Гид – 2014: покупка квартиры с арендатором. советы немецкого маклера
В Германии львиная часть населения живёт в снятых в аренду квартирах и домах. Как раз исходя из этого недвижимость часто поступает в продажу «с нагрузкой» в виде нанимателя. Может ли инвестор извлечь из этого пользу?
Как решаются спорные вопросы с арендаторами? И какое количество стоят услуги управляющих организаций? Рекомендации потенциальным клиентам дает совладелец компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.
 | В статье использованы материалы из книги Prian.ru "ЭКСКУРСОВОД на жительство — 2014". Задавайте вопросы на всех весенних выставках зарубежной недвижимости! |
Просматривайте кроме этого: «Такая различная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных районах» и «Германские рекомендации желающим получить. Как выбрать недвижимость для инвестиций?».
Приобретение сданных в аренду квартир – весьма популярная схема в Германии. Ей с радостью пользуются местные обитатели: если сравнивать с банковскими депозитами, ставки по которым на данный момент редко превышают 1%, доходность германской недвижимости, в среднем 4-7% годовых, выглядит очень привлекательной. Чужестранцам кроме этого никто не запрещает воспользоваться этим методом дохода.
Что весьма интересно: при таковой сделке соглашения аренды не перезаключают, они просто переходят от обладателя к обладателю. Наниматели кроме того не всегда замечает смену хозяина –лишь изменение банковских реквизитов для перечисления платежей. Закон защищает права арендаторов от вторжения в личную сферу, необоснованного увеличения арендных платежей, неожиданного выселения, так что люди чувствуют себя в съемном жилье с уверенностью и безопасно.
Инвесторам приобретение квартиры с нанимателем удачна по нескольким обстоятельствам. Во-первых, новый обладатель экономит деньги и время на поиск жильца, начиная приобретать средства сходу с момента перехода прав собственности. Во-вторых, при утрата работы арендную плату за нанимателей будет платить государство.
И в-третьих, такие объекты в большинстве случаев мало дешевле аналогичных свободных.
Спектр предложений сданных в аренду объектов в Германии огромен – от дорогих многоквартирных домов в больших городах, до недорогих мелких квартирок в провинции. Но перед тем как сделать выбор в пользу того либо иного варианта, рекомендуем оценить имеющиеся возможности и риски.
Совет №1: Изучите историю арендатора
При покупке квартиры с арендатором нужно получить данные от бывшего обладателя о стабильности поступления и порядочности съёмщика платежей. В случае если как мы знаем, что имеется задержки либо оплата происходит нерегулярно, то это сигнал к тому, что и в будущем смогут быть неприятности.
При задержке арендной платы на два месяца вы имеете право выселить должника. Но в случае если же он откажется добровольно покидать жилплощадь, принудительное выселение через суд может занять большое время и стоить больших средств. Кстати, в соглашении купли-продажи продавец обязан подтвердить отсутствие задолженностей со стороны арендатора и регулярность внесения им платежей.
Совет №2: Выбирайте свежие контракты аренды
Более непростым вопрос делается, в случае если квартира с арендатором приобретается с целью собственного проживания. Так как не редкость так: жилье подходит по всем параметрам, но сдано в аренду. В таких случаях мы сначала стараемся подобрать вольный объект, и постоянно предупреждаем клиента о вероятных сложностях, которые связаны с выселением арендатора.
Запомните: Германия – страна арендаторов. Их права тут защищены законом больше, чем права обладателей недвижимости. С этим необходимо согласиться и учитывать последовательность нюансов.
В случае если арендатор живёт в квартире более 30 лет, а соглашение аренды был заключен еще до воссоединения Германии, его будет весьма сложно выселить. При принудительного выселения, суд может оказаться на стороне жильца. Такая же обстановка и с социально не сильный слоями населения: калеками, многодетными матерями-одиночками Исходя из этого если вы решили покупать недвижимость для собственного проживания, тогда выбирайте или объекты без нанимателей либо хотя бы со свежими контрактами аренды.
Снятые в аренду квартиры в популярных местах и крупных городах обычно на 10-20% дешевле аналогичных свободных. А вдруг арендатор уже десятки лет живёт в хорошем районе и вносит низкую плату по ветхому контракту, то, не редкость, что снятая в аренду квартира стоит на 50%, а также на 100% дешевле свободной. Но выселить для того чтобы арендатора будет очень сложно либо нереально.
Кроме этого практикуются схемы выплаты арендатору так называемой компенсации за выселение. К таковой схеме прибегают в большинстве случаев при необходимости высвободить квартиру с целью перепродажи по более большой цене. Наряду с этим между владельцем и арендатором содержится контракт, в соответствии с которому арендатор добровольно выселяется из квартиры в течении договоренного срока, за что приобретает от обладателя определенную сумму в качестве компенсации.
Размер компенсации зависит от личных договорённостей и расположения квартиры.
