Иностранные метры: незнание законов не освобождает от непредвиденных затрат
Зарубежной недвижимости сейчас продается большое количество очень. Газеты и интернет полны соответствующими объявлениями.
Минимум 5-6 раз в год в Москве проходят большие тематические мероприятия – к примеру, на недавней «Домэкспо» интернациональную часть выделили в отдельную выставку, и она – по ехидным отзывам журналистов – была чуть ли не больше внутрироссийской. Все это формирует чувство, что отечественным клиентам сейчас рады везде и неизменно.
Мы не будет утверждать, что все совсем в противном случае: мест, где нас (правильнее, отечественные деньги) ожидают, вправду много. Но в мире хватает стран, оберегающих собственный рынок недвижимости твёрдыми протекционистскими мерами. Справедливости для напомним, что направлены они не только против россиян, а довольно часто всех чужестранцев по большому счету.
Либо, в случае если речь заходит о государствах Европы, против приехавших из государств – не участников ЕС.
Конфликт заинтересованностей
Самый первый вопрос, что появляется тут сам собой – для чего это делается? Кроме этого выглядит непонятным, из-за чего отечественных клиентов с одной стороны наподобие как завлекают, а с другой – гонят. Правая рука не знает, что делает левая Нелогично?
Но это лишь на первый взгляд.
Дело в том, что ни одна страна не есть, скажем так, монолитной: каждая страна – это множество людей, любой из которых преследует личные интересы. Что необходимо продавцу недвижимости? Верно, реализовать.
Причем кому угодно – ему основное, дабы денег заплатили столько, сколько он желает. Ну, и дабы деньги эти были не фальшивыми. А вот у других сторон процесса (в первую очередь, страны) интересы иные: нужно думать и о том, дабы состоятельные зарубежные клиенты не задрали цены до небес – в противном случае жилье станет недоступным для собственных граждан.
Кроме этого нужно бы позаботиться о том, дабы недвижимость не приобрели разные чёрные личности. Возможно сколь угодно большое количество потешаться над стереотипами «западников» о том, что в Российской Федерации по улицам ходят пьяные медведи, и любой приехавший из нашей страны есть членом страшной русской мафии – но такие представления имеется, и с их существованием ничего не сделаешь.
В общем, пока одни (продавцы) демонстрируют нам собственный восторженное размещение (очень меркантильное, само собой разумеется, уши Д.Карнеги торчат – но не будем делать выводы их через чур строго), обыватели (и другие чиновники) цедят через зубы что-то наподобие: «понаехали!». Примем данный факт как данность и посмотрим, как именно это делается.
Не разрещаеться. Категорически!
В мире имеется страны, легко запрещающие зарубежным гражданам брать у себя недвижимость. Причем, обращение вовсе не об «островках стабильности» наподобие КНДР. Среди аналогичных «запретителей» значатся, например, Чехия либо Болгария – в последней, действительно, это относится домов с земельными наделами, а квартиры покупать милостиво разрешают.
В этом месте читателю может показаться, что или он, или создатель сошел с ума. Чехия традиционно занимает место в пятерке государств, где россияне берут недвижимость активнее всего. А в Болгарии сейчас строится и продается такое количество жилья (среди них и домов с участками), что эти предложения заполнили собой все тематические выставки В действительности, никакого несоответствия тут нет.
Законодательства указанных государств строжайшим образом запрещают брать недвижимость зарубежным гражданам лично, но ничего не имеют против того, дабы квартира либо дом пребывали в собственности зарегистрированных в этих государствах компаний. А обладателем компании совсем легально возможно чужестранец! Причем компания может не вести полностью никакой деятельности, с каждым годом сдавать отчеты, в которых во всех графах красуются нули – надзорные органы это не настораживает.
Как говорят опытные люди, изначально запрет вводился вправду чтобы не разрешить войти на рынок через чур богатых клиентов – в 90-е годы, действительно, больше опасались не нас, а граждан ФРГ. Но обслуживающие чужестранцев юристы мгновенно придумали уже упоминавшееся противоядие с компаниями, и стало ясно, что запрет тщетен. Его кроме того планировали отменить, но не отменили. Для чего?
