Гамбург: новейшие перспективы средневекового ганзейского города
Гамбург – второй по размеру крупнейший порт и город Германии – центр Севера страны, ко мне ведут и морские дороги, и сухопутные дороги. Недавно он стал самым инвестиционно-перспективным рынком недвижимости Германии, свергнув с трона собственного давешнего соперника – Мюнхен. Каковы же настоящие возможности инвестиций в коммерческие объекты этого вольного ганзейского города?
В соответствии с отчету, подготовленному в 2010 году наибольшей компанией по изучению глобальных рынков недвижимости Urban Land Institute (совместно с PricewaterhouseCoopers), Мюнхен и Гамбург занимают первые места с позиций денежных вложений сходу в нескольких сегментах. В скором времени обстановка не изменится. А вот изучение, которое было совершено университетом изучения экономики Feri по заказу издания «Капитал» (60 наибольших городов Германии оценили с позиций экономического развития, наличия рабочих мест, покупательной способности и численности населения), говорит о том, что Гамбург уже опередил Мюнхен.
В случае если посмотреть на город глазами туристов и жителей, Гамбург – гостеприимный город редкой красоты: прекрасная архитектура, красивая экологическая ситуация, неповторимая планировка города, богатая культурная и насыщенная ночная жизнь делают Гамбург неповторимым для Северной Европы центром притяжения.
Помимо этого, получая недвижимость в Гамбурге, вы при определенных условиях имеете возможность взять право на постоянное проживание в Германии. А из-за обилия живущих тут отечественных соотечественников город довольно часто именуют Русским Гамбургом.
Что такое Гамбург?
1. Логистический центр.
Гамбургский порт – точка пересечения товарных потоков из Азии, Скандинавии, государств Восточной и Центральной Европы. Тут расположен самый современный контейнерный терминал в мире.
2. Главный город для банков и страховых компаний.
Сeгoдня в гopoдe paбoтaют 158 кpeдитныx инcтитутoв, pacпoлaгaющих практически 700 бaнкoвcкими филиaлaми, причем 28 бaнкoв гopoдa – инocтpaнныe. Из 700 cтpaxoвыx кoмпaний, paбoтaющиx в Гepмaнии, кaждaя шecтaя имeeт в том месте cвoй главнoй oфиc.
3. Развитый промышленный регион.
B пересчете на каждого экономически активного обитателя города ВВП практически на 50% превышает средний показатель по Германии. Практически пoлoвинa вcex paбoчиx мecт в Гамбурге пpиxoдитcя нa пpeдпpиятия, paбoтaющиe в oблacти aвиacтpoeния, aвтoмoбилecтpoeния, мaшинocтpoeния и элeктpoники. В peгиoнe имeют cвoи пocтoянныe пpeдcтaвитeльcтвa тaкиe кoмпaнии, кaк IBM, Aser, Philips, Sharp, JVC, Airbus, Beiersdorf, Hapag Lloyd, Helm, Olympus, Otto Versand, Panasonic, Tchibo.
В Гамбурге около 160 русских компаний.
Для чего вкладывать средства в Гамбург?
А. Для получения дохода (рентного и от прироста цены) и диверсификации бизнеса в кризисное время, сохранения капитала. В Гамбурге громаднейшим спросом пользуются проекты с ясными инвестиционными параметрами: контракты аренды с ведущими копаниями подписаны на пара лет, выяснены условия увеличения ставки аренды с ростом инфляции, выяснена ставка кредитования. Это смогут быть торговые площади, конторы, гостиничная недвижимость и многофункциональные коммерческие объекты.
Годовая доходность объектов достигает 5–8%. Рост стоимостей зависит от района, но в среднем он образовывает 4% в год.
Б. Для получения вида на жительство. Кое-какие инвесторы стремятся не только получить, но и обеспечить лучшие условия для проживания собственной семьи, другими словами перевезти ее в стабильную страну с большим уровнем судьбы. Недавно были приняты поправки в законодательство, существенно облегчающие получение ВНЖ.
Сейчас, начиная с инвестиционной суммы от 250 тыс. евро и при создании минимум пяти рабочих мест, хозяин может заявить о собственном праве на долговременное проживание в Германии для себя и собственных родственников.
Довольно часто на практике это выглядит следующим образом. Покупается объект коммерческой недвижимости, регистрируется компания. Будучи лицом и собственником, принимающим все решения, инвестор поручает рутинное ведение дел по объекту управляющей компании.
Таковой подход не требует вовлечения в управление бизнесом, плата за обслуживание мала, а доход от владения недвижимостью формирует устойчивую денежную платформу для проживания. Основное – верно выбрать объект и обеспечить его грамотное управление при помощи умелых специалистов.
