Германия: инвестиционная грамотность – залог успеха даже при небольшом бюджете
В Германии вероятны успешные инвестиции кроме того при маленьком бюджете. Согласно точки зрения специалистов, он может составлять 20 – а также 15 тысяч евро. Очевидно, в случае если к делу доходить с умом.
Какие конкретно еще правила стоит выполнить, дабы инвестировать в германскую недвижимость и не остаться разочарованным, рассуждает менеджер компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.
Правило №1: определиться с расположением вашей будущей недвижимости
Как таковых нехороших регионов в Германии нет, но принципиально важно подобрать самый подходящий регион как раз для вас. Скажем, если вы желаете сдавать недвижимость в аренду туристам, тогда направляться остановить собственный выборна центральных районах больших городов. В случае если планируете, что ваш ребенок будет получать образование германском институте, направляться выбирать города с большими университетами: Берлин, Мюнхен, Гамбург, Штуттгарт, Лейпциг, Гёттинген и др.
Если вы желаете отдыхать либо приезжать на оздоровление, тогда стоит остановиться на курортной местности: Бавария, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония и др.
Более непростым вопрос делается при инвестировании для инвестирования, т.е. получения дохода с приобретённой недвижимости. В Германии различают долговременное и кратковременное инвестирование. Под долговременным понимается вложение средств на продолжительный срок, т.е. в недвижимость, которая растет в цене.
Такие объекты находятся по большей части в центре больших городов и районах с потенциалом развития.Подобные варианты приносят, в большинстве случаев, низкий доход с аренды, потому, что цена их высока, но скоро дорожают. Для аналогичного вложения средств стоит разглядеть центральные районы Берлина, Мюнхена, Гамбурга, Лейпцига…
Под кратковременным капиталовложением понимается большая отдача в ближайшее время, т.е. получение большого дохода с аренды при минимальных вложениях. Недвижимость, талантливая принести «стремительные деньги», расположена в большинстве случаев в маленьких городах, на окраинах больших городов либо в развивающихся почвах востока страны (Саксония, Тюрингия, Саксония-Анхальт).
Наряду с этим стоит учесть: такая недвижимость благодаря дешевизне приносит большой доход с аренды (до 10% годовых чистыми). Но цены на объекты фактически не изменяются.
Правило №2: обратить внимание на состояние строения
В Германии нет таких неприятностей, как приобретение недвижимости с долгами бывшего обладателя либо правами третьих лиц. Но имеется иные нюансы. К примеру, любой дом непременно требует ремонта. Капитальные ремонты проводятся, в большинстве случаев, с периодичностью 20-30 лет.
В случае если дом в далеком прошлом не ремонтировался, это указывает, что в ближайщее время ему потребуется восстановление, которое оплачивается из кармана всех обладателей. В обычной ситуации, необходимые деньги копятся в коммунальной кассе при домоуправлении — всеми обладателями дома в течении многих лет. Но в случае если дом уже требует ремонта, а достаточной суммы нет, затраты вносятся обладателями в виде внеплановых выплат, отказаться от которых нереально.
В итоге сэкономив на приобретении квартиры, вы имеете возможность заплатить приличную сумму на ремонт.
Кстати, в некоторых регионах Германии государство проводит санационные программы: неспешно все строения данного региона должны быть отреставрированы их собственниками, т.е. строения должны ремонтироваться не согласно решению совладельцев либо домоуправления, а согласно решению правительства. Такие программы имеют кроме этого и хорошую сторону: при санировании таких строений собственники приобретают большие налоговые льготы от страны.
Правило №3: Обратить внимание на наличие контракта аренды
Германия – страна арендаторов. Права арендаторов тут защищены законом больше, чем права обладателей недвижимости. С этим необходимо согласиться и учитывать последовательность нюансов при сдаче недвижимости в аренду. В случае если наниматель живёт в квартире более 30 лет, а соглашение с ним был заключен еще до воссоединения Германии, то для того чтобы арендатора будет весьма сложно выселить.
