Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным хозяином.
Приобретение недвижимости в большинстве случаев сопряжена с громадными затратами, даже в том случае, если это маленькое помещение под магазин либо квартира под офис.
Положение осложняется тем, что у большинства компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти страшные места. Вот три основных юридических момента, каковые стоит прояснить при заключении контракта купли-продажи, дабы подстраховаться.
Проверка собственности
Право собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в Едином национальном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый несложный метод проверки – заказать выписку из ЕГРП.
Так возможно определить, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли приобритаемый объект арендой либо, к примеру, ипотекой в обеспечение кредита.
Для получения выписки необходимо подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления возможно скачать на сайте www.rosreestr.ru, время от времени они кроме этого выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, в большинстве случаев, в течение пяти рабочих дней.
Национальная пошлина сейчас образовывает 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юрлиц). Сравнительно не так давно стало возмможно взять выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует кроме этого множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок.
Цена заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.
Наряду с этим нужно не забывать, что контракты аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. В случае если хозяин реализовывает недвижимость, обремененную таким кратковременным соглашением, клиент станет новым арендодателем машинально (!), без подписания каких-либо документов.
Наряду с этим контракт аренды может не предусматривать права хозяина на одностороннее расторжение, соответственно, по окончании приобретения недвижимости будет очень сложно избавиться от находящегося в том месте арендатора.
Дабы избежать для того чтобы риска, запросите у продавца контракты аренды, каковые заключены в отношении приобритаемой недвижимости. В случае если их сложно расторгнуть, возможно предложить продавцу самому расторгнуть соглашение аренды в качестве условия приобретения. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.
Кроме выписки из ЕГРП направляться запросить у продавца контракт купли-продажи недвижимости, по которому он купил данный объект, и подтверждение оплаты приобретения. Тонкость в том, что Росреестр в большинстве случаев не контролирует сделку на предмет оплаты либо тем более «рыночности» условий сделки.
Исходя из этого снаружи в ЕГРП все может смотреться красиво: собственность зарегистрирована на основании соглашения купли-продажи. Но в случае если не известно почему продавец не оплатил имущество прошлому продавцу, ветхий хозяин сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» клиенту, минуя продавца.
Более того, практика знает примеры, в то время, когда имущество продавалось а также было оплачено, но цена была через чур низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и начальный хозяин забирал недвижимость у добросовестного клиента. Само собой разумеется, такие ситуации уникальность, но все же риск остается, в особенности в случае если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.
Проверка кадастровых документов
Перед приобретением недвижимости стоит запросить у хозяина кадастровые документы: в первую очередь кадастровый (технический) паспорт, поэтажные планы и экспликацию помещений.
В них находятся серьёзные сведения о приобритаемой недвижимости: назначение объекта (жилой либо нежилой), правильный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта свидетельствует, что строение (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».
По кадастровым документам кроме этого четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная неприятность для собственников жилья. Но и обладателю нежилой недвижимости такие перепланировки смогут принести неприятности.
Дело в том, что, в случае если пригодится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долговременную аренду, контракт аренды смогут отказаться регистрировать. Госслужащие ссылаются на то, что предмет соглашения в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Подобная обстановка иногда появляется и при регистрации ипотеки таковой недвижимости.
Проверка вторых документов по недвижимости
Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических недостатков, прекрасно бы запросить контракты на обеспечение недвижимости услугами ЖКХ: электричество, водоотведение и водоснабжение, газоснабжение.
В большинстве случаев, такие контракты типовые и строго подчиняются правилам и ведомственным нормам. Клиенту принципиально важно обратить на них внимание в двух качествах: обеспечена ли недвижимость нужным количеством услуг ЖКХ и нет ли у прошлого хозяина задолженности перед коммунальными организациями.
Недостаточный количество, скажем, электричества, очень сильно ограничит планируемое применение имущества. Из-за задолженности объект смогут отключить от услуг ЖКХ (в зависимости от условий контрактов).
Напоследок отметим, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого соглашения, необходимо контролировать его полномочия и контрагента.
© Арсен Хачикян, Деловая среда
Нужные рекомендации собственникам коммерческой недвижимости
