Дом с секретом
Получая недвижимость за рубежом, россияне при избыточной беспечности смогут столкнуться с неприятными сюрпризами.
Британская супружеская пара Орамс в 2002 году купила на Северном Кипре дом с участком. Все документы, включая право на собственность, у продавца были в порядке, но некое время спустя Мелетис Апостолидис, грек по происхождению, подал в суд Никосии (Кипр) на Линду и Дэвида Орамс. Он утверждал, что есть единственным законным обладателем приобретённого ими участка и что данной почвы он лишился в первой половине 70-ых годов XX века, в то время, когда вместе с семьей бежал с севера Кипра по окончании того, как эту часть острова оккупировали войска Турции.
Суд постановил, что Орамсы должны снести дом, что они выстроили, и передать почву обратно Апостолидису. Подобное ответ в октябре 2005 года вынес и британский суд, куда обратился грек. Но, Орамсы подали апелляцию и победили. Но Европейский суд по защите прав человека в апреле 2009−го вынес ответ в пользу грека.
Кроме того в случае если распоряжение суда не будет выполнено, потому, что надел земли находится под контролем правительства непризнанной Турецкой республики Северного Кипра, то оно дает греку право получать компенсации в английских судах.
Эта обстановка далеко не единичная: по окончании разделения Кипра турки начали деятельно реализовывать занятые ими почвы и недвижимость греков-киприотов. «В случае если на греческой территории вилла стоила $200 тыс., то на турецкой подобный дом выставлялся за $70 тыс. Конечно, это не имело возможности не привлечь клиентов.
Наряду с этим нельзя обвинить их в недобросовестности: клиентам имели возможность легко показать бумаги, подтверждающие, что это жилье не отягощено никакими чёрными пятнами в прошлом. Но как человек может проверить, как точна эта бумага?» — говорит Игорь Индриксонс, глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Он утвержает, что одними из самых активных клиентов были британцы.
Сейчас по окончании «прецедента Апостолидиса» из 6 тыс. сделок подданных Англии, идеальных ими на Северном Кипре, большинство возможно оспорена.
Это только один из рисков, которым подвергаются клиенты зарубежной недвижимости при недостаточном знании местного рынка. Лишиться имущества смогут и клиенты недвижимости в Абхазии, где дома и почва стоят соблазнительно дешево: квартиру с видом на море возможно приобрести за 700–800 тыс. руб., дом — за 1,2–1,5 миллионов рублей. Действительно, ранее многие из этих объектов принадлежали гражданам Грузии, каковые кроме этого имеют основания оспорить сделки.
Уменьшить риск приобретения «спорных» объектов возможно лишь одним методом — отказаться от их приобретения.
При нехорошем знании местного законодательства инвесторов смогут подстерегать и другие неприятности. Так, в некоторых государствах (Хорватия, Болгария и др.) существуют ограничения на применение почвы: другими словами приобрести ее возможно, а выстроить на ней все, что захочешь, — нет. «Не редкость, что люди покупают почву, а позже выясняют, что на ней нельзя строить жилые дома. В случае если объект уже выстроен, то обладателя ожидают не только штрафы, но и обязательства снести постройку», — растолковывают специалисты.
Помимо этого, в ряде государств имеется ограничения на приобретение недвижимости чужестранцами. В Хорватии чужестранец не имеет возможности совершить приобретение: для сделки нужна регистрации компании на территории страны.
Информационный голод
Планируя приобретение дома либо квартиры за рубежом, потенциальный клиент рискует и переплатить, в особенности в тех государствах, где рынок непрозрачен. Очевидно, речь не идет о США, Канаде и большинстве государств-членов Евросоюза. Более того, в том месте, дабы определить всю историю дома либо участка (прошлых собственников, как довольно часто объект переходил из рук в руки и по какой цене), хватит одной 60 секунд.
Но правил без исключений не бывает. Так, в Италии и Греции клиент может не отыскать точной информации по выбранной им недвижимости. Так что, получая дом в одной из этих средиземноморских государств, клиент рискует дать за него больше рыночной стоимости.
Гражданам России, у которых репутация обеспеченных людей, обожают показывать завышенные стоимости. Многие риэлтерские компании, выяснив, что объектом интересуется русский клиент, сходу ставят цены на 10% выше.
Дабы не совершить ошибку с ценой, направляться сравнить предложенную продавцом цену со ценой на подобные объекты в выбранном регионе. Второй вариант — отыскать в стране, где вы планируете купить дом либо почву, посредника, прекрасно опытного местный рынок и что окажет помощь подобрать оптимальный по цене—качеству вариант и оформить сделку. Кроме Греции и Италии такой же стратегии стоит придерживаться в Турции, Египте, Мексике, Бразилии, Албании, Македонии, Сербии.
Тут рынки закрытые и непрозрачные — самостоятельно составить представление о точных стоимостях достаточно сложно, как и в Российской Федерации.
Кстати, «закрытость» рынка может привести и к обратному риску: пробуя приобрести недорогую квартиру в новостройке, клиент может столкнуться с теми же проблемами, что в Российской Федерации, — постройкой без нужной документации, заморозкой объекта и т. п. «Обычно зарубежную недвижимость стараются приобрести напрямую у застройщика, считая, что это дешевле, и “наступают на грабли”. Местные девелоперы реализовывают квартиры либо дома без разрешения на постройку. Таких случаев много, исходя из этого мы постоянно рекомендуем шепетильно разузнать все, перед тем как заключить сделку», — говорит генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.
