Греция: мастер-класс для инвестора

До недавнего времени элитная – в русском понимании этого термина – недвижимость в Греции не существовала как класс: не строилась и не продавалась. Сейчас большие интернациональные девелоперские компании, видя спрос, пробуют ликвидировать пробел.

Материковая Греция не смотря ни на что остаётся демократичной – как и элитарный отдых, элитные real estate-проекты концентрируются прежде всего на островах. Сейчас в центре внимания инвесторов Восточный Крит. Операторы показывают, что недвижимость тут самый пользуется спросом и ликвидна, и, как каждая элитная недвижимость, не подвержена влиянию финансовый кризисов.

С востока острова начал развиваться на Крите и туризм – это было выяснено политикой греческого правительства. При национальной помощи на Восточном Крите были выстроены громадные отели «люкс» в городах Агиос Николаос и Ираклион. Первые туристы прибыли на Крит чартерами в первой половине 70-ых годов двадцатого века, по большей части в префектуры Ираклио и Лассити.

В прошедшем сезоне Крит посетило более 6 млн туристов, порт и аэропорт Ираклиона приняли практически три четверти от всего туристического потока на остров.

В начале 90-х греческие инвесторы стали строить виллы для сезонной аренды как для отдыхающих на Крите греков, так и для чужестранцев. В начале нынешнего века это направление начали осваивать зарубежные инвесторы. Сейчас вся Европа волновалась бум в сфере real estate.

В общем туристическом потоке фаворитами являются британцы, скандинавы и немцы. Соответственно, они господствуют и в приобретении недвижимости. Тренд последних трех лет: рост спроса на отели 4–5* и «де-люкс», и на виллы высшего класса и среднего для сезонной аренды.

Падает спрос на «небрендовые» отели 1–2–3* с низким уровнем сервиса.

маркетинг и Земля

При покупке земельного надела под строительство виллы в Греции принята совокупность коэффициентов. В случае если почва находится «вне черты замысла» (вне деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей (дом, гараж, бассейн) образовывает 5% от площади участка.

Стандартом для виллы официальной площадью 200 кв. м есть участок площадью 4 тыс. кв. м. Кроме этого к официальному коэффициенту, в зависимости от уклона почвы на участке, возможно добавить порядка 100 дополнительных кв. м заземленного цокольного этажа. Открытый бассейн, веранды, террасы, парковки, беседки, крытые перголами, в данный коэффициент не входят.

Соответственно, для постройки виллы официальной площадью 100 кв. м (плюс неофициальный заземленный этаж 50 кв. м) нужен участок площадью 2 тыс. кв. м.

В случае если почва находится «в линии замысла» (на территории деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей образовывает в большинстве случаев 40% (не учитывая открытых строений) от площади участка. Коэффициент может варьироваться в зависимости от местного законодательства.

Так, почва, расположенная «в линии замысла» и владеющая повышенным коэффициентом застройки, продается в среднем в несколько раз дороже подобного по площади участка «вне замысла», ввиду потенциала застройки.

Первая линия повышает цена почвы минимум вдвое к среднему показателю на территории.

Особенно высоко ценится среди клиентов прибрежных вилл возможность иметь собственный личный «приватный» пляж. В соответствии с греческому законодательству, вся прибрежная линия Греции в собственности стране, исходя из этого в Греции официально нет частных пляжей. Но, в случае если пляж труднодоступен с суши, т. е. дорога к нему проходит лишь по приватной почва, доступ к нему по суше для других людей исчезает.

Появляется так именуемое понятие «личный пляж», которым смогут пользоваться лишь жильцы и владельцы недвижимости. направляться иметь в виду, что, приплывая на лодке, любой человек сможет ступить на берег на глубину до 50 метров – как раз столько отмерило греческое правительство под принадлежащее стране публичное побережье. В случае если побережье скалистое – до 10 метров.

Инвестиции в постройку виллы класса «люкс» в кирпиче в Агиос Николаос либо Элунде составляют €2,2–2,5 тыс. за 1 кв. м дома, включая шикарную налог и финишную отделку (НДС), но не включая бассейн, ландшафтный дизайн, забор, технику и меблировку.

Вилла в камне обойдется дороже на 10–15%, но таковой дом делается фактически вечным, ему не страшны декабрьские дожди, соленые свежие морские ветра, сухой жаркое и летний воздух солнце.

Создание бассейна стоит около€1 тыс. за 1 кв. м (включая налог). Возводя виллы класса «люкс», застройщики советуют создание дополнительных эффектов: поверхность «инфинити» с переливом, подогрев, панорамные джакузи и т. д. Сокровище виллы увеличивается, в случае если на ее территории создана дополнительная инфраструктура: сауна, хаммам, дека для йоги, переносная наводная дека для яхты и проч., и гостевой апартамент с отдельным входом либо домик (с собственными кухней и ванной), применяемые значительно чаще для прислуги.

