Французское затишье
Заговаривая о недвижимости, французы испытывают легкий уважительный трепет: веское слово «камень» стало эвфемизмом, которым они обожают заменять данный абстракт-ный термин. Быть хозяином для среднего француза – это многовековая традиция, не просто так около 70% обитателей сельской местности живут у себя дома.
Что касается интенсивной урбанизации, она существует во Франции уже пара столетий; древний муниципальный пейзаж охраняется национальными работами как народное достояние, так что пространства для новостроек мало. Исходя из этого главные показатели состояния французского рынка недвижимости базируются на вторичном жилье, либо, как тут говорят, «ветхая недвижимость». Показательно, что в 2007 году было зарегистрировано около 600 000 сделок по «вторичке» и лишь 120 000 – по новостройкам.
Безостановочное удорожание «камня» последние 10 лет в текущем году начало затихать; коегде это видно уже по стоимостям, а во многих котируемых местах возрастают сроки экспозиции жилплощади, продаваемой, до трех-четырех месяцев. Статистику красноречиво говорят о явном замедлении повышения цен за последние три года: в случае если в 2005-м если сравнивать с 2004-м квадратный метр подорожал в среднем на 10,4%, то в 2006-м он собрал 7,1%, а в 2007-м – 3,8%.
Если судить по итогам продаж в первом триместре этого года, цены на жилье не должны превышать рост инфляции. Сейчас мало кто берёт квартиры со спекулятивными целями, исходя из этого аналитики говорят скорее о стабилизации стоимостей.
В провинции затишье рынка недвижимости заявляет о себе значительно увереннее, нежели в Париже: до трех-четырех месяцев возрастают сроки экспозиции квартир, продаваемых.
Столица не сдается без боя
Одна из французских поговорок гласит: «Париж – не Франция», и это утверждение как запрещено совершенно верно применимо к стоимостям на недвижимость столичного региона. Уже хотя бы вследствие того что неспециализированная тенденция к понижению тут практически не заметна, не смотря на то, что и предсказывается практически всеми аналитиками.
Наметившаяся стабилизация рынка парижской недвижимости проявляется в первую очередь в замедленном росте стоимостей: в случае если за первый триместр столичное жилье возросло в годовой проекции на 5%, то это уже не так много, как в 2007 году (+8%) и намного меньше, чем в 2006-м (+12%). В среднем квадратный метр уходит за €7000–8000. Помимо этого, стабилизационная тенденция дает о себе знать, как ни необычно, при помощи усиления разнобоя в стоимостях на столичном рынке.
Основная неприятность с жильем во французской столице – это то, что у города размеры совсем нестоличные: 105 кв. км, что практически в 5,5 раз меньше Санкт-Петербурга, в 2 раза меньше Марселя. Стремительным прогулочным шагом город возможно легко пройти на протяжении и поперек; в частности, за тричетыре часа с востока на запад, и за дватри с севера на юг.
Облегчает недостаток жилого городского пространства то, что застройка тут весьма компактна и что на улицах мало деревьев. Показательно, что еще недавно помещения на чердаках по 5 кв. м (у нас бы они назывались чуланами) имели возможность продаваться как жилые помещения при условии, что в них наличествовало окно; по недавнему законодательству об обновлении муниципального пространства не разрещаеться сдавать такие помещения (но их все равно сдают «по-тёмному»).
Главным ценообразующим причиной столичной недвижимости есть не столько близость к центру, сколько размещение в фешенебельном районе. Вторым причиной будет тип постройки дома (особенно ценятся дома из тесаного либо штучного камня) и наличие элементов муниципального комфорта (лифт, гараж, консьерж и т. д.). Прекрасный вид, в особенности на Эйфелеву башню, может увеличить цену на 10%, кроме того в случае если квартирка гденибудь на чердаке без лифта.
Центр, правый берег (1–4-й округа)
Эксклюзивные апартаменты в фешенебельных зданиях респектабельных кварталов, не районов, так же, как и прежде увеличиваются и уходят скоро, в то время как квартиры в зданиях простой парижской постройки в пяти-десяти минутах от респектабельных резиденций ожидают клиента по паре месяцев и смогут стоить на 15–20% дешевле.
Примеры квартир в продаже:
— однокомнатная (20 кв. м) – от 6600 до 15000/кв. м
— трехкомнатная (65 кв. м) – от 6500 до 14 500/кв. м
Центр, левый берег (5–7-на данный момент округа)
Как и раньше растут цены в зданиях около красивых исторических площадей либо с видами на памятники и легендарные монументы. Но в квартирах по соседству, нуждающихся в важном ремонте, цена может спуститься до 20%.