С продажей жилья, на постройку которого еще кроме того не выдано разрешение, клиент может столкнуться, к примеру, в Черногории. Прямо по прилету в Тиват в местном аэропорту к только что прибывшим туристам подходят местные обитатели и бывшие соотечественники и выполняют краткий экскурс по местному рынку, попутно предлагая купить недвижимость по цене €1,5 тыс. за 1 кв. м в квартире / доме с разрешением на постройку и €1 тыс. — в доме без разрешения.
Это не есть нонсенсом либо чем-то из последовательности вон выходящим: посредники убеждают вас, что при жажде вы сможете узаконить собственный объект и по окончании приобретения. «А имеете возможность и не тратить на это время: люди и без того живут», — рекомендуют они. Но приобретение без разрешения свидетельствует, что в этом доме вы станете жить на птичьих правах. «Узаконить такие объекты возможно, но лишь в то время, когда место будет внесено в градостроительный замысел (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь, величина зависит от места и района). Так клиент как минимум «попадает» на дополнительные затраты, но нельзя исключить и более значительные неприятности — впредь до сноса строения», — даёт предупреждение начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова.
Вторая неприятность, с которой возможно столкнуться в ряде государств, — прекрасно знакомая гражданам России заморозка строительства. В следствии экономического кризиса проекты останавливаются, и многие компании уходят с рынка. Действительно, в Западной Европе это ничем не угрожает клиенту, потому, что застройщик по закону не в праве применять деньги физических лиц в строительных работах. «В Европе деньги клиента держатся на эскро-счету и не тратятся, пока недвижимость не выстроена.
Страхование от недостроя как таковое на практике нереально, потому, что за границей клиент платит за уже выстроенный этап: выстроен фундамент — первый перевод, выстроена коробка строения — следующий платеж и т. д. Последний платеж переводится, в то время, когда все готово “под ключ”. В каждом контракте в обязательном порядке прописываются санкции застройщика за задержку», — говорит Юлия Титова.
Но в некоторых государствах аналогичного гарантийного механизма нет. В той же Черногории. «Часть проектов заморожена из-за неприятностей с банковским финансированием. Те, кто строил на собственные средства, заканчивают стройки. Но в новые проекты на данный момент рискуют ввязываться лишь весьма сильные компании, потому, что платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории на данный момент на уровне первой половины 2007 года.
При том что темпы строительства выше многократно», — говорит Юлия Титова. Так что клиенту не следует успокаивать себя мыслью, что это цивилизованная Европа, где риск недостроя исключен.
Как обезопасить себя? Не прельщаться прекрасными картинами, а по мере возможности изучать все данные о застройщике и его денежном положении.
Риски постфактум
В любой стране владение недвижимостью сопряжено не только с отдыхом на ней и получением доходов от ее аренды, но и с рядом малоприятных обязанностей, таких как уплата налогов, коммунальных платежей и т. п. Единственная страна, в которой обладатели недвижимости избавлены от таких проблем, — это ОАЭ. Таковой льготный режим был создан местными властями для привлечения зарубежных инвестиций. Вторая страна, предоставляющая нерезидентам налоговые льготы, — Египет.
Тут нет налога на владение недвижимостью, и хозяин платит лишь маленькие коммунальные платежи.
Самые высокие налоги ожидают собственников недвижимости в Европе: Франции, Испании, Италии, Англии. В случае если обладатель дома или квартиры собирается сдавать объект в аренду, то ему неминуемо нужно будет платить и налог на прибыль. В Европе, по словам Юлии Титовой, он в среднем варьируется от 15 до 20%: «В Германии ставка выше, но из нее вычитаются затраты на амортизационные расходы и содержание недвижимости».
Не считая налогов в любой стране хозяин недвижимости несет и другие затраты — коммунальные платежи, плату за содержание объекта и т. п. Их величина кроме этого может значительно разниться. Так, для некоторых соотечественников делается неожиданностью размер взносов за содержание неспециализированной территории жилого комплекса, где они купили маленькие апартаменты. Но, при внимательном прочтении соглашения заблаговременно возможно составить представление о вероятных расходах.
Однако обычно ответ о покупке принимается на волне чувств — под влиянием прекрасных картин из буклетов.
Так, годом ранее в Италии одна домашняя пара принимала ответ о покупке апартаментов. Сравнивали два комплекса, расположенных приблизительно на однообразном расстоянии от моря. Цена объектов кроме этого была схожей — около €2 тыс. за 1 кв. м. Но один комплекс в качестве инфраструктуры предлагал лишь бассейн, приходящего консьержа и сауну (предоставляет услуги по приему гостей по мере необходимости).
В другом комплексе — бассейн, сауна, массажный кабинет, SPA-круглосуточная работа и салон консьержа. Клиентам данный вариант показался куда более заманчивым. И лишь по окончании того, как они вселились в комплекс и взяли счет за обслуживание, стало известно, что бесплатного комфорта не бывает.
В случае если в первом комплексе обслуживание обходилось приблизительно в €600 в год, то во втором — в €4 тыс., потому, что в него входила оплата работы постоянного консьержа, специалистов и массажиста SPA-салона. Самое дорогое в Европе — это человеческий труд, исходя из этого квартира в комплексе, в обслуживании которого задействовано большое количество персонала, будет неизменно дорогим удовольствием для обладателя. Наряду с этим не имеет значение, пользуется ли он их одолжениями либо нет.
Создатель: Анна Шехова
Д-штрих
Майнкрафт: Мелкий Механический Дом — Тайный Дом против гриферов!