Налог на владение недвижимостью: 0,1% для физических лиц, 0,6% – для любых компаний (зарубежных и местных) от кадастровой цены. НДС на снова выстроенную недвижимость – 19% от цены договора.

Цены на землю определяют цена недвижимости, поскольку затраты на постройку (материалы, рабочую силу, транспортировку) на Крите приблизительно однообразны. Другими словами на окончательную цена виллы либо апартаментов воздействует цена почвы, и класс отделочных материалов (тут все зависит от пожеланий клиента).

Ценовая разделение земель однообразной площади на одной территории обусловлена: близостью к морю, близостью к соответствующей инфраструктуре, близостью к пляжу, наличием вида на море, и наличием престижности и степенью территории «респектабельных соседей».

Как и во всей Греции, все земли на Северо-Восточном Крите, в соответствии с земельному законодательству Греции, возможно четко поделить на два типа: в линии урбанизации и вне черты урбанизации.

Да будет рост

До тех пор пока в северной, западной и южной Европе длится стагнация, деятельно формируется отложенный спрос. Греческие риэлторы уверены, что через два-три года небольшие и средние европейские инвесторы , оправившись от глобального финансового кризиса, начнут деятельно вкладывать средства в приобретение недвижимости на Крите.

Неспешно возрастает спрос со стороны восточноевропейских инвесторов (Российская Федерация, Украина, Польша, Болгария). В основном их интересуют строящиеся отдельные виллы, участки под строительство вилл и комплексов для сдачи в аренду, участки под строительство отелей, готовые отели категории 4–5*.

Так как Крит есть туристическим направлением номер один в Греции, турпоток растет с каждым годом приблизительно на 5–7%. Число русских туристов растет на 15–20% в год. Соответственно росту турпотока растет интерес, а за ним следуют инвестиции.

До тех пор пока что сделки с участием русских инвесторов на Крите единичны (менее 0,01% от общего числа сделок с недвижимостью). Законодательство Греции пристрастно относится к инвесторам из государств, не входящих в ЕС – для них существует необходимая процедура проверки в Минобороны Греции. Ожидается, что через 2–3 года это ограничение будет упразднено.

Сейчас большие европейские девелоперы инвестируют на Крите в большие земельные наделы под создание жилых комплексов и отелей для развития, т. е. занимают позиции.

Консорциум английских инвесторов Minoan Group официально презентовал старт нового, только большого кроме того по мировым меркам проекта в Каво Сидеро (Kavo Sidero) в 30 км от г. Сития, рядом от известного пальмового леса Вай, на самом востоке острова. Три отеля плюс шесть курортных «гольф-сёл» с недвижимостью для отдыха (всего – 7 тыс. спальных мест), 2 гольфполя, пара SPA.

Площадь территории – 2,5 тыс. га, коэффициент застройки – 1%, официально заявленные косвенные инвестиции и прямые (по большей части английский капитал) –€1200 млн. Операторы рынка уже назвали данный проект одним из самых дорогих в Европе.

По окончании 15 лет отсрочки, забранной в связи с судебными тяжбами и претензиями с защитниками внешней среды, в текущем году компания ожидает финала – официального утверждения замыслов строительства. Первую очередь строительства планируется закончить в начале 2010 года, вторую – через четыре-пять лет, третью – через 15 лет. Самый большой курортный проект во всей Греции создаст рабочие места для 1 тыс. строителей и, позднее, для штата из 2300 единиц персонала . Почва взята на 80 лет в лизинг у монастыря Топлу (Toplou), что будет иметь собственный процент от прибыли.

Вторая компания, Iktinos Technical and Tourist (греко-кипрский капитал), выбрала перспективной территорией для инвестиций побережье залива Фанероменис (Faneromenis Bay). Тут, на двух кв. км почвы, начато строительство современного курорта, включающего отель 5* на 700 мест, марину на 85 яхт, конференцзал на 500 мест и 300 домов для отдыха. Вторая очередь включает создание гольфполя и строительство «деревни» на 500 домов для отдыха.

Неспециализированный бюджет проекта по замыслу образовывает€130 тыс. Замыслы строительства уже взяли одобрение греческого правительства, работы начаты в этом году.

Самыми респектабельными направлениями на острове считаются Элунда, Агиос Николаос и залив Мирабелло в целом, район Сития. Согласно точки зрения девелоперов, в ближайшие пять лет инвестиции в эти территории принесут большую прибыль.

Location по-критски

Крит разделен на четыре административных деления (префектуры): Ираклио (со столицей острова г. Ираклион), Лассити, Ретимно и Хания.

Префектура Лассити – рынок большой концентрации респектабельной недвижимости острова Крит. Тут дислоцируется 70% отелей острова категории 5* «де-люкс» плюс один действующий и два строящихся гольфкурорта.

Район деревни Элунда

Курортное место с высоким спросом на землю и недвижимость. Количество предложения участков и домов очень мелок. Многие почвы находятся под охраной страны как археологические и природные заповедники.