При принудительного выселения, суд может оказаться на стороне арендатора. Такая же обстановка и с социально не сильный слоями населения: калеками, многодетными матерями-одиночками и т.д. Исходя из этого если вы решили покупать недвижимость для собственного проживания, выбирайте объекты без арендаторов либо со свежими соглашениями аренды.
В случае если как мы знаем, что арендатор имеет задержки по оплате арендной платы и вносит средства нерегулярно, то это сигнал к тому, что и в будущем с таким человеком смогут быть неприятности. При задержке арендной платы на 2 месяца, вы имеете право выселить должника. Но в случае если же он откажется добровольно покидать квартиру, то принудительное выселение через суд может занять большое время и стоить больших средств.
Исходя из этого, перед тем как покупать недвижимость с арендатором, нужно убедиться в его стабильности и порядочности поступления арендных платежей хотя бы при прошлом обладателе.
Раздельно стоит сообщить о недвижимости, сданной в аренду курортным комплексам. Такие объекты приемлемы по цене, находятся в привлекательных курортных местах, обладатели смогут жить в них определенное время, а в оставшееся – сдавать в аренду отелю. Такие варианты подойдут людям, каковые вправду лишь несколько раз в году приезжают отдыхать в собственный дом либо квартиру.
Но тем, кто ищет жилье для постоянного проживания, такие объекты не подойдут, потому, что договора аренды довольно часто заключены на пара лет и продлеваются машинально, в случае если их своевременно не расторгнуть. Кроме этого в большей части таких квартир нельзя прописаться в качестве главного места жительства, а лишь в качестве дополнительного.
Правило №4: Проверить состояние недвижимости
Недвижимость, требующая ремонта, неизменно ниже в цене. Предпочитая таковой объект аналогичному, но уже отремонтированному, нужно отдавать себе отчет в том, сможете ли вы произвести в нем ремонт и во какое количество это выльется. Ремонт в Германии возможно выполнить и за несколько тысяч евро, а возможно и за более круглую сумму, в зависимости от того, что следует сделать и кто это будет делать.
Услуги германских строительных компаний достаточно дороги при относительно низкой стоимости строительных материалов. Самые дорогостоящие работы – это замена отопления, ремонт крыши, ремонт коммуникаций. Относительно дешево обходится замена полов, покраска стен, замена сантехники, возведение гипсокартоновых стен.
Для сдачи в аренду хватает проведения несложного ремонта: полы – ламинат, стенки окрашены белым цветом, стандартная сантехника и плитка. Обставлять квартиру мебелью а также кухней вовсе не обязательно, потому, что арендаторы переезжают, в большинстве случаев, со своей мебелью.
Правило №5: Проверить указанную продавцом доходность
Часто указанная продавцом либо маклером доходность есть «нечистой», не учитывая многих дополнительных затрат. В Германии принято показывать доходность с холодной аренды, т.е. арендной платы не учитывая услуг ЖКХ. Но холодная аренда – это далеко не чистый доход, приобретаемый обладателем. В первую очередь, из холодной аренды нужно вычесть затраты, каковые по закону не перелагаются на арендатора, т.е. услуги домоуправления и взносы в коммунальную кассу дома на ремонт.
Вычтя их из холодной аренды, мы приобретаем чистый доход до налогообложения.
В случае если обладатель дополнительно применяет услуги управляющей компании, сумма чистого дохода кроме этого уменьшается. Кое-какие продавцы показывают потенциальную доходность при сдаче объекта в аренду. При таких условиях нужно учитывать актуальное состояние недвижимости (пригодна ли она для сдачи в аренду), и актуальную обстановку на рынке (не завышена ли указанная арендная плата, сможете ли вы отыскать по таковой цене арендатора).
Беря объект на окраине мелкого, малоизвестного города с невозможно высоким доходом, вы должны отдавать себе отчет в том, что в случае если текущий арендатор съедет, нового будет отыскать непросто. Лучше приобрести объект подороже в более хорошем месте и с более низкой, но стабильной доходностью.
