Германия: квартира по цене авто
Тяжело представить, что в кризисное время цена на недвижимость будет в скором будущем значительно возрастать. А раз стоимости остаются низкими, следовательно, настало время брать. А клиент ищет среди низких стоимостей – самую низкую.
И находит ее, как ни необычно… на аукционе.
Мы лично посетили это мероприятие в Ханау – маленьком городе на западе Германии, под Франкфуртом-на-Майне – и узнали, как это делается
Еще до проведения аукциона любой желающий может ознакомиться с актуальной информацией по интернету на соответствующем сайте либо конкретно в суде. Эти сведения – от распоряжения суда с указанием данных по недвижимости, его оценочной стоимости, даты и времени проведения торгов – дешёвы всем и вывешиваются на доске объявлений в коридоре суда.
Итак, на торги выставлены шесть квартир на одном этаже многоэтажного дома в пригородном районе, как выяснилось, по совсем ничтожной цене. В действительности, суммарная жилая площадь в 450 квадратных метров была оценена всего в 250 тысяч евро. Но это не позвало особенного ажиотажа среди завсегдатаев местного аукциона: так как цена жилья в Германии падает . Причем, речь заходит не о продаже аварийных помещений, не смотря на то, что ремонт некоторым из выставляемых квартир нужен.
Так что публики в зале местного суда было мало, и сама процедура снаружи показалась пара скучноватой. Сперва судья оглашает его стоимость и предмет аукциона, обрисовывает состояние выставленных квартир. После этого уведомляет присутствующих о том, что долги бывших обладателей не переходят на клиентов.
Наряду с этим затраты суда идут в зачет, что свидетельствует: в любом случае их оплатит должник. И наконец, представитель банка устанавливает стартовую сумму торгов.
Очень интересным показалось то, что представитель и клиенты банка всегда покидали зал для собственных маленьких заседаний. Как пояснила директор местного русскоязычного агентства недвижимости ИринаПисаревская, как раз так, за закрытыми дверями достигаются многосторонние договоренности, цель которых – отыскать для всех сторон взаимовыгодный компромисс.
Дело в том, что на торгах кроме ярких клиентов постоянно присутствуют компании-маклеры и перекупщики, каковые желают купить квартиру для собственного клиента либо легко с целью предстоящей перепродажи. Задача маклера (кроме вторых вопросов организационного характера) договориться с остальными сторонами, дабы они не поднимали цену на объект – в этом случае она останется минимальной.
Прошло около получаса в зале аукциона, на протяжении которого стороны более основательно знакомились с документами на квартиры и иногда совещались, выходя в коридор. В следствии один из участников внес предложение за трехкомнатную квартиру 35 тысяч евро.
– Поспешил, – прокомментировала Ирина Писаревская.
А скоро какой-то юный турок внес предложение за все шесть квартир 160 тысяч евро. Потому, что за данный лот никто потом не боролся, то торги на этом закончились.
Победивший торги обязан внести заявленную сумму в назначенные банком сроки – в противном случае будет привлечен к судебной ответственности. Помимо этого, в течение 10 дней банк может признать торги недействительными, в случае если отыщет какие-либо нарушения либо попросту сочтет сделку через чур невыгодной для себя.
Итак, приобретение квартиры по сверхдешевой цене в Германии вероятна. Очевидно, все указанные стоимости настоящи для маленьких городов. В Берлине, Кельне, Мюнхене, Франкфурте и других больших городах цена жилья существенно выше.
Комментарий Ирины Писаревской
Возможно ли вычислять аукцион классической формой приобретения недвижимости для европейцев? Либо все же это явление необыкновенное?
Аукционы, как таковые, для Европы явление классическое, но вряд ли можно считать их рядовым, распространенным методом приобретения недвижимости, т.к. существуют другие, более привычные варианты, к примеру, строительство, приобретение (а также в долг. До сих пор кроме того не все местные обитатели знают о том, что квартиру возможно купить через аукцион.
А как именно недвижимость попадает на аукционы?
Главные обстоятельства, как и везде: это принудительная акция для должника со стороны кредиторов с целью возврата их средств.
Обрисуйте скрытый механизм этого процесса.
При, в то время, когда клиент задолжал банку деньги (в большинстве случаев, сумма долга превышает оценочную цена самой квартиры), все решает суд. По окончании распоряжения суда о погашении долга методом продажи имеющейся у должника недвижимости назначаются время и день торгов, и методом оценки представителем суда определяется рыночная цена квартиры. В большинстве случаев она складывается из многих факторов – как, к примеру, местонахождение квартиры (район), площадь, ее состояние и т. д.
Чтобы принимать участие в торгах, нужен чек на сумму, составляющую 10 процентов от оценочной цены квартиры. Данный чек отдает судье любой участник торгов, предлагающий собственную цену. Очевидно, кроме этого потребуется паспорт.
В это же время, компании, каковые пользуются хорошей репутацией, обычно покупают недвижимость кроме того без присутствия клиента на торгах. Достаточно доверенности, заверенной нотариусом и свидетельствующей о том, что они уполномочены вести торги от имени клиента и купить недвижимость на его имя.
Потому, что торги по собственной структуре достаточно сложны, а время ограничено, то для успешного участия в них необходимо иметь собственную стратегию, дабы не переплатить за выставленный объект.
Довольно часто всю подготовку к торгам берет на себя компания-посредник. Она же – и это крайне важно – решает вопросы на торгах так, что квартира продается за весьма низкую сумму. В большинстве случаев рядовому клиенту так выстроить процесс переговоров не по силам.
Помимо этого, по окончании торгов представители компании оказывают помощь в оформлении документов на квартиру.