Запад (8-й, 16–17-й округа)
В данной ультра-фешенебельной части города (тут, кстати, находится и громадный бункер русского консульства) цены никак не успокоятся; местные риэлторы пророчат кроме того предстоящее увеличение на 6–8%; это чувствуется больше всего в неутихающем спросе на эксклюзивное жилье либо маленькие квартирки. Потому что именно такие помещения раскупаются чужестранцами-космополитами, каковые живут во французской столице наездами. Как и раньше велики цены на жилплощадь с 3–4 спальнями, потому, что тут нашли себе прибежище семьи руководящих французских работников, напуганные ценой квадрата на левом берегу.
Восток (11–12-й, 19–20-й округа)
Последние три года цены росли тут с постоянством на 10–15%, благо в этих традиционно бедных районах жилье было время от времени дешевле, чем в иных пригородах. Эта низкая стоимость уже лет десять как начала привлекать ко мне парочки молодых преуспевающих служащих и других многообещающих талантов, каковые в это же время обзавелись детьми; исходя из этого около площадей Бастилии и Насьон домашнее жилье либо же квартиры, переделанные из бессчётных бывших ремесленных мастерских, так же, как и прежде нарасхват.
Но вот на пустынных улицах, удаленных от метро, энтузиазм будущих квартировладельцев утихает, и уже сейчас в бездушных строениях 60-х и 70-х «квадрат» возможно приобрести на 10% ниже заявленной стоимости. Что обнадеживает.
Север (9–10-й, 18-й округа)
На Монмартре и его холмистых окрестностях постоянно жили люди и богема несложнее; не просто так, что тёплые кварталы приютились как раз тут. Исходя из этого и взлетевшие за последние годы метры (8% с 2004 года) стали терять в цене уже на данный момент, если судить по удвоившимся срокам продаж недвижимости. Но не везде так.
В родных к центру кварталах, где сравнительно не так давно удачно закончилась урбанистическая реконструкция, и на протяжении красивого канала СэнМартэн за последние шесть месяцев цены взлетели практически на 10%!
Юг (13–15-й округа)
Близость к дорогим кварталам воздействует как нигде на цена жилья в этих районах, исходя из этого и разнобой в стоимостях тут весьма резкий: квартира вблизи Эйфелевой башни будет стоить вдвое больше, чем на окраине Парижа. Но имеется уже первые показатели затишья: как раз в пограничных с пригородом кварталах квартиры начинают залеживаться по паре месяцев, а вдруг повезет и продавец будет спешить с продажей, то цену возможно сбить кроме того и на 10%.
Пригороды на каждый кошелёк и вкус
Парижские предместья – оплот людей домашних. Неудивительно, что тут громаднейшим спросом пользуются квартиры и дома от 100 кв. метров. И надвинувшаяся стагнация проявляет себя в основном в утрата интереса к однушкам и двушкам, каковые ищут клиента по паре недель. Но пригород пригороду рознь.
Квартирка на востоке, исторически бедной рабочей территории, может стоить в четверо (не опечатка) раз меньше, чем те же метры в шикарном и утопающим в зелени комфортном западном пригороде.
Как бы то ни было, одним из главных ценоопределяющих показателей в ближайших пригородах есть наличие в том месте линий парижского метро. Как раз метро, а не пригородных электричек: так как потому, что сам Париж маленькой, метро тянется на многие километры во все стороны за его пределы. Исходя из этого понижение стоимостей началось в первую очередь в кварталах, удаленных от метро.
Булонь
До войны на данной бедной окраине жили десятки тысяч русских эмигрантов. Сейчас одним из последних напоминаний о отечественных малоимущих соотечественниках стала скромная булонская православная церквушка. Потому, что близость к фешенебельному 16-му округу преобразила Булонь: сейчас тут большое количество высотных домов современной авторской архитектуры, в которых расположены штаб-квартиры наибольших интернациональных компаний.
И о понижении стоимостей никто из потенциальных клиентов кроме того и не заикается. Особенно те, кто желал бы приобрести чтонибудь с видом на Булонский лес: за те же деньги возможно купить и апартаменты в роскошном центре Парижа. Однако, одно- и двухкомнатные в зданиях 30-х и 60-х годов остаются непроданными по паре недель.
Курбувуа
Когда-то бедное предместье, данный город хорошо котируется уже лет пятнадцать, с того времени как ко мне совершили метро, благодаря которому стал дешёвым его сверхвысотный рабочий квартал Дефанс. Но в случае если вблизи бизнес-центра цены удобных современных квартир с гаражом так же, как и прежде медлительно, но правильно растут, в ветхом центре однушки и двушки начинают залеживаться по паре месяцев.
