Финский вариант
Зарубежный опыт строительства коттеджных поселков актуален в наше время, очень. Отечественные девелоперы и застройщики торили личные дороги в этом направлении, и, чего греха таить, многие наломали дров. Исходя из этого хороший опыт западных сотрудников, как представляется, будет любопытен и клиентам, и исполнителям.
В данной статье мы коснемся опыта отечественного ближайшего соседа — Финляндии.
Почвы страны Суоми
Для начала направляться внести некую ясность в определения. В Финляндии мало-этажное домостроение начинается десятки лет, и в том месте существует четкое разделение земель для постройки по функциональному назначению. Почвы поселений — территория застройки для постоянного проживания. Почвы, предназначенные для постройки объектов для проведения и отдыха отпуска, другими словами дач либо туристических объектов (к ним относится «второй дом»).
Любая из этих территорий может состоять как из личных участков с правом на постройку одного-двух объектов, так и предназначенных для девелоперских компаний участков с громадным числом объектов разрешенного строительства. Обе территории определяются главным либо региональным замыслом развития территорий, утверждаемым министерством экологии .
Почвы поселений, в большинстве случаев, находятся вблизи городов, в увязке с объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, социального и культурно-бытового назначения. Наряду с этим визуально далеко не всегда возможно отличить коттеджный поселок как такой от конгломерата личных коттеджей.
В случае если в Российской Федерации поселки в подавляющем большинстве огорожены заборами, то в Финляндии заборы фактически отсутствуют, они в далеком прошлом заменены живыми изгородями. «Металлического занавеса» для посторонних в Финляндии не нужно, исходя из этого территорий, очерченных высокой оградой, и будок охранника не отмечается. Поселки выделяются разве что общностью архитектурных ответов, время от времени очень увлекательных, потому, что над созданием единого стиля трудятся высокопрофессиональные студии.
Почвы же, предназначенные для отдыха, больше тяготеют к неповторимым природным ландшафтам либо к местам рекреации: лыжным курортам, гоночным трекам, конным либо гольф-клубам и т. д. Поселки в том месте строятся капитальные — для круглогодичного применения, по всем правилам древесного финского зодчества, с современной внутренним наполнением и инженерной инфраструктурой класса «люкс». Клиент коттеджа делается одновременно потенциальным участником арендного бизнеса, потому, что дома в таких поселках относятся к жилищным акционерным обществам, имеющим управляющую и эксплуатирующую структуру, талантливую распоряжаться вашим имуществом и для извлечения прибыли. Что для россиян, каковые не смогут в силу объективных обстоятельств жить в Финляндии круглогодично, обычно не редкость совсем не лишним.
Имеется в Финляндии и маленькие туристические поселки, выстроенные в 1970–1980-х годах, в большинстве случаев, рядом с фермерскими хозяйствами, для летнего применения. В них выполняют летние каникулы семьи, не имеющие дачи. Но к настоящему времени постройки в этих поселках очень сильно износились и спрос на отдых в них угасает.
Но растет спрос на дачные участки, расположенные на негромких уединенных берегах лесных озер (это мечта многих финнов). Данный всплеск активности на рынке сейчас стал причиной многократному подорожанию таких участков, а в некоторых районах к их недостатку. Помимо этого, повышению цены загородных домов будут содействовать намерения финского страны повысить требования к охране внешней среды и ужесточение норм энергосбережения.
Трансформации повлекут за собой повышение теплоизоляции новых и обязательное строительство септиков стен, а это существенно увеличит затраты на эксплуатацию и строительство дачных коттеджей.
Почва для поселка либо участки с правом на постройку приобретаются инвестором на свободном рынке, и на национальных аукционах, проводимых в районных либо городских общинах, заинтересованных в привлечении и развитии плательщиков налогов. По окончании приобретения почвы инвестором, группой инвесторов либо инициатором бизнеса учреждается жилищное АО (ЖАО), которое есть клиентом проектирования, строительства, а в будущем станет эксплуатирующей организацией.