Правило №6: Проверить размер услуг ЖКХ
Размер ежемесячных затрат на содержание недвижимости большей частью зависит от количества вашего личного потребления но не только. К примеру, в энергоэффективных зданиях (с утепленным фасадом, новыми пластиковыми окнами, прекрасно изолированной крышей) затраты на отопление смогут быть на 30-50% ниже.
Кроме этого в жилищную плату входят взносы в коммунальную кассу дома на ремонт, каковые при будущем ремонте либо спустя пара лет по окончании него смогут быть выше. Имеется и дополнительные затраты — содержание лифта, бассейна, консьержа, большой территории дома и т.д.
Правило №7: взять как возможно больше информации, совершая сделку заочно
В отечественный информационный век кроме того сделки с недвижимостью возможно выполнять дистанционно, доверив оформление маклеру. Если вы приняли такое ответ, то перед приобретением попытайтесь взять как возможно больше информации об объекте: состояние дома, размещение объекта, актуальные фотографии, договора аренды, размер услуг ЖКХ, грядущие ремонты и др. Умелый хороший маклер сможет дать совет вам, какой из выбранных объектов более ликвидный и больше подходит под ваши требования.
Правило №8: разглядывать приобретение недвижимости на аукционе лишь при громадной уверенности в качестве недвижимости и ее цене
Приобретение недвижимости на аукционе получила громадную популярность пара лет назад, но со временем такие сделки все чаще стали играть на руку продавцам, а не клиентам. Время от времени организаторы аукционов именуют их кроме того инструментом выгодно реализовать недвижимость. Увидьте: реализовать, а не приобрести.
Изюминкой таковой продажи есть открытая цена, т.е. объект приобретается участником, предложившим большую цену.
Войдя в азарт, участники довольно часто забывают о рыночной стоимости недвижимости и время от времени кроме того переплачивают. Наряду с этим судом, проводящим аукцион, часто предоставляется неполная информация о недвижимости, и по окончании приобретения начинают всплывать неприятности. Исходя из этого мы рекомендуем учавствовать в аукционах лишь при наличии уверенности и полной информации в ликвидности приобритаемого объекта.
Выполняя эти немногие правила, вам удастся избежать в будущем многих неприятностей. Большую роль в успешности сделки играется открытость и опыт маклера, к которому вы обращаетесь.
Внимание! Эту и другие темы главный менеджер компании L&B Immobiliya Кейт Леманн осветит на семинаре, что будет проводиться 6 и 7 декабря в столичном офисе компании по адресу: Москва, ул. Садовническая 76/71 с1
На семинаре кроме этого будут обсуждаться следующие темы:
•Инвестиционная привлекательность Германии на базе статистических данных.
•Анализ самые доходных городов и областей страны.
• Пошаговый процесс приобретения недвижимости в Германии: из чего складывается цена, практические рекомендации, советы об оформлении в собственность недвижимости в стране.
•Налоговое законодательство на приобретение недвижимости.
•Как избежать неприятностей и обезопасить себя при покупке недвижимости в Германии
•Ипотека при покупке недвижимости: анализ предложений, условий
•Особенности жилья в Германии: для собственного проживания либо сдачи в аренду.
•Коммерческая недвижимость в Германии: выбор самые привлекательных объектов для высокодоходного инвестирования.
•Новостройки в Германии, особенности оформления, возможности, новые предложения отечественной компании
•Бесплатная консультация по вторым интересующим клиентов вопросам
Приглашаем всех желающих посетить отечественный столичный офис и лично пообщаться с представителями компании.
Взять более подробную данные о семинаре и записаться на бесплатную консультацию вы имеете возможность одним из следующих способов:
Тел. в Москве: (495)7957716
(495)9732045
Тел. в Берлине:+493076214976
Email: larisa.maksimova@immobiliya.de
Сайт: www.immobiliya.de
Фото Ольга Давыдова, Илья Огородников
КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ? | Куда Положить Деньги [ФИНАНСОВАЯ ГРАМОТНОСТЬ]
