Худший год для коттеджей подмосковья: когда наступит оттепель
2016 год стал для рынка загородной недвижимости Столичного региона нехорошим за последние десять лет. Тут, не смотря на бытующую точку зрения, нет преувеличения: все сегменты недвижимости почувствовали на себе силу кризиса, но как раз загородный рынок в 2016 году опустился на дно, а его тенденции превзошли кроме того самые пессимистичные прогнозы участников рынка
2016 год начался для загородного сегмента с оптимистичных надежд. В январе компании делали прогнозы и выстраивали ожидания с оглядкой на конец 2015 года, в то время, когда валютный курс снова отправился вверх и клиенты начали спешно вкладывать собственные средства в квартиры и загородные дома. В конце 2015 года надежда на рост активности у продавцов была так сильна, что часть из них кроме того перевела цены в доллары США и удерживала их, не предоставляя скидок потенциальным клиентам.
Но к марту все-таки случилось ожидаемое понижение цен на рынке: в сравнении с январем падение составило 20%, рынок начал перемещение к своим адекватным значениям, но и тут у продавцов загородной недвижимости не показалось предлогов для эйфории. Ажиотажный спрос финиша 2015 года пропал: клиенты уже не стремились к стремительным сделкам, как в декабре, а многие и вовсе отказались от приобретения загородной недвижимости, которая совсем не является предметом первой необходимости.
Наряду с этим классический сезон рынка в 2016 году сдвинулся во времени: в большинстве случаев его начало приходится на март либо апрель, но в текущем году он стартовал только в июне, а первые четыре месяца по уровню спроса были фактически нулевыми. Ожидаемого хорошего оживления сентября кроме этого не произошло. Цены на загородную недвижимость остались на зимнем уровне, а спрос продолжил развиваться в низкой динамике.
Практически целый год на рынке стояла «январская погода»: все тренды, задающие тон сегменту, определились еще в январе 2016-го, и за целый следующий год загородный рынок не продвинулся в развитии.
Но и эта зима, если судить по намечающимся в экономике тенденциям, не вечна. В 2017-м, не обращая внимания на твёрдый урок, что преподнес нам уходящий год, мы с осмотрительным оптимизмом ожидаем отскока а также вероятного роста рынка. Определенно светло одно: хуже, чем в 2016 году, уже не будет.
Тому имеется пара обоснованных обстоятельств.
Первая и самая основная из них — экономическая обстановка, которая уже показывает заметные хорошие тренды. 2016-й был годом ожиданий: ожидалось снятие либо продление санкций, ожидалось понижение инфляции (и оно случилось), ожидалось разрешение неспециализированной обстановке в экономике и появление новых понятных векторов перемещения валютных направлений. 2017-й, по отечественным прогнозам, будет годом ответов.
Страной уже приняты меры, каковые разрешат сказать об обеспечении стабильных доходов большой части населения страны — работников бюджетной сферы. В то время, когда люди почувствуют, что их положение стало стабильным, а во многих случаях кроме того улучшилось, они снова возвратятся к тем тратам, каковые продолжительное время откладывались.
Ошибочно наряду с этим вычислять, что в случае если результаты 2016 года не оправдали ожиданий продавцов, то, значит, и спрос ушел с рынка. Это не верно. Загородная недвижимость имеет громадной потенциал для реализации как раз отложенного спроса.
Судите сами: за 2016 год лишь компанией «Миэль-Загородная недвижимость» зарегистрировано 24 тыс. неповторимых клиентов (из тех, кто не просто позвонил, но посетил пара объектов). Всего же на рынке по результатам 2016 года заключено около 5 тыс. сделок. Лишь 21% потенциальных интересантов довел собственные сделки до конца в текущем году, наряду с этим в среднем любой из них просмотрел по три-четыре дома.
Дело в том, что из трех хороших типов клиентов солиднейшую часть на данный момент образовывает категория «разведчиков». Они продолжительное время присматриваются к объектам и заключают самые выгодные для себя сделки, но срок поиска совершенного варианта для них может растягиваться на многие месяцы. Вторая, менее бессчётная категория — рациональные клиенты: они, в большинстве случаев, берут более дорогие варианты стремительнее, но с оглядкой на минимизацию рисков.
Третья категория, практически не представленная на данный момент на загородным рынке, — любители приобретений без рисков и по большой цене: это консерваторы, проигрывающие в стоимости, но побеждающие в рисковом соотношении.
Отечественные репрезентативные опросы клиентов компании показывают: желание купить загородную недвижимость имеется, оно реально, но приобретение откладывается «на лучшие времена», потому, что загородный дом либо участок — не та недвижимость, которая покупается по обстоятельству острой необходимости. Основной обстоятельством столь низкой конверсии стало ожидание ухудшения в экономике, падения уровня судьбы. Но на данный момент возможно сказать о том, что 2017 год в полной мере способен порадовать нас началом маленького роста.
Рост сегмента начнется с класса стандарт: цены не будут подниматься в течение первой половины 2017 года, но число закрытых сделок начнет расти, что уже важно. Ожидать ажиотажного спроса, но, не приходится (в случае если политическое поле не подкинет нам новых сюрпризов). Громадным прорывом есть уже то, что продавцы загородной недвижимости осознали: цены нужно держать на стабильном оптимальном уровне, а не пробовать подстроиться под ожидания, что мы замечали в 2016 году.
Отличие между стоимостями в конце и начале 2016 года образовывает практически 30%, продавцы то снижали их, то поднимали снова, что рождало у клиента недоверие к его стабильности и рынку.
Править бал в 2017 году будут все те тенденции, каковые сформируются именно на вторичном рынке: первичный сегмент загородной недвижимости до тех пор пока еще мал и значительного роста в будущем году не продемонстрирует. Массового предложения в новых коттеджных поселках на первичном рынке на данный момент нет: девелоперы распродают уже оставшиеся лоты или концентрируются на новых очередях проектов и достраивают уже оформленные и вышедшие на рынок поселки.
Независимость от кризиса, согласно нашей точке зрения, ожидаемо покажут дальние дачи (от 50 км от МКАД). Традиционно низкие бюджеты в данной территории Подмосковья остались и останутся низкими. Вероятно кроме того маленькое увеличение спроса в данном субрынке: клиенты в полной мере смогут предпочесть приобретение дачи отпуску, показать рациональный подход а также приобрести дом с участком для начала собственного хозяйства.
Но в случае если первое полугодие 2017-го пройдет по предсказанному нами сценарию, то уже в сентябре мы сможем ожидать увеличения стоимостей.
И тут начнется смена расстановки сил в категориях отечественных клиентов. Громаднейшее количество «разведчиков» на данный момент сосредоточено в бизнес-классе, и как раз тут прогнозируются большие сделки рынка. Причем многие из них будут иметь спекулятивный темперамент: частные инвесторы видят потенциал рынка для перепродажи и будут разглядывать самые рациональные проекты с расчетом на 50% рентабельности в два-три года.
До 30%, по отечественным ожиданиям, вырастет часть консерваторов — любителей безрисковых приобретений, что для рынка станет хорошим трендом на упрочнение. Рациональные клиенты составят маленькую прослойку в структуре — до 20%.
Так, 2017 год обещает стать для рынка загородного жилья оттепелью. Но последует ли устойчивая теплая весна за ней, продемонстрируют результаты первого полугодия.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
\