Совет №3: Не рассчитывайте, что сможете быстро повысить плату
В соответствии с германскому законодательству, повышать ставки уже живущему в квартире нанимателю возможно до отметки средних арендных плат на аналогичное жилье, наряду с этим увеличение не должно быть больше 20% в течение трех лет. В городах либо районах, где существует опасность недостаточного снабжения населения дешёвым жильем, — на 15% за три года. Каждое последующее увеличение арендной платы может осуществляться не ранее, чем по окончании года по окончании прошлого.
Выселение съемщика, исправно оплачивающего арендную плату и не нарушающего правила эксплуатации дома, вероятно лишь с целью личного проживания обладателя либо его родных родственников. Так, нельзя выгнать арендатора просто так, для заселения нового либо для продажи недвижимости.
Случаи, в то время, когда при законном выселении арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, достаточно редкие, но в случае если так случилось, то обладатель может отстаивать собственные права в суде. Судебные тяжбы смогут продолжаться до года, а время от времени и продолжительнее.
Совет №4: Разглядите возможность приобретения многоквартирного прибыльного дома
Многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) — это строение, складывающееся из нескольких отдельных апартаментов, в которых живут различные семьи. В большинстве случаев, такие дома всецело либо частично сдаются внаем и приносят пассивный доход обладателю.
Среди зарубежных граждан приобретение таких домов весьма популярна. В этом случае обладателю в собственности целый дом с земельным наделом, он всецело свободен от управляющей компании и соседей. Хозяин вправе самостоятельно руководить своим строением либо выбрать эксплуатирующую организацию по собственному вкусу, и по собственному усмотрению проводить ремонтные работы.
Цена многоквартирных домов зависит от их качества и расположения постройки. Цены на строения в жилом состоянии начинаются от €300 за кв.м в маленьких населенных пунктах и смогут доходить до €5000-6000 за «квадрат» в центрах больших городов.
Чтобы купить хорошее строение, мы рекомендуем обращать внимание на следующие моменты:
— Размещение объекта. Лучше покупать объекты в больших городах и популярных среди обитателей районах. В этом случае не будет неприятностей со сдачей квартир в аренду.
— Состояние объекта. Нужно, дабы объект был санирован, включая утепление фасада, отопительное оборудование, ремонт крыши и т.д. В этом случае от обладателя в ближайщее время не потребуется больших дополнительных вложений в ремонт, а арендаторы будут довольны проживанием в доме.
— Структура арендаторов. Мы рекомендуем обращать внимание на количество проживания и срок арендаторов сданных внаем помещений. В случае если большинство арендаторов занимают квартиры в течении многих лет, это указывает, что они довольны условиями проживания и, вероятнее, не выселятся в скором будущем.
В случае если же арендаторы довольно часто изменяются, значит, такая обстановка может повторяться и в будущем, и при расчете прибыльности необходимо учитывать вероятное время пустования помещений.
Совет №5: Трудитесь с управляющей компанией
Мы рекомендуем чужестранцам, не живущим в Германии и не обладающим германским языком, постоянно использовать услуги управляющей компании, которая находится на месте. Это разрешит поддерживать сообщение с арендаторами и оперативно решать появляющиеся вопросы.
В Германии имеется два вида управляющих компаний. Первый — простое домоуправление (Hausverwaltung), которое занимается поддержанием правопорядка в доме, проведением собраний обладателей, сбором средств на ремонт, перерасчетом услуг ЖКХ, изданием экономических замыслов и т.д. Компанию выбирает товарищество собственников большинством голосов и, получая квартиру, вы машинально подписываете соглашение с текущим домоуправлением.
Один обладатель не имеет возможности поменять эксплуатирующую компанию. Цена одолжений домоуправления входит в жилую плату и варьируется приблизительно от €15 до €20 месяц.
Второй вид — особая управляющая компания (Sonderhausverwaltung). Она есть представителем обладателя и занимается ведением бухгалтерии (получение арендной платы, оплата услуг ЖКХ, перевод чистого дохода от аренды обладателю), понятием интереса хозяина на собраниях жильцов, перед арендатором, национальными органами и т.д. Особое домоуправление выбирается добровольно обладателем и может пребывать кроме того в другом городе.
Цена услуг таковой компании варьируется от €17 до €30 месяц. Время от времени дополнительно оплачиваются банковские услуги по ведению счета в размере около €10 в месяц.
Рекомендуем чужестранцам применять услуги особой управляющей компании , если объект недвижимости сдан в аренду. В случае если же квартира либо дом не сдаются, то помощь посредника не необходима. От обладателя потребуется лишь самостоятельно вносить поземельный налог и квартплату, каковые при жажде возможно оплатить сходу за год.
L&B Immobiliya Friedrichstrasse 81, 10117 Berlin +49 30 76214976 (Берлин),
+7 (495) 7957716 (Москва) info@immobiliya.de www.immobiliya.de Skype: lyubov.baumgaertner
Фото: Илья Огородников
Германия.Как я учила немецкий язык.Мой опыт.Рекомендации.
