пробуют рынок любители «маленьких» инвестиций. Для них в Израиле созданы весьма хорошие условия: в случае если клиент, а также зарубежный, получает квартиру, внося задаток на этапе незавершенного строительства, то по израильским законам его деньги стопроцентно защищены банковской гарантией, которую обязана дать строительная компания.
Наряду с этим при наличии накопительного счета возможно воспользоваться банковской ссудой под относительно низкий (4–5%) процент. В случае если квартира покупается в районе, пользующемся повышенным спросом, то цена на нее значительно возрастает уже на этапе строительства, которое в большинстве случаев занимает 2–3 года. Стратегия таких вложений, в целом, запланирована на сценарий, произощедший в случае с Кипром, Болгарией, Египтом и Чехией.
Сначала данные государства, как мы знаем, пережили самый настоящий «русский» туристический бум, что пара позднее помогал формированию активного спроса на местное жилье среди российских клиентов, что, со своей стороны, обусловило рост стоимостей недвижимости на десятки процентов в год.
По всей видимости, для развития событий как раз в этом русле имеются основания, по крайней мере, по поводу отсутствия туристического интереса возможно не переживать: старый Иерусалим, полевантийски легкомысленный ТельАвив и красивая женщина Хайфа с ее утопающим и живописным заливом в зелени хребтом Кармель вряд ли покинут когото равнодушным. В случае если добавить к этому возможность окунуться в воды Средиземного, Мёртвого морей и Красного, то делается ясно, как содержательной может оказаться поездка в Почву обетованную. Столичная мэрия, "Наверное," уже оценила привлекательность местных мест, и Юрий Лужков, договорившись с председателем местного совета из района Эйн Бокек на Мертвом море об отведении участка под строительство, планирует возвести оздоровительный комплекс, в постройку которого предполагается инвестировать $100 млн.
Возможно с уверенностью заявить, что найдутся и другие россияне, которым захочется обзавестись домом, квартирой либо офисом в этих солнечных краях, но российским инвесторам в этом случае нужно будет ощутить себя в роли догоняющих. Дело в том, что на израильском рынке недвижимости уже давно и удачно действуют как частные зарубежные инвесторы, так и большие компании, а также коллективные закрытые инвестфонды (closedended funds), из Германии, Англии и других западноевропейских государств.
Помимо этого, заметную активность проявляют представители Франции, Бельгии, Австралии и Канады, а иудеев из Америки, ЮАР и Аргентины уже в полной мере возможно отнести к старожилам израильского рынка. Количество сделок по недвижимости, совершаемых с участием зарубежного капитала, оценивается в 7–10% от их общего количества, а на рынке элитного жилья данный показатель, в зависимости от района, образовывает от 30% и выше.
Местный колорит
Громаднейшее количество сделок совершается с объектами недвижимости, расположенными в городах, количество обитателей которых превышает 200 000 человек, – это Иерусалим, ТельАвив, Хайфа, РишонлеЦион и Ашдод. В них живёт четверть населения Израиля. Главная часть израильтян – муниципальные обитатели, а около половины всего населения, правильнее 45%, живет в городах с численностью более 100 000 человек.
В случае если у многих религиозных иудеев со всех стран, берущих себе жилье в Святом Иерусалиме, мотивы в полной мере идеалистичны (что не мешает иерусалимским стоимостям всегда расти, увеличившись на 6,8% лишь за три последних месяца этого года), то у подавляющего большинства других инвесторов – полностью прагматичны. Ликвидность вложений подтверждается таким солидным источником, как Forbes: в рейтинге, составленном весной этого года, аналитики издания оценивают израильский рынок, как самый перспективный в мире для инвестиций в недвижимость на период ближайших пяти лет. В изучении учитывались такие параметры, как темпы роста поизводства в стране, уровень инфляции, доступность кредитов, права на качество жилья и частную собственность.
На фоне активности инвесторов изза границы их израильские сотрудники кроме этого не настроены выполнять роль статистов. В стране имеется несколько дюжина больших компаний, занимающийся объектами недвижимости в мире, и в своей квартире они, конечно, чувствуют себя очень с уверенностью, что ощущается хотя бы по количеству рекламы разных строительных проектов.