Строительство поселков
Любой девелопер, среди них и финский, пытается взять большую отдачу от осваиваемого участка, соответственно, заинтересован выстроить на нем побольше домов. Но количество домов в таком поселке не определяется лишь жаждой девелопера. В случае если участок новый и включен в замысел урбанизации, количество домовладений, схема подключения коммуникаций, задание и план по застройке (впредь до указания цвета наклона и материалов кровли) регламентируются заблаговременно.
Потому, что население Финляндии мало, для понижения коммерческих рисков на таких участках не разрешают строить довольно много домов — в большинстве случаев от одного до нескольких десятков.
В случае если девелоперская компания сама отыскала участок и прочит его для реализации громадного проекта, то начинает она с предварительного согласования и разработки идеи эскиза поселка. Потом идет смена назначения земельного надела, в случае если требуется, внесение в кадастр и т. д. По большому счету, процедура от создания эскиза до получения разрешения на постройку очень продолжительная и требует терпения.
Нужно заявить, что на трансформацию проекта, впредь до его отмены, смогут воздействовать местные обитатели, и минэкологии и министерство по охране монументов. И в случае если имеются убедительные аргументы «против», преодолеть их представляется нереальным. Исходя из этого девелопер может купить занимательный (с его точки зрения) и дорогой участок для поселка на 15–20 домов, а взять разрешение на постройку только трех-четырех домов.
В то время, когда все эти вопросы решены, начинается строительство. В будущем на рынок предлагаются не участки, а дома, готовые либо строящиеся. Объектом сделки будет долевая собственность и дом в общем имуществе ЖАО, в том числе и в виде почвы. Эта собственность выражена числом акций соответственно купленной площади строящегося дома.
В случае если дом покупается в строительных работах, к соглашению прилагается четкий график поэтапной оплаты и производства работ. Любой дом имеет приусадебный участок согласно соглашению с ЖАО «О разграничении ответственности».
Ведение строительства определяется маркетинговой стратегией инвестора, его возможностями по финансированию, потребностями рынка, и требованиями администрации района по завершению и началу стройки. Кто из приобретших дом на ранней стадии захочет слушать строительный шум и месить грязь перед домом?
Исходя из этого инвесторы стараются заблаговременно продумать финансирование так, дабы соблюсти установленные сроки строительства и закончить работы независимо от того, реализованы дома либо нет. Помимо этого, на ранней стадии строительства они стремятся максимально скоро подготовить демонстрационный коттедж и организовать ландшафт для более полного восприятия клиентом картины поселка.
Дома в коттеджных поселках Финляндии постоянно продаются с завершенной внутренней отделкой, кухонной мебелью, оснащенные бытовой техникой, готовой электроустановкой, с подключенными совокупностями вентиляции и отопления, время от времени с камином. В случае если замыслом предусмотрена сауна, она также должна быть всецело снабжена; в другом случае дом просто не удастся сдать госинспектору в эксплуатацию. Помимо этого, в случае если дом приобретается в строительных работах, имеется возможность выбора материалов.
В поселках смогут предлагаться как раздельно стоящие коттеджи, так и сблокированные коттеджи, именуемые у нас таунхаусами. Технологии строительства смогут быть наряду с этим различными, другими словами используются и ячеистые бетоны, и клееный брус, и другие стеновые материалы. Не смотря на то, что, само собой разумеется, фирменный стиль финских строителей — качественные, долговечные и весьма комфортные древесные дома.
Неприятности эксплуатации
Еще до сдачи в эксплуатацию поселок существует юридически как жилищное АО. По сути, это некоммерческое предприятие по эксплуатации объекта, как и любой многоквартирный дом в Финляндии. В подавляющем большинстве таких поселков ведется совместное хозяйство по обслуживанию, возможно персонал и малая техника. Верховный орган — собрание акционеров, которое утверждает директора, устав, бюджет, принимает решения по ремонту и развитию и т. п.