Иси-ле-Мулино
Данный город уже лет 20 облюбовали под штабквартиры большие семьи и французские фирмы молодых ИТР, что не имело возможности не сказаться на невиданном для пригорода скачке стоимостей: 130% за последние 8 лет! В текущем году клиенты стали значительно разборчивее, и уже случалось неоднократно, что продавцы, завысившие стоимости, шли на маленькие уступки.
Левалуа-Пере
Благодаря агрессивной инвестиционной политике правого муниципалитета, пригород обогнал котировку Иси-ле-Мулино, сумев привлечь на свои земли не только известные фирмы, но и респектабельные университеты. Исходя из этого в стоимостях на местное жилье разнобой значительно больше. Квартиры на набережной, вблизи метро и парков, и редкие тут стометровки, так же, как и прежде продолжают легко дорожать, в то время как трёшки и двушки в кварталах, далеких от метро, стоят на 20% меньше.
Монтрой
Человек среднего достатка чувствует себя тут среди собственных, не обращая внимания на резкое подорожание стоимостей последних трех лет (10% в год), потому, что средняя удельная стоиость квадратного метра в Монтрое в два раза ниже, чем в той же Булони либо Левалуа. А вдруг клиент не опасается шагать 20 мин. до метро, то он сможет заполучить квартирку и на 10% дешевле. Местные риэлторы также играются на предстоящее понижение.
Монруж
Данный город ближе всех к центру Парижа, не смотря на то, что от ближайшей станции метро до улиц Монружа нужно перейти кольцевую трассу и идти 10–15 мин.. Как раз исходя из этого жилье дорожало тут не так скоро, как в других пригородах. Долгожданное метро давали слово совершить ко мне в 2011 году, и исходя из этого наметившаяся было стагнация стоимостей перерастает в стабилизацию.
Как бы то ни было, тут еще возможно отыскать квартирки на 20–30% дешевле, чем в соседних городах, куда ходит метро.
Нейи
Респектабельный адрес на опушке Булонского леса, бастион легендарных косметических знаменитых людей и компаний, вотчина Николя Саркози, Нейи, так же как и роскошные районы Парижа, неприступен по стоимостям. В первую очередь года домашние апартаменты подорожали еще на 3%. А вот одно- и двухкомнатные квартирки громадным спросом не пользуются, и в случае если метро на большом растоянии, то эти метры будут стоить на 10–15% ниже среднего.
Вансен
Восточный, соответственно непрестижный, пригород Парижа так же, как и прежде любим многодетными семьями, и стремительные сделки на трех- и четырехкомнатные квартиры тут более удачны продавцу, чем клиенту. При уменьшении метража жилья соотношение сил изменяется: одинокие люди бегут из этого пустынного по вечерам города; однушки и двушки решительно теряют в цене.
Провинция успокоилась
В случае если в Российской Федерации термин провинция ассоциируется с чемто второразрядным, у французов это слово вызывает скорее мысли о спокойной комфортной жизни в городе без сильного перемещения. Образ Парижа далеко не всегда притягателен для нестоличных французов: они, в большинстве случаев, не стремятся не только жить в Париже, но кроме того и приехать на него взглянуть. Мне виделись технические работники и сорокалетние инженеры из средних по величине французских городов, каковые опасались одни ездить в столичном метро; данный пример красноречиво говорит об остальных французов менталитета и огромной разнице парижан.
Что касается рынка недвижимости, то пресловутая стабилизация проявляется бросче всего в общем большом уменьшении количества сделок. Наряду с этим обзор тенценций рынка в больших городах Франции наводит на мысли о неминуемой стагнации.
Бордо
За прошлые десять лет недвижимость подскочила в цене на 80%, благодаря чему столица виноделов стала одним из самых дорогих больших французских городов. Но за последние шесть месяцев число желающих инвестировать в бордоский камень заметно уменьшилось, и недорогое жилье, в частности просторные квартиры 60-х годов либо квартиры в ветхих зданиях, требующих капитального ремонта, южной части города, начало падать в цене.
Но вот однушки тут котируются так же, как и прежде высоко, потому, что Бордо – город университетский. А прекрасные апартаменты в богатых кварталах около площади Парламента так же, как и прежде недоступны.