В Чехии, например, содержание «безлюдной» компании обходится ее обладателю в 350 евро в год – заполнить всякие бланки, отнести в налоговую администрацию. Власти рассудили, что богатому чужестранцу все равно, а какому-нибудь славному пану (либо пани) тут получается детишкам на молочишко – к чему лишать собственных граждан данной приятной прибавки к доходам?!
Справедливости для напомним, что имеется и страны, где запреты на приобретение чужестранцами настоящие, а не бутафорские. К примеру, в Швейцарии существуют квоты на подобные продажи, их возможно не более определенного числа в год. А в некоторых кантонах по большому счету не продаются – ни единого объекта в год.
В следствии страна радует собственных граждан доступностью жилья.
О «ипотеке» и криминальных деньгах «для русских»
Европа и целый другой Западный мир практически помешаны на проблеме «чистоты» денег. Чемодан наличных – это для них кроме того не неясно и подозрительно, а очевидно: средства криминальные. Хорошие деньги – это те, каковые лежат в банке и приходят от клиента к продавцу банковским переводом.
Но, легко банк – это еще не панацея. Как-то создатель этих строчков находился на мероприятии, где говорили о недвижимости Франции. Докладчик (обратим внимание, что данный человек вовлечен в процесс продажи тамошней недвижимости, т.е. объективно заинтересован не портить имидж страны в глазах россиян, а совсем напротив), так вот, докладчик поведал любопытную историю.
Некий человек захотел приобрести в краю гордых галлов весьма недешевый замок, и деньги у него были, как и положено, в банке. Но в заглавии банка было слово petroleum, и данный факт почему-то весьма смутил какого-либо бдительного французского бюрократа. В итоге не только не состоялась сделка – сам незадачливый клиент попал в какую-то плохую компьютерную базу данных, и въезд на территорию ЕС ему сейчас запрещен.
Возможно, проходя сейчас мимо банка со словом petroleum в заглавии, отечественный храбрец говорит словами водителя Эдика из «Кавказской пленницы» — «Будь проклят тот сутки, в то время, когда я сел за баранку этого пылесоса!».
Во всем мире недвижимость принято брать в ипотеку. на данный момент кризис (о нем мы подробнее поболтаем ниже), но и в докризисные времена взять кредит клиенту из России было на порядок тяжелее. Мотивировка все та же: у вас непонятная страна, документы, каковые вы предоставляете, не внушают доверия. Не смотря на то, что Вот опять-таки чешские реалии: стандартные условия для граждан страны – кредитование до 85% стоимости недвижимости под 5-6% годовых.
А имеется «особые» условия – кредит лишь до 50% стоимости, и ставка в 7-8% годовых. Наряду с этим банк не требует практически никаких документов от заемщика – в опытных кругах все это именуется «ипотекой для русских».
И кругом обложат данью
Налоги, как мы знаем, являются необходимыми «спутниками» недвижимости. Строго говоря, их нельзя считать «заградительной мерой» — т.е. чем-то таким, что сознательно создается властями чтобы отсечь нежелательных клиентов. Иначе, живя в Российской Федерации, люди, конечно, привыкают к определенному уровню трат на собственную недвижимую собственность – и при столкновении с другими реалиями появляется шок.
В большинстве случаев, в странах, целенаправленно не завлекающих зарубежных клиентов низкими налогами, ежегодные ставки находятся в районе 1-2% в год – значит, приобретя дом за миллион, необходимо готовься отдавать каждый год 10-20 тысяч.
Но это – в среднем, а единичные случаи по большому счету поражают воображение. К примеру, создатель продолжительно не осознавал, из-за чего фактически не продается недвижимость в Италии, в то время как в Испании – пожалуйста! Наряду с этим страны с позиций климата весьма похожи.
Объяснение простое – налог на недвижимое имущество на Апеннинском полуострове свободно может составить 5% в год и более. В стране сильны позиции коммунистов, а эти парни по большому счету склонны решать неприятности бедных за счет богатых. В последнюю категорию, без сомнений, попадают зарубежные клиенты недвижимости – вот они, считают местные последователи Маркса, пускай и платят за всех!