В. Образование детей. Уровень цен на обучение в Гамбурге один из самых низких в Европе. Дипломы ветшайших респектабельных университетов, практика в ведущих мировых компаниях и купленный бесценный опыт открывают красивые возможности для построения карьеры в рамках европейского сообщества. Отправляя собственный чадо чтобы получить образование, родители берут недвижимость, которая будет снабжать его зажиточное существование на целый период обучения.
Объектом для того чтобы приобретения может служить, к примеру, многоквартирный дом либо часть его, где будет жить и сам студент. Такое обеспечение устойчиво к инфляции и мировым денежным потрясениям.
Г. Возможность выхода на новые рынки. Бизнес в Гамбурге формирует огромные возможности для расширения сферы и развития фирмы ее деятельности в Европе. Это, к примеру, прямой контакт с поставщиками и клиентами, расширение сферы деловых контактов, реализация услуг и товаров под маркой германской компании, оптимизация закупочной логистических процессов и политики, облегчение процедуры таможенного оформления, дополнительные возможности кредитования товаров.
Исходя из этого обстоятельствами приобретения коммерческой недвижимости становятся личные потребности компании.
Что брать в Гамбурге?
А. Торговая недвижимость: супермаркеты, торговые комплексы, street-retail.
Супермаркеты существуют в Германии в далеком прошлом и являются стабильным и перспективным форматом торговли. Тут продаются товары первой необходимости. Контракты аренды заключены на 10–15 лет вперед, а также в маловероятном случае его расторжения арендатор обязуется выплатить большую долю арендной платы в виде штрафа.
Кроме этого в соглашениях прописано повышение ставки аренды в зависимости от уровня инфляции. Подобные соглашения дают уверенность в надежности денежных потоков, и эту недвижимость с радостью кредитуют банки. Цена в среднем 2–2,5 миллионов евро за площадь 1,3–15 тыс. кв. м. Доходность – в пределах 5–8%.
В большинстве случаев, предложения таких объектов появляются при развитии спальных районов, где они играются наиболее значимую роль в формировании инфраструктуры.
Торговые комплексы – товар штучный и рассчитанный на большого опытного игрока в сфере недвижимости. Приобретение аналогичных объектов требует проведения тщательных исследований рынка. Цены аналогичных объектов смогут начинаться от 10 миллионов евро при площади от 4 тыс. кв. м и выше.
Доходность навскидку оценить нереально.
Объекты формата street-retail разрешают стать инвестором обладателю кроме того маленького капитала. К примеру, цена приобретения магазина площадью 62,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома в одном из центральных районов Гамбурга, образовывает 145 тыс. евро. Объект сдан в аренду, доход от которой образовывает 10,6 тыс. евро в год, что «отбивает» 7,3% каждый год.
Гамбург есть портом прибытия солидного числа туристических судов, исходя из этого поток обеспеченных клиентов-туристов, каковые тратят большие суммы, довольно большой. Помимо этого, здоровый потребительский климат в городе кроме этого положительно воздействует на спрос. Многие ритейлеры в начале 2009 года заняли выжидательную позицию, опасаясь падения продаж, поскольку это случилось на рынках таких государств, как Италия, Франция, Испания, Англия и США.
Но по окончании того как по окончании первого полугодия обстановка оставалась стабильной, спрос на торговую недвижимость опять начал расти. Эта тенденция сохраняется и на данный момент. Базисные месячные ставки аренды на торговые помещения находятся в диапазоне 120 220 евро за кв. м. Громаднейшим спросом в формате street-retail пользуются помещения в рабочий части города, где в скором будущем аналитики ожидают рост ставок.
Б. Офисная недвижимость
Спрос на эти объекты формирует деловая среда. Учитывая высокую деловую активность в регионе, конторы являются определяющим сегментом местного рынка недвижимости. Одним из самых амбициозных проектов не только Гамбурга, но и всей Европы есть застройка респектабельного района города Hafencity на берегу Эльбы.
Транспортная инфраструктура тут будет представлена шепетильно продуманной сетью магистралей и улиц, соединяющих район с центром города и автобаном. Кроме этого будут выстроены две новых станции метро. Проекты вторичного рынка офисной недвижимости Гамбурга представлены по большей части маленькими объектами (до 400 кв. м) в исторических строениях.
Единственная важная новостройка на рынке сейчас – это офисный комплекс с арендной площадью 4,3 тыс. кв. м ценой 10 миллионов евро и ориентировочной доходностью – 7%.
Не обращая внимания на экономический кризис, затронувший сегмент офисной недвижимости в мире, в Гамбурге за пятилетний период рост средневзвешенных ставок аренды на офисную недвижимость составил 12%. Тут не наблюдалось больших скачков вверх-вниз, как это случилось на вторых рынках Европы. Объяснение тому – сбалансированная экономика, основной упор в которой сделан на рынок высоких технологий и услуг.