Лилль
Эйфория продавцов последних лет сменилась чуть ли не депрессией: быстро растет число непроданных квартир. Риэлторы этого близкого к Парижу города (час езды на скоростном поезде) растолковывают стагнацию необоснованно высокими запросами продавцов. И в случае если продавец торопится, клиент легко может сбить цена на 10%.
Как и в Бордо, присутствие десятков тысяч студентов не позволяет упасть однушкам.
Лион
Уже давно это был чуть ли не третий по дороговизне жилья город Франции. А сейчас кроме того в любимом местной буржуазией красивом центре напористый клиент может часто добиться 10%-ной уступки в цене. Не говоря о районах несложнее, где подобная скидка ни у кого не приведёт к удивлению.
Марсель
Данный средиземноморский город со известным певучим выговором уже не так долго осталось ждать год как начал выходить из моды, не смотря на то, что последние 7 лет цена жилья росла, вздуваемая новооткрытой прямой магистралью скоростного поезда Париж–Марсель. Число сделок стало все более редким, а число непроданных квартир удвоилось. Клиент начал вовсю этим пользоваться: в большинстве случаев, метры уходят на 10–15% ниже запрошенной цены.
Недвижимость залеживается кроме того в богатых кварталах. Сравнительно не так давно в комфортном квартале Кастелан трешка с просторной терассой, простояв 8 месяцев, была приобретена на
30% (!) меньше заявленной стоимости. В 2008 году риэлторы ожидают 5-процентное понижение.
Монпелье
Студенты составляют четвертую часть местного населения, и данный старый город в южной части Франции особенно известен собственной насыщенной культурной жизнью. Исходя из этого квартиры в прекрасно отреставрированных кварталах, славных собственными средневековыми и ренессансными зданиями либо дворцами, не теряют собственной привлекательности. А вот на частные дома в местных предместьях спрос немного меньше, и их продавцы вынуждены идти на уступки.
Нант
Бывшая бретонская столица, данный большой индустриальный город по праву гордится прекрасно сохранившимися историческими кварталами центра, где недвижимость не перестает легко дорожать. Но эрозия стоимостей дает себя знать на окраинах и в рабочих предместьях. Начала терять в цене и жилплощадь в бездушных зданиях 60-х годов, потому, что в городе всегда строятся эргономичные дома улучшенной планировки, где «квадрат» стоит всего €3000.
Ницца
Второй по дороговизне жилья город по окончании Парижа, Ницца остается недоступной, маня, как магнит, самых богатых чужестранцев со всего света. С сентября прошлого года апартаменты в кварталах, прилегающих к Британскому променаду, подскочили еще на 7%. Но французов кроме того на высокооплачиваемых должностях среди местных жителей отыщешь с большим трудом: они не обожают пускать пыль в глаза.
Исходя из этого цены районов, где живут жители Ниццы и коренные французы, несравнимо мягче, будучи вдвое ниже. И тут уже налицо верные показатели стагнации: риэлторы все продолжительнее ищут клиента, а стометровки в кварталах несложнее продаются на 5–10 процентов ниже заявленной стоимости. И наличие гаража либо терассы дела не меняет.
Ренн
Нынешняя столица Бретани по динамике цен на недвижимость мало чем отличается от столицы исторической: прекрасные квартиры в древнем центре набирают по 5% годовых, а цены на жилплощадь несложнее в том же центре, сравнительно не так давно еще неизменно усиливавшиеся , прекратили пугать клиентов, в случае если повезет, возможно добиться и 10-процентной скидки. На окраинах, где неспециализированное подорожание проявилось значительно не сильный, жилье в неоправдавших надежд зданиях постройки 60–70-х годов продается с большим трудом, и риэлторы предвещают большое понижение.
Страсбург
Риэлторы новоявленной столицы Европы утратили привычный за последние шесть лет оптимизм: число сделок уменьшилось. Спрос имеется лишь на однушки и стометровки в центре, и на апартаменты шикарных кварталов. трёшки и Двушки на окраинах не заслуживают визитов по паре недель. И продавцы уже легко уступают кроме того и до 10% заявленной цены.
Тулуза
Прекрасные квартиры в центре розового города с величественной эффектными перспективами и площадью Капитолия набережных нескоро станут более дешёвыми. Не смотря на то, что в районах несложнее, как и на окраинах, цены на метры прекратили расти. Но понижения не предвидится: экономическое процветание города завлекает ежегодно около 15 тысяч кандидатов на звание тулузца.
Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА
Консультанты: Натали Езерзер (помощник директора юридической работы FNAIM), Верховный Совет Нотариата (Notaires de France)
издание "Ваш Дом За границей"
Включение: спустя месяц в Килисе наступило затишье