Кроме этого в некоторых государствах чужестранцам запрещена коммерческая эксплуатация недвижимости. Сам – живи, а в аренду не сдавай, дабы не создавать борьбу местным рантье. И, само собой разумеется, сдача (в том месте, где она разрешена) неосуществима без уплаты налогов.
А они в Еврозоне, напоминает Олег Репченко, начальник аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», составляют 52%.
Не окажется во многих государствах и поспекулировать с недвижимостью – налоговая совокупность Австрии, говорит Светлана Абелян, начальник филиала «На Чеховской» компании «Новый город», выстроена так, что при стремительной (раньше чем через пять лет) перепродаже налог съест 90% прибыли. Вся совокупность, отмечает специалист, нацелена на то, дабы недвижимость приобреталась прежде всего для жизни, а не как инструмент инвестирования.
Чудо голодания: кризис вынудит полюбить
Ко всему вышесказанному требуется одна весьма значительная оговорка: мы говорили о совокупности, сложившейся сейчас. Но на данный момент на мировых рынках бушует кризис, а голод, как мы знаем, обостряет ум и отбивает охоту принципиально важно надувать щеки.
Вспоминается пресс-конференция с одним американцем, которого организаторы мероприятия воображали как громадного специалиста в области недвижимости. Специалистом он был никаким – на все вопросы отвечал с несокрушимым оптимизмом двоечника: не знаю, не просматривал, не думал. Но обращение не об этом.
В то время, когда у дяди задали вопрос о состоянии рынка в его родной Америке (а о кризисных явлениях уже в то время первые слухи просачивались), эффект был таким, как он обрисован в «Двенадцати стульях»: «Ипполит Матвеевич преобразился. Грудь его выгнулась, как Дворцовый мост в Ленинграде, глаза метнули пламя, и из ноздрей, как показалось Остапу, повалил густой дым. Усы медлительно стали приподниматься».
После этого – это мы уже возвращаемся к нашему повествованию – последовала гневная тирада о том, что каждый, кто желает приобрести жилье в его чудесных США, должен быть готов заплатить большие деньги и наряду с этим безмерно радоваться: это же Америка! Видим, знаем. Вот, несколько месяцев назад пришло сообщение, что дом в Орегоне реализован за $1,75.
Нет, это не опечатка.
Итак, какова возможность, что сегодняшний кризис вынудит зарубежные страны быть скромнее и радоваться любым деньгам, даже если они приходят от этих страшных русских? Большая часть специалистов дают утвердительный ответ. Так, считает Ольга Побединская, глава департамента зарубежной недвижимости агентства «DOKI», при нынешнем состоянии дел в Англии, Германии и Скандинавских государствах многие девелоперы связывают надежду с отечественными клиентами. «Мы говорили с французскими брокерами об занимательных а также неповторимых проектах, и они прямо заявляют, что клиента будут ожидать лишь из России», — отмечает специалист.
С данной оценкой согласна и Юлия Титова, глава департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: она уверена, что «в свете кризиса, в то время, когда предложений довольно много, а платежеспособных клиентов меньше и меньше, сама постановка вопроса об ограничивании людей с деньгами из России очень неактуальна».
Некоторым диссонансом раздались лишь слова Светланы Абелян («Новый город»). Согласно ее точке зрения, те страны, каковые и раньше завлекали клиентов из России, быть может, придумают еще что-то новое для еще большего привлечения. Но вот те, кто раньше деятельно защищался, не смягчат позиции. «Это не тот капитал, что нужен Западу.
Через чур уж неблагополучная репутация», — уверена специалист.
Резюме
Будем сохранять надежду, что кризис вынудит упрямых чужестранцев более радушно относиться к русским клиентам. А до тех пор пока постараемся свести все упомянутые в статье минусы в единую табличку:
| Страна | Минус для отечественного клиента |
| Болгария | Дома и почву возможно купить лишь на юр. лицо |
| Чехия | Недвижимость возможно купить лишь на юрлицо, ипотечные условия хуже, чем для «местных» |
| Швейцария | Квоты на продажи жилья чужестранцам |
| Италия | 5-процентный налог на недвижимость |
| Австрия | «Налог на перепродажу» жилья съедает прибыль |
| Еврозона | 52-процентный налог на аренду жилья |
Текст : Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru
Zeitgeist: Addendum (2008)