По всей видимости, существуют азбучные истины аукциона, каковые, однако, малоизвестны тем, кто в первый раз попал на торги?
Да, к примеру, на первых торгах квартира должна быть реализована за сумму не ниже 50 процентов ее рыночной стоимости. В случае если эта сумма выясняется меньше, то сделка считается недействительной. , если первые торги заканчиваются напрасно, в следующий раз сумма, нужная для завершения сделки, устанавливается значительно ниже 50 процентов. Ну, а вдруг квартира опять не была реализована и переходит на третьи торги, то сумма продажи квартиры определяется спросом и подтверждается банком, что выставил данную квартиру на торги.
Это, так сообщить, прописи, а на деле все значительно сложнее, чем думается. Существует большое количество тонкостей, каковые разрешают не попасть впросак на торгах – но они известны лишь экспертам.
Исходя из этого я в большинстве случаев рекомендую покупать квартиру через профильные компании, каковые за собственные честные маклерские проценты разрешат клиенту сэкономить солидные деньги, и взять квартиру по несравненно более низкой цене. Заинтересованность тут обоюдная, потому, что, побеждая на стоимости квартиры, клиенты опять обращаются к нам или советуют нас своим привычным. А хорошая репутация дорогого стоит.
Каковы преимущества аукциона по сравнению с другими методами приобретения недвижимости?
Преимущества аукциона состоят как раз в том, что недвижимость, в большинстве случаев, приобретается за значительно меньшую сумму. Помимо этого, независимо от суммы долгов неплательщика, при покупке недвижимости на аукционе долги прошлого хозяина не перенимаются.
Еще одно преимущество я вижу в том, что все оформление берет на себя суд. Так, совсем исключается опасность обмана при приобретении, а, помимо этого, оформление документов на приобретение недвижимости через суд дешевле, чем подобная процедура с нотариусом при простой сделке.
Предположим, потенциальный клиент заинтересован в приобретении недвижимости на аукционе, но не знает, как подступиться – в силу незнания порядков и языка…
Во-первых, любой чужестранец в праве на приобретение недвижимости в Германии. Во-вторых, для успеха участия в аукционе, как я уже сказала, нужно отыскать умелого представителя заинтересованностей, другими словами, профильную компанию. Очевидно, гражданам России лучше обратиться в том направлении, где трудятся русскоязычные сотрудники, дабы исключить неудобство.
Потом, я кроме этого в большинстве случаев рекомендую клиенту из-за предела открыть счет на территории Германии для возможности оплаты налогов и текущих затрат (к примеру, счет «Hausgeld»), и для получения на данный счет арендной платы при сдачи квартиры. Кстати, для клиентов из-за предела подобные компании довольно часто предоставляют услуги по ведению нужной документации и контролю над недвижимостью по окончании приобретения.
Как именно обязан поступить потенциальный клиент, дабы застраховать себя от различного роданеожиданностей при участии в аукционе?
Юридическим поручителем в этом случае есть сам суд, что осуществляет контроль все до, на протяжении и по окончании торгов. А компания представляет интересы клиента. В случае если сказать о отечественной компании, мы консультируем клиента как до, так и по окончании приобретения недвижимости, контролируем торги и помогаем купить недвижимость клиенту на его имя по самой минимальной цене, которая вероятна для данной квартиры.
Довольно часто возможно услышать о пользах при получении кредитов под финансирование недвижимости с аукциона. Но, по всей видимости, это относится лишь людей и резидентов Германии, имеющих тут стабильную работу?
Под приобретение недвижимости на аукционе, в действительности, возможно взять кредит. Но я рекомендую сперва предварительно оговорить данный вопрос с банком. Нужно кроме этого заблаговременно уточнить сроки предоставления кредита и конечную сумму финансирования.
Какие конкретно пользы смогут взять обитатели бывших советских республик, участвуя в аукционах?
Наличие недвижимости в Германии упрощает оформление визы в эту страну. А самое основное, это хорошее и надежное капиталовложение. Так как падение в данной сфере не будет продолжаться всегда.
Наступит момент, в то время, когда объекты начнут расти в цене.
В прессе довольно часто возможно встретить объявления для того чтобы характера: дом за половину цены. Как все это реально, нет ли тут рекламного трюка?
Вы сами только что стали свидетелем того, как квартира на данный момент была предложена практически за половину собственной стоимости – а также меньше. А вот другие недавние примеры: наша компания помогла купить 1,5-комнатную квартиру (так тут именуют малогабаритные «двушки») с балконом в высотном доме, 3 этаж,площадью 41,6 квадратных метров, в хорошем состоянии, всего за 16 тысяч евро. Отмечу, что оценочная цена этого владения составляла 46 тысяч евро.
Трехкомнатная квартира с балконом в высотном доме, 5 этаж, помещения изолированные, 64 квадратных метра, была куплена отечественным клиентом за 20 тысяч 250 евро (при оценочной стоимости 64 тысячи евро).
Пара дороже стоила громадная трехкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров, в хорошем состоянии, балкон, высотный дом, 2 этаж. Она обошлась отечественным клиентам в 26 тысяч евро (оценочная цена 85 тысяч евро).
Наконец, четырехкомнатную квартиру с балконом, площадью 100 квадратных метров, высотный дом, 2 этаж, помещения изолированные мы смогли оказать помощь приобрести за 40 тысяч евро (оценочная цена 96 тысяч евро).
Но все весьма лично и решается перед торгами и на протяжении проведения их. Аукцион располагает необычными возможностями, но все же не следует принимать в нем участие в одиночку. Лучше доверьтесь специалистам.
Текст: Евгений Музыченко
Издание "Цены и Недвижимость"
Сложно ли снять жилье в Германии? Как это сделать наблюдаем тут