Инвесторы интересуются и коммерческой недвижимостью, которая при развитой израильской инфраструктуре по эффективности вложений обычно выясняется привлекательнее жилищного сектора. Громадную популярность купили бессчётные технопарки – неизменно развивающемуся израильскому хайтеку требуется все больше площадей.
Любопытно: Эхуд Барак, бывший премьерминистр Израиля, занимающий в этом кабинете пост военного министра, сравнительно не так давно выставил на продажу принадлежащую ему квартиру в северном ТельАвиве. Барак оценивает собственную собственность в $11 млн, другими словами в пять раз дороже той цены, за которую она была куплена два года назад. Квадратный метр для того чтобы жилья, при том условии, что сделка все же состоится, обойдется будущему клиенту в $32 тыс.
Очевидно, столь высокая (хоть и не рекордная) цена за квадратный метр для «города без перерыва», как время от времени именуют ТельАвив, не совсем привычна, но и к недорогим городам данный ближневосточный мегаполис не отнесешь. Не обращая внимания на то, что среди больших городов мира ТельАвив в категории цены жилья попал на семнадцатое место, на Ближнем Востоке он по этому показателю – абсолютный фаворит. Global Property Guide оценил цена квадратного метра жилплощади в центре ТельАвива в $5 тысяч.
В занявшем второе место Дубае (ОАЭ) – $4 тысячи, а, скажем, в соседнем с Израилем Каире – всего $400.
Цифры и факты
Однако, тельавивские стоимости увеличиваются, увеличившись за прошедший год на 20–35%, обогнав соседние РаматГан, БатЯм и РишонлеЦион (20–25%). Такая же либо близкая к ней динамика наблюдалась и в других городах центра страны, находящихся на присредиземноморской равнине от Ашдода на юге до Нетании, расположенной к северу от ТельАвива.
В других районах рост либо не наблюдался вовсе, либо кроме того отправился в «минус», как в Хайфе – единственном большом городе Израиля, где цена жилья кроме того снизилась (до 15%). Сейчас пятикомнатный дуплекс в одном из центральных муниципальных районов НевеШеанан с видом на залив возможно купить за $230 000, по цене в $1400 за квадратный метр. В случае если потребуется маленькой офис, то для данной цели возможно купить 1,5комнатную квартиру (30 кв. м) в районе Адар всего за $30 000.
Согласно данным Центрального статистического бюро Израиля, хайфские цены на квартиру из вторых рук в 2,4 раза ниже, чем в ТельАвиве, и отстают от иерусалимских на 223%.
Необходимо оговориться, что в приводимых тут стоимостях американский доллар употребляется лишь чтобы «привязаться» к привычным для нас дол/кв. м. В действительности сейчас большинство предложений номинируется в национальной валюте – израильских шекелях, благодаря хорошей динамике шекелевого курса, дополнительно поднимая долларовые стоимости. Экономическое положение Израиля, вправду, хорошее.
Без падений и взлётов, само собой разумеется, не обходится, но вот что весьма интересно: при подведении полугодовых итогов на интернациональном валютном рынке шекель был самой крепкой всемирный валютой, повысившись по отношению к евро на 9%, к доллару США – на 15%, а к английскому фунту – на 16%. По соотношению к долларам Канады и Австралии шекель укрепил собственные позиции соответственно на 7% и 16%.
Но экономическими удачами дело не исчерпывается – в скромном по своим размерам Израиле непропорционально большое количество всякого «самого». К примеру, самая низкая точка на планете – Мертвое море, оно же – самое соленое. В Израиле самое много научных работ и патентов, публикуемых в год, и самое большое в мире число музеев на одного человека.
Имеется и другие, достаточно неожиданные успехи, к примеру удойность израильских коров признана самой высокой в мире. Либо вот такая информация: самая маленькая линия метро в мире – хайфский Кармелит (6 станций, протяженность около двух километров). Но имеется статистика, которая в справочниках не отражается.
Скажем, плотность ресторанов и русских магазинов на квадратный километр либо отношение числа этих же заведений к количеству обитателей. Так вот, тут Израиль, непременно, лидирует во всем том зарубежье, которое принято именовать «дальним». Израиль, пожалуй, единственная страна из дальнего зарубежья, где в любой публичной приемной, магазине либо медицинском учреждении возможно легко отыскать русскоговорящего сотрудника.