В. Гостиничная недвижимость
Это самый простой вариант для приобретения готового бизнеса. В Гамбурге существует постоянный «бессезонный» спрос на отели со стороны бизнес-туристов и среды. Но при покупке отеля нужно учесть , что мини-отелем, вероятнее, нужно будет управлять самостоятельно, потому, что затраты на управление «съедят» все доходы.
И только объект от 100 номеров будет занимателен для привлечения гостиничного оператора.
На данный момент, к примеру, из-за преклонного возраста обладателя объект на 15 номеров площадью 700 кв. м, действующий уже более 35 лет, выставлен на продажу за 750 тыс. евро. Цена отеля на 105 номеров, расположенного рядом от Гамбурга, образовывает 4,5 миллионов евро.
Г. Жилая недвижимость – прибыльные дома.
Ни для кого не секрет, что в Германии обитатели аренду жилья предпочитают приобретении. В Гамбурге соотношение аренды/приобретения образовывает 80 к 20, исходя из этого спрос на аренду будет неизменно. Данный вид прибыльной недвижимости привлекателен собственной простотой. Во-первых, снижены риски с позиций спроса. Разбивка помещений более небольшая, чем у других вариантов прибыльной недвижимости, и при освобождении одной квартиры главная часть дома все равно заполнена.
Во-вторых, управление осуществляется, в большинстве случаев, специальной компанией, в ведении которой пара подобных жилых объектов, что разрешает экономить на издержках и наряду с этим руководить недвижимостью на самом высоком уровне. И, наконец, с позиций количества требований разнообразных осуществляющих контроль органов (экологических, технических, пожарных, санитарных и пр.), данный вид объекта самый несложен.
Цена жилья в Гамбурге колеблется от 1,5 тыс. до 35 тыс. евро. Видятся и более дорогие варианты в элитных районах на берегу Эльбы и на озере Альстер. Увлекательны дома, в составе которых имеются кроме этого торговые либо офисные помещения. Таковой дом площадью 500 кв. м возможно приобрести, к примеру за 600 тыс. евро, доходность – 7%. Это, пожалуй, минимальный порог вхождения на рынок.
Вероятен кроме этого вариант участия в строительных работах дома на 6 семей (от 600 тыс. до 1 миллионов евро).
Кредитование
Параметры кредитования зависят от объекта. Чем меньше риски, тем ниже ставка и выше срок. В среднем русские инвесторы смогут рассчитывать на кредит до 50%, со средней ставкой около 5% годовых.
Экономическая привлекательность таких сделок очевидна, поскольку ставки кредитования в Германии низкие (в среднем 5%). К тому же уровень доходности многих объектов разрешает, перекрывая ставку по кредиту, приобретать стабильную прибыль.
Инвестиционная история
Российские инвестиции в недвижимость Германии в 2009 году составили 520 миллионов евро.
Большая часть больших сделок, идеальных в Гамбурге в 2009 году, приходится на открытые фонды – 43% от общего объема транзакций. Тогда как фонды увеличили собственный полностью инвестированный капитал, количество капитала частных вкладчиков второго уровня (15%) уменьшился – на них было нужно всего 25 сделок. Однако это самая активная несколько инвесторов. На долю закрытых фондов приходится практически 14% – это приблизительно тот же уровень, что и в прошедшем сезоне.
Доли страховых компаний и проектных бюро составили 3% и 9% соответственно.
Внимание инвесторов было сосредоточено на объектах офисной недвижимости. Часть инвестиций в данный сегмент составила 56% от общего объема инвестиций в Гамбург. Одновременно с этим стабильной оставалась часть торговой недвижи¬мости – 35%.
Наряду с этим в 2009 году практически не покупалась логистическая и промышленная недвижимость, и земельные наделы под коммерческую застройку.
С позиций географии количество инвестиций в 2009 году распределялся достаточно традиционно. Главным регионом (62% от количества инвестиций) стала центральная деловая часть Гамбурга. Это был единственный район города, в котором увеличилось количество идеальных сделок если сравнивать с 2008 годом.
На родные к центру районы пришелся 31%, на окраинные части Сити – 7%.
Учитывая крайне осторожный бизнес-стиль инвесторов, возможно заявить, что самое большое влияние на количества ожидаемых в 2010 году транзакций окажет предложение выгодно сданных в аренду новых коммерческих объектов в респектабельных районах. Благоприятные результаты четвёртого кварталов и третьего 2009-го предсказывают оживление на рынке недвижимости. В любом случае количество инвестиций должен быть высоким.
В 2009 году доходность коммерческой недвижимости Гамбурга в среднем составила 5,2%.
Создатель: Мила Михалёва (компания LUNO-Group) при участии Алексея Коновалова
Любек Сердце Ганзейского Альянса