Затраты на содержание наряду с этим в полной мере по карману любому хозяину. Рекомендуемый уровень ежемесячных затрат на эксплуатацию, принимаемый на неспециализированном собрании акционеров, образовывает приблизительно один евро с квадратного метра площади дома.
В вычисленную сумму входят затраты на поддержание дорог, имущества посёлка и элементов инфраструктуры; уход за лесом; утилизацию мусора из пункта сбора; присмотр за зданиями, контроль инженерных уровня и систем обогрева; сортировку почты; оказание телефонных и консультационных одолжений, и сдачу коттеджа в аренду. Выделим еще раз: в Финляндии достаточно легко сдать загородную недвижимость внаем, что существенно облегчает и без того нетяжелое бремя эксплуатационных затрат.
Не считая неспециализированных затрат на содержание дома, имеется кроме этого личные. К ним относятся: затраты на необходимое страхование, оплата налога на имущество, плата за электро- и водоснабжение, ежегодный осмотр камина и чистку дымохода. В случае если суммировать, то, например, содержание коттеджа площадью 100 кв. м обойдется приблизительно в 2800 евро в год.
Для трудоустроенного обитателя Финляндии это в полной мере посильно.
Пользы приобретателя
Приобретение недвижимости в коттеджном поселке возможно выгодно с различных точек зрения. К примеру, в случае если личный участок не по средствам, то дом в поселке дешевле. Наряду с этим как правило клиент получает что-то большее, чем может себе позволить обладатель-индивидуал. К примеру, обитатели поселка часто приобретают в распоряжение оборудованный причал для катеров и яхт, тогда как строить такое сооружение в одиночку — через чур накладно.
Согласитесь: коллективный доступ к благам лучше, чем полное их отсутствие.
Каких-то особых национальных программ для приобретения жилья в Финляндии нет. Значительно чаще инвесторами нового строительства в Финляндии выступают банки, они и готовят совместно с застройщиком увлекательные предложения для клиентов. Наряду с этим устанавливаются размер аванса (25–30% цены) и оставшаяся сумма с учетом банковского процента (около 5%) с рассрочкой на 20–30 лет.
В предложении по продаже принято рассчитывать затраты на содержание дома и ежемесячную сумму на погашение кредита. Тогда клиент сходу может соотнести затраты на приобретение со своим ежемесячным доходом. К кредитованию граждан других государств и лиц, не имеющих доходов в ЕС, у финских банков второй подход — в каждом случае условия обсуждаются на переговорах, а ответ принимается в соответствии с политикой банка сейчас.
В случае если сравнить условия купли-продажи в России и Финляндии, то делается ясно, что у отечественных соседей условия сделок более ра-зумные и прозрачные. Так, в случае если у нас контрактах купли-продажи недвижимости обычно фигурирует инвентаризационная цена объектов, очень далекая от настоящей цены сделки, то в Финляндии (как и в других европейских государствах) такие «хитрости» просто не приняты по обстоятельству их очевидной невыгодности для обеих сторон.
Обычно вся сумма сделки оплачивается клиентом сразу после подписания сторонами контракта купли-продажи, а не по окончании регистрации сделки, как в Российской Федерации. Финны менее трепетно относятся и к оформлению документов. К примеру, в напечатанный текст соглашения купли-продажи возможно внести исправления шариковой ручкой, и документ будет без неприятностей зарегистрирован.
Помимо этого, в Финляндии клиенты лояльнее относятся к обстановке, в то время, когда интересы хозяина либо клиента недвижимости воображает доверенное лицо.
Текст: Михаил СКВОРЦОВ
издание "Загородное Обозрение Недвижимости"
ФИНСКИЕ КАРТОФЕЛЬНЫЕ ЛЕПЁШКИ. НУ ОоооЧЕНЬ ВКУСНЫЕ !!! ( Мой вариант ).