Нельзя исключать, что по распространенности русского Израиль, быть может, уже обогнал кое-какие бывшие советские республики – также важная подробность для русского инвестора.
Предотвращён значит вооружен
На что стоит обратить внимание при покупке? Принципиально важно спросить формой собственности на землю, на которой расположено строение. Обладателем возможно государство, частное лицо либо кроме того религиозная община, скажем, бахайская община в Хайфе, у которых в собствености солидный кусок территории с жилыми строениями, прилегающий к Бахайскому храму.
Квартира возможно зарегистрирована в Бюро регистрации недвижимости либо в Управлении земель Израиля. Личный реестр может вести строительная компания, что происходит , если почва, на которой находится выстроенное строение, забрана у страны в долговременную аренду. Во всех этих случаях будут разными как сроки, так и метод проведения сделки куплипродажи.
К этому небходимо отметить, что кое-какие объекты недвижимости не подлежат продаже зарубежным гражданам.
Нужно знать: закон не мешает совершению сделок , если собственность ранее была заложена третьим лицам. Подобная «гибкость», как и общение с израильскими судебными исполнителями, может стать для клиента не самым приятным сюрпризом, исходя из этого лучше заблаговременно проверить состояние собственности в Управлении регистрации залогов, где возможно взять всю необходимую информацию.
В зависимости от цены получаемой недвижимости, налог на приобретение может либо не уплачиваться вовсе, либо составить до 5% от ее стоимости, что принципиально важно учитывать до совершения сделки, как да и то, что при покупке недвижимости среднее вознаграждение агентству со стороны клиента образовывает в большинстве случаев около 2%, а услуги юриста обойдутся в 1%.
Весьма нужно спросить размером муниципального налога. Считается, что он тем выше, чем респектабельнее и благоустроенней район, в котором находится дом либо квартира, но его размер устанавливается самим муниципалитетом, что в случае если кому и подотчетен, то лишь «себе любимому». Исходя из этого, по данным Центрального статистического бюро, никакого соответствия между социальным статусом и размером налога города не увидено.
К примеру, в элитном Савьоне муниципальный налог в 1,6 раза ниже (!), чем в БнейБраке, что считается самым бедным населенным пунктом страны. Размер налога варьируется от $7,5 до $28 за квадратный метр жилья в год и в полной мере может оказаться, что за скромный домик в не самом лучшем муниципальном районе нужно будет платить как за громадный дом с бассейном гденибудь в БеверлиХиллз.
Главным документом, регулирующим сделку, по израильским законам считается контракт куплипродажи, но на практике принято подписание пилотного соглашения – то, что в Российской Федерации именовалось бы «Протоколом о намерениях» – документ, кроме этого имеющий абсолютную юридическую силу. Если не отнестись к его содержанию с максимальной серьезностью, возможно уже на этом этапе создать самому себе много неприятностей.
Израильский рынок недвижимости, как, но, и каждый, не терпит дилетантства, исходя из этого весьма и весьма рекомендуется на каждом этапе обращаться к специалистам: маклерам, юристам и оценщикам недвижимости. Причем кроме того в случае если при покупке новой квартиры строительная компания предоставит собственного юриста, то хорошо будет нанять собственного юриста по недвижимости, что стоял бы на страже уже ваших заинтересованностей.
Сравнительная таблица Ближневосточных цен на недвижимость (приведены цены за кв. метр в центре городов, определяемых, как финансоводеловой центр воображаемой страны)
Израиль — $5086
ОАЭ — $4066
Марокко — $1973
Иордания — $1261
Ливан — $1237
Египет — $406
Процентное соотношение затрат при покупке недвижимости с предстоящей ее перепродажей к цене объекта
Иордания — 15,24%
Марокко — 12,13%
Египет — 11,74%
Ливан — 11,57%
Иран — 9,93%
Израиль — 9,57%
Тунис — 7,10%
ОАЭ — 5,05%
Бахрейн — 5,00%
Оман — 3,01%
Катар — 0,00%
(Источник: The Global Property Guide)-
Налоги при покупке недвижимости в Израиле
На сегодня закон никак не ограничивает права неевреев в приобретении почвы/недвижимости в Израиле. В соответствии с поправки 59 в Законе о налогообложении недвижимости от 31.10.2007, гражданин страны либо чужестранец, берущий первую квартиру для жилья в Израиле, будет высвобожден от уплаты налога в размере 0,5%, в случае если цена квартиры не превышает 925,000 шекелей ($248 тысяч) во время до 15.01.2009. Эти суммы привязаны к индексу стоимостей и изменяются один раз в году (16 января).
Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и обладатель АН «Талерман Надлан» (Хайфа):
Главными объектами интереса клиентов, и не только российских, являются квартиры в новостройках. Изза всевозрастающего спроса, а также со стороны местных жителей, цены в ТельАвиве высоки, в некоторых элитных проектах неподалеку от моря и центра Яффо цена квадратного метра жилья уже сейчас достигает $20–30 тысяч.
В новостройках Северного ТельАвива хорошие 4комнатные квартиры площадью 120–150 кв. м предлагаются сейчас от $700 тысяч до $1,5 млн в зависимости от расположения, этажа, вида из окон, наличия балкона, оборудования прилегающей территории. По причине дороговизны многие инвесторы обращают собственные взгляды на городаспутники рабочий столицы Израиля, расположенные на протяжении Средиземноморского побережья, Ришон, БатЯм и Нетанию.
Нетания стоит в перечне раздельно, т. к. береговая линия в этом городе растянута на многие километры, и местные власти сейчас завлекают наибольшие строительные компании страны, выделяя новые участки под жилые инвестиционные проекты. на данный момент на южном въезде в город возводится большой район «Город морей» с самодостаточной инфраструктурой, включающей торговый комплекс, спорткомплекс, пляжи и парки. Квартира в подобном проекте оценивается в среднем в $4000–6000 за «квадрат».
Особенным спросом пользуются респектабельные точечные застройки в центре Нетании, недалеко от гостиниц, где из окон апартаментов раскрывается панорамный вид на Средиземное море. За это клиенты готовы платить от $750 тысяч и выше.
какое количество возможно получить на перепродаже объекта, купленного на стадии замысла?
В строительных работах недвижимость в среднем дорожает на 20–30% в год, и приобретение квартиры на начальной стадии проекта считается удачным вложением капитала.
А вот коттеджи и отдельные виллы редко становятся объектом спекуляции. Эта категория недвижимости покупается обеспеченными россиянами для отдыха либо сезонного проживания. Самые популярные поселки – Герцилия Питуах и Кейсария.
Герцилия достаточно дорога, кроме того небольшой и не новый дом на участке 500 кв. м будет стоить $1,2–1,5 млн. Большие фешенебельные виллы на площади 1000–1500 кв. м рядом с морем смогут стоить $7–8 млн, и это не предел. Кейсария – более спокойное место, выбор недвижимости разнообразен, от маленьких квартир в новом комплексе «Неот Гольф» ценой от $250 тысяч до шикарных вилл у самого моря, цены на кое-какие из которых доходят до $6–7 млн.
Хороший дом площадью 300–400 кв. м на участке 500–800 кв. м обойдется в $1,5–2 млн. За эти деньги вы получите полный набор «прекрасной судьбе»: круглосуточная охрана, спорткомплекс, теннисные корты, поле для гольфа, рестораны и кафе, оборудованные пляжи, детские дошкольные учреждения, школа а также публичная библиотека.
Как вы оцениваете риски при покупке недвижимости на стадии строительства?
При покупке квартиры на этапе начала строительства права и средства клиента всецело защищены, т. к. по закону строительная компания обязана выдать банковскую гарантию на сумму денежных средств, внесенных в счет оплаты за недвижимость. При заключении контракта куплипродажи достаточно внести 10–15% от цены жилья, другую сумму разбить на платежи, график которых устанавливается самим клиентом. направляться не забывать, что на неоплаченную сумму начисляется инфляционный индекс (2–4% в год), что в целом может оказать влияние на конечную цену в сторону повышения.
Текст: Константин КРИНИЦКИЙ (Израиль)
издание "Ваш Дом за границей"
На Святой земле в Тиверии произошло освящение восстановленного Дома паломника