В линии урбанизации, т. е. в деревне, цены на земельные наделы варьируются от€140 до€250 тыс. за 1 тыс. кв. м с официально разрешенной площадью застройки 400 кв. м. За чертой урбанизации, т.е. вне границ деревни, цены – от €90 до €160 тыс. за 1 тыс. кв. м почвы. Значительно чаще предлагаются к продаже участки от 4 тыс. кв.м с коэффициентом застройки от 5% (т. е. вне границ населенных пунктов).

Практически полное отсутствие в предложении апартаментов риэлторы растолковывают тем, что данный класс недвижимости рекомендован для удовлетворения спроса клиентов низкого ценового сегмента. Сейчас новые апартаменты в Элунде по большей части строятся греческими инвесторами на неликвидных почвах либо как альтернатива виллам, обслуживание которых стоит дорого и требует большего профессионализма управления.

Агиос Николаос и окрестности

Столица префектуры Лассити, маленький город со множеством достопримечательностей, развлечений и магазинов, пляжей. Курорт с высоким, с каждым годом растущим спросом на землю и недвижимость, с низким предложением почвы и домов. В черте города цены на землю варьируются от €250 до €350 тыс. за 1 тыс. кв. м. За чертой урбанизации – от €80 до €150 тыс.

Сития и окрестности

Самый восточный город Крита, развитие которого до тех пор пока заторможено из-за удаленности от экономического центра – города Ираклио. Цены тут низки, предложение и спрос приблизительно уравновешены. Область владеет громадным потенциалом в недвижимости и сфере туризма для отдыха.

При нынешней стабильности довольно низких цен на землю и недвижимость в этом регионе в скором времени ожидается резкий взлет цен и спроса благодаря одновременному старту двух наибольших на территории Греции проектов (Kavo Sidero и Faneromenis Bay). Ценовой диапазон на земельные наделы в границах города – от €70 до €120 тыс. за 1 тыс. кв. м, вне муниципальный черты: €20–80 тыс. за 1 тыс. кв. м.

Иерапетра и окрестности

Расположены на самом юге Крита, в 20 км от южной части береговой полосы залива Мирабелло и в 40 км от города Агиос Николаос, но относятся к тому же экономическому пространству, что и Элунда, и Агиос Николаос. Почвы плодородны, развито сельское хозяйство. Перспективные для инвестиций в недвижимость территории расположены на протяжении широкого и громадного пляжа, начинающегося от деревни Миртос и заканчивающегося недалеко от деревни Агия Фотья. предложение и Спрос тут находятся в относительном равновесии. Земельные наделы: в границах деревни — €100–150 тыс. за 1 тыс. кв. м. За чертой урбанизации – €60–90 тыс. за 1 тыс. кв. м.

Налоги на приобретение почвы на Крите:

• в случае если почва находится в муниципалитете, имеющем пожарное подразделение, налог на переход права собственности на землю образовывает 9% на первые 15 тыс. евро от кадастровой цены почвы, а остаток облагается 11%;
• в случае если почва находится в муниципалитете, не имеющем пожарного подразделения, налог на переход права собственности на землю образовывает 7% на первые 15 тыс. евро от кадастровой цены почвы, а остаток облагается 9%.

Цена содержания виллы площадью 300 кв. м на участке 4 тыс. кв. м в районе Агиос Николаос и Элунда:

• выезд и (круглосуточная охрана инспекции по вызову) – €2,5 тыс. в год;
• уход за садом и бассейном – €4 тыс. в год;
• страхование виллы €1 тыс. в год;
• электричество и вода – в среднем €5 тыс. в сезон. При применении бассейна 90 кв. м с подогревом воды – до €8 тыс. в сезон;
• горничная – €40 в сутки, итого минимум €3 тыс. в сезон;
• расходные материалы (чистящие средства, банная косметика, базисный комплект на кухне и пр.) – €4000 в год;
• спутниковое телевидение и интернет – €500 в год.

Итого затраты на содержание виллы – в среднем €20 тыс. в год.

Юлия Смагина, брокер по недвижимости Albatros-Property (Афины):

Со стороны туристов из России заметно растет спрос на аренду высококлассных вилл (от €5 тыс. в неделю) в сезон май-октябрь. Таких обращений (как от частных лиц, так и от русских агентств) мы, как брокерское агентство, насчитываем в среднем три в неделю, начиная с января (притом, что мы не имеем офиса в Российской Федерации).

Клиенты желают: яркую растояние до моря, прекрасный вид, ухоженную просторную виллу в современном дизайне, с удобством доступа и развитой инфраструктурой до нее, с хорошим сервисом, и с возможностью запросить дополнительные услуги. Через пять лет на Крите будет громадный прирост западных пенсионеров, т. е. будут пользуются спросом апартаменты и довольно недорогие таунхаусы в кондоминиумах с врачом и сервисом на дежурстве.

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ

издание "Ваш Дом за границей"

Картина маслом \